Содержание

ВЫВОДЫ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ВВЕДЕНИЕ

1      ОБщИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1       Определение принципов договоренности

1.2       Сертификация

1.3       Ответственность

1.4       Освобождение от ответственности

1.5       Дополнительная работа

1.6       Невидимые дефекты и повреждения

1.7       Прочие условия

2      МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

2.1       Определение терминов

2.2       Выбор базы оценки

2.3       Краткий обзор методологических подходов оценки рыночной стоимости

2.4       Обоснование методологического подхода

2.5       Особенности определения рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

3      ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

4      Расчет рыночной стоимости объекта

ВЫВОДЫ

ПРИЛОЖЕНИЯ

ФОТОВИЗУАЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ВЫВОДЫ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Рыночная стоимость представленной к оценке квартиры, расположенной по адресу: г. Киев, ул. Большая Васильковская, д. 72, на дату оценки составляет … гривен.

ВВЕДЕНИЕ

Настоящий отчет составлен на основании независимой оценки квартиры, расположенной по адресу: г. Киев, ул. Большая Васильковская (Красноармейская), д. 72.

Оцениваемая квартира принадлежит на праве частной собственности Маршаку Самуилу Яковлевичу. Право собственности подтверждается:

• Свидетельством о праве на наследство по закону……..

Независимая оценка выполнена в соответствии с договором № 1 от «1» янаваря 2010г. между Маршаком Самуилом Яковлевичем (далее по тексту Заказчик) и ООО «Реал Эксперт» (далее по тексту Эксперт).

Цель независимой оценки – Для продажи

Вид стоимости имущества – рыночная.

Дата составления отчета: «01» января 2010 г.

Дата оценки – «01» января 2010 г.

В ходе выполнения данной работы Эксперт руководствовался следующими нормативными документами:

—       Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине» № 2658-ІІІ от 12.07.2001 г;

—       Национальный стандарт № 1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав», утвержденный постановлением КМУ № 1440 от 10.09.2003 г.;

—       Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 28.10.2004 года за №1442;

—       “Методика оценки имущества”, утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 10.12.2003 г. № 1891.

В процессе оценки учитывались положения методик и стандартов, принятые в мировой практике оценки (Международные стандарты оценки (МСО)), с учетом опыта Эксперта по оценке имущества на территории Украины.

Исходными данными при оценке являлись следующие документы:

• Свидетельством о праве на наследство по закону…

Копии выше перечисленных документов, а также фотофиксация объекта оценки прилагаются к настоящему Отчету.

                                                                           1        ОБщИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1Определение принципов договоренности

Заказчик и Эксперт, именуемые вместе Стороны, считают обусловленным тот факт, что нижеприведенные Положения воплощают полное взаимопонимание Сторон. Эти Положения будут действительными для правопреемников, либо представителей Сторон, которые имеют отношение к данному Отчету об оценке имущества: квартиры, расположенной по адресу: г. Киев, ул. Большая Васильковская (Красноармейская), д. 72.

Стороны обязуются обеспечить конфиденциальность информации, полученной друг от друга, и всех выводов, содержащихся в этом Отчете.

Настоящий Отчет может использоваться лишь с целью, определенной во Введении, если он приведен в полном объеме. Термины, методические положения, исходные данные и расчеты являются неотъемлемой частью настоящего Отчета.

1.2Сертификация

Эксперт имеет следующие документы, подтверждающие его полномочия:

• сертификат субъекта оценочной деятельности, выданный Фондом государственного имущества Украины;
• свидетельство о регистрации в Государственном реестре оценщиков, выданное Фондом государственного имущества Украины;
• сертификат оценщика, выданный Фондом государственного имущества Украины, Украинским товариществом оценщиков и Международным центром приватизации, инвестиций и менеджмента.

1.3Ответственность

Эксперт утверждает, что услуги по проведению оценки предоставлены в соответствии с профессиональным стандартом. Для выполнения заказа были привлечены специалисты, имеющие соответствующую квалификацию, что подтверждается сертификатами оценщиков.

Заказчик несет ответственность за точность и адекватность всей предоставленной Эксперту информации.

Заказчик единолично несет ответственность за все юридически значимые действия, принятые им в связи с данным отчетом. Отчет представляет собой лишь независимое суждение Эксперта и сам по себе не порождает никаких правовых действий относительно объекта оценки.

1.4Освобождение от ответственности

Заказчик обязан освободить от ответственности, не причинять вреда Эксперту и по заявлению Эксперта защищать последнего от расходов или обязательств, которые могут быть выдвинуты третьей стороной. Если иски возникнут от неправомочного использования результатов работы Эксперта и не будет установлено в судебном порядке, что они явились следствием обмана, халатности или умышленно неверного исполнения Экспертом своих обязанностей.

