(АРХІВНА СТАТТЯ, дані не актуальні!)
У 2019му році ми отримуємо велику кількість дзвінків від клієнтів, яким потрібна оцінка нерухомості фізичних осіб для її подальшого продажу. У всіх розділах нашого сайту ми намагаємося звертати увагу, що таку послугу ми не надаємо. Більш того, далеко не всі оціночні компанії виконують такі роботи. Люди не можуть зрозуміти, в чому тут справа, тому дзвонять, щоб просто розібратися, як провести оцінку для нотаріуса при продажі майна. Щоб заощадити Ваш час на пошук інформації, ми і написали цю статтю.
Зверніть увагу! Йдеться виключно про нерухомість фізичних осіб і тільки для продажу та оформлення спадщини. А також про дарування майна далекому родичу або сторонній людині.
Яка різниця для чого потрібна оцінка.
Ми вже багато писали про те, що згідно із Законом кожен звіт про оцінку має чітко визначену мету або функцію. При цьому документ може бути використаний виключно для виконання цієї мети. Найпопулярнішими функціями оцінки є: продаж або дарування, пред’явлення в суді та визначення вартості для цілей бухгалтерського обліку.
Здавалося б, яка різниця, наприклад, між підготовкою документів для продажу та для дарування. Адже обидва таких звіти оцінювача робляться для пред’явлення у нотаріуса. І сама процедура проведення схожа: аналізуємо оголошення з продажу нерухомості та робимо висновок про ймовірну ціну нашого майна.
Відмінність же полягає в тому, що при проведенні оцінки майна саме фізичних осіб для продажу необхідна реєстрація в базі даних Фонду державного майна України. Ось на цьому моменті ми зупинимося докладніше.
Реєстрація звітів оцінювачів в базі даних ФДМУ.
Давайте розглянемо це питання «з двох сторін». По-перше, необхідно зрозуміти, про яку реєстрацію йдеться і навіщо вона потрібна. По-друге, зрозуміти, чому не всі оціночні компанії надають послуги щодо внесення результатів проведення оцінки до цього реєстру.
Що таке реєстрація, для чого вона потрібна
Загальновідомо, що з тих пір, як з’явилася оцінка нерухомості для цілей оподаткування фізичних осіб, для недобросовісних оцінювачів та їх клієнтів велике було бажання спотворити вартість. Оскільки саме з оціночної вартості розраховуються податки і обов’язкові платежі при оформленні угоди купівлі-продажу нерухомості.
Був досить тривалий період, коли такі горе-фірми визначали вартість квартири в Києві в 49 тисяч грн. В результаті держава недоотримала податки, а «білі» оцінювачі були неконкурентними. Адже не всі замислюються, що подібні занижені оцінки загрожують кримінальними справами. Підписи у звітах в більшості випадків підробляються, печатку зараз теж зробити для аферистів не проблема… Ну, загалом, потрібно було щось робити з цим явищем.
Виходячи з цього, Фонд державного майна як регулятор оціночної діяльності України, ввів обов’язкову реєстрацію звітів для цілей оподаткування – а саме для продажу та для оформлення спадщини. Результатом проведення реєстрації є присвоєння документу унікального номера. Цей номер потрібен для того, щоб нотаріус міг перевірити, чи є такий документ в базі даних. Якщо є, – можна проводити операцію.
У цій базі даних є орієнтири за вартістю нерухомості в різних районах Києва та інших міст. Нижче цієї вартості зареєструвати оцінку не можна. Таким чином, планувалося нечесним оцінювачам що називається «перекрити кисень». Однак на практиці не все вийшло так, як планувалося.
Чому реєстрація – це проблема для оцінювачів
На практиці все виглядає не так красиво. Ми хочемо звернути увагу на три головні аспекти, через які, власне, ми і не робимо оцінку нерухомості фізичних осіб для продажу.
- Вартість реєстрації становить близько 1900 грн. Мова йде не про послуги оціночної компанії, а про те, що зазначену суму потрібно перерахувати за реєстрацію однієї з декількох приватних компаній. Тобто при вартості роботи з визначення вартості квартири, наприклад, в 2500 грн, 1900 грн з них потрібно віддати за реєстрацію результатів роботи.
- Орієнтири з вартості не завжди адекватні. В цілому, описана вище система працює більш-менш коректно. Однак з деякими конкретними об’єктами бувають казуси. Система може пропускати тільки звіти з явно завищеною вартістю. Отримуємо ситуацію: клієнт не задоволений якістю роботи, оскільки вартість неадекватна, а зайві податки ніхто платити не хоче. Однак робота вже зроблена, і гроші за реєстрацію заплачені.
- Оплата йде не за саму реєстрацію, а за її спробу. Часто буває і так, що для того, аби зареєструвати вартість об’єкта нерухомості потрібно більше однієї спроби. А кожна з них, як ми згадували вище, коштує 1900 грн. Причини такої ситуації можуть бути різні. «Не вгадали» з вартістю, оскільки в базі вказано неадекватний Орієнтир (див. пункт 2). Або просто збій системи. Зрозуміло, що гроші за такі невдалі реєстрації ніхто нікому не повертає.
- Недобросовісна конкуренція. Ми починали з того, що вся ця історія з реєстрацією у базі даних затівалася для того, щоб не допустити заниженої оцінки та ухилення від податків. Однак, на практиці повністю позбутися такого явища не вдалося. Регулярно з’являються оцінювачі, які користуються технічною недосконалістю електронного модуля і таки примудряються реєструвати занижені оцінки. Для квартир це робиться введенням в систему завідомо неправдивих дані. Наприклад, стан сучасного якісного будинку вказується як незадовільний і мало не аварійний. Для квартир на Хрещатику пишуть, що вони розташовані в периферійній частині селища міського типу. Ну і так далі. Потрібно сказати, що Фонд державного майна, регулярно забирає сертифікати у таких оціночних компаній, але вони все одно з’являються, як гриби після дощу.
Виходячи з цього, ми не визначаємо вартість нерухомості фізичних осіб для продажу та для оформлення спадщини. Якщо ж вам необхідна оцінка для пред’явлення в суді, оформлення договору дарування або для цілей бухгалтерського та податкового обліку, – ми до Ваших послуг!