Эксперт не несет ответственность за достоверность титула и прав Заказчика на оцениваемый объект, в связи с тем, что он не проводил юридическую Экспертизу документов, подтверждающих право собственности на оцениваемое имущество.

1.5Дополнительная работа

В соответствии с Договором и настоящим Отчетом Эксперт не обязан выполнять дополнительную работу, давать официальные показания или присутствовать в суде по вопросам, связанным с оцениваемым объектом, если только нет предварительного, и не будет последующего соглашения на это.

Эксперт не берет на себя ответственность за возобновление этой работы в случае каких-либо изменений, произошедших после даты, на которую подготовлен настоящий отчет.

1.6Невидимые дефекты и повреждения

Эксперт не берет на себя ответственность за состояние конструкций, которые невозможно увидеть во время обычного обследования, либо с помощью изучения планов и спецификаций, так как Эксперт не производил техническую экспертизу оцениваемых объектов.

1.7Прочие условия

Экспертный вывод основывается на том, что предоставленная Заказчиком и полученная от других независимых источников информация была правдивой и не подвергалась независимой проверке. Эксперт не гарантирует и не берет на себя ответственность в какой-либо форме за достоверность этой информации.

Эксперт не имеет, и не будет иметь в будущем никаких имущественных и других интересов в отношении оцениваемого объекта.

В процессе определения стоимости оцениваемого имущества, оно предполагается свободным от каких то ни было прав удержания или долговых обязательств под залог имущества, если иное не оговорено специально.

В случае наличия в квартире перепланировки стоимость, определенная в рамках данного отчета, считается справедливой при условии наличия всех документов, необходимых для узаконивания этой перепланировки.

                                                                    2        МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

2.1Определение терминов

Ниже приводятся толкования наиболее важных терминов, использованных в настоящем Отчете, которые по тем или иным причинам могут быть понятыми неоднозначно.

• База оценки — комплекс методических подходов, методов и оценочных процедур, которые отвечают определенному виду стоимости имущества. Для  определения базы оценки учитываются цель оценки и условия использования ее результатов.
• Методические подходы — общие способы определения стоимости имущества, которые базируются на принципах оценки.
• Метод оценки — способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого дает возможность реализовать определенный методический подход.
• Оценочные процедуры — действия (этапы), выполнения которых в определенной последовательности дает возможность провести оценку.
• Принципы оценки — положенные в основу методических подходов основные правила оценки имущества, которые отображают социально-экономические факторы и закономерности формирования стоимости имущества.
• Объекты оценки — имущество и имущественные права, которые подлежат оценке; объекты оценки классифицируют по разным признакам, в частности, объекты оценки в материальной и нематериальной форме, в форме целостного имущественного комплекса.
• Недвижимое имущество (недвижимость) — земельный участок без улучшений или земельный участок с улучшениями, которые с ним неразрывно связаны, здания, сооружения, их части, а также другое имущество, которое в соответствии с законодательством относится к недвижимому имуществу.
• Здания — земельные улучшения, в которых расположены помещения, предназначенные для пребывания человека, размещения движимого имущества, хранения материальных ценностей, осуществления производства и т.п.
• Помещения — часть внутреннего объема здания, ограниченные строительными элементами, с возможностью входа и выхода.
• Встроенные помещения — помещения, которые являются частью внутреннего объема здания.
• Пристроенные помещения — помещения, которые пристроены к основному зданию и имеют с ним хотя бы одну общую стену.
• Встроено-пристроенные помещения — помещения, часть внутреннего объема которых является частью внутреннего объема основного здания, а другая часть – пристроенной.
• Сооружения — земельные улучшения, которые не принадлежат к зданиям и помещениям, предназначенные для выполнения специальных технических функций (дамбы, тоннели, эстакады, мосты и т.п.).
• Подобное имущество — имущество, которое по своим характеристикам и (или) свойствам подобно объекту оценки и имеет такую самую инвестиционную привлекательность.
• Дата оценки — дата (число, месяц и год), на которую проводится оценка имущества и определяется его стоимость.
• Исходные данные — документы, в которых содержатся характеристики объекта оценки.
• Идентификация объекта оценки и связанных с ним прав — установление соответствия объекта оценки имеющимся исходным данным и информации о нем.
• Стоимость — эквивалент ценности объекта оценки, выраженный в вероятной сумме денег.
• Рыночная стоимость — стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, благоразумно и без принуждения.
• Ликвидационная стоимость — стоимость, которая может быть получена при условиях продажи объекта оценки в сроки значительно менее короткие, чем сроки экспозиции подобного имущества, на протяжении которого оно может быть продано по цене, равняющейся рыночной стоимости.
• Срок экспозиции — срок, на протяжении которого объект оценки может быть выставлен для продажи на рынке с целью обеспечения его отчуждения по наивысшей цене и продолжительность которого зависит от соотношения спроса и предложения на подобное имущество, количества потенциальных покупателей, их покупательской способности и других факторов.
• Подобное соглашение — гражданско-правовое соглашение, предметом которого является подобное имущество, и имеющее общие признаки с соглашением, для заключения которого проводится оценка.
• Согласование — это процесс разрешения противоречий в показателях, полученных в процессе оценки, и получение наиболее вероятного значения рыночной стоимости объекта оценки.

2.2Выбор базы оценки

В соответствии с характером использования результатов оценки, а также учитывая особенности объекта оценки, выбирается база оценки (комплекс методических подходов, методов и оценочных процедур, которые отвечают определенному виду стоимости).

В качестве базы оценки выбирается рыночная стоимость.

2.3Краткий обзор методологических подходов оценки рыночной стоимости

В отечественной практике оценки рыночной стоимости объектов недвижимости используются три подхода к оценке:

—       затратный подход;

—       доходный подход;

—       сравнительный подход.

Применение того или иного подхода определяется фактическими обстоятельствами конкретной оценочной ситуации.

Затратный подход при оценке объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений (зданий, сооружений и передаточных устройств), предполагает оценку на основе расчета затрат, на приобретение земельного участка и затрат на воспроизводство улучшений в существующем виде в ценах на дату оценки. В соответствии с этим методом проводится суммирование затрат на возведение (создание) объекта недвижимости (определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения объекта недвижимости) с последующей корректировкой стоимости на различные виды износа. Традиционной сферой применения затратного подхода есть оценка с целью страхования земельных улучшений (зданий), определения целесообразности нового строительства, обоснования варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Учитывая назначение оценки и то, что объект оценки является частью жилого дома, а не отдельно стоящим зданием, Эксперт посчитал нецелесообразным производить расчеты в рамках затратного подхода.

Доходный подход базируется на принципах наиболее эффективного использования и ожидания, согласно с которыми стоимость объекта оценки определяется как текущая стоимость ожидаемых доходов от наиболее эффективного использования объекта оценки, включая доход от его возможной перепродажи.

Сравнительный подход

Этот подход к оценке рыночной стоимости основан на сравнении цены недавних сделок с аналогичными объектами и сопоставлении их характеристик с объектом оценки. Все сопоставимые объекты корректируются на различия с объектом оценки. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и объект оценки.

2.4Обоснование методологического подхода

Объект оценки не относится к классу доходной недвижимости, следовательно, значение стоимости, полученное в рамках применения доходного подхода, будет отражать рыночную стоимость объекта оценки со значительным количеством допущений. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов, сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Учитывая, что вторичный рынок жилой недвижимости в достаточной мере развит, оценка объекта проведена при помощи сравнительного подхода.

2.5Особенности определения рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

Процедура применения  сравнительного подхода в данной работе предусматривает следующие этапы:

—       поиск информации для получения данных о сделках (предложении к продаже) объектов-аналогов;

—       выявление подходящих объектов сравнения по техническим параметрам и месторасположению;

—       сравнение рассматриваемого объекта с аналогами, оценка различий между ними;

—       расчет стоимости единичного показателя для объектов-аналогов;

—       расчет стоимости объекта оценки.

Рыночная стоимость (Ср), определяемая в рамках сравнительного подхода, рассчитывается по формуле:

Определение значения стоимости приведенного единичного показателя объекта-аналога (Спр.ед.п.), производится по формуле:

Расчет обобщающего корректирующего коэффициента (Кок) производится по формуле:

Эти коэффициенты определяются экспертным путем на основании сопоставления характеристик оцениваемого объекта недвижимости и подобранных в качестве сравнения объектов-аналогов. При этом производится анализ продаж объектов недвижимости, сравниваются их характеристиками по основным ценообразующим показателям, и производится сопоставление цен между этими объектами (метод попарных продаж).

                          3        ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки –двухкомнатнаяквартира в доме №72, по улице Большой Васильковской, г. Киев. Общая площадь квартиры – 70,0 кв.м., жилая – 50,0 кв.м.

Квартира расположена в центральной части Голосеевского района Киев. Вокруг жилого дома, в котором находится объект оценки, расположены многоквартирные жилые дома. Ближайшая станция метрополитена «Республиканский стадион» находится на расстоянии около 2 минут пешего хода, на таком же расстоянии находится ул. Большая Васильковская (Красноармейская) – магистраль общегородского значения, по которой проходит большое количество маршрутов общественного транспорта.

Жилой дом, в котором находится оцениваемая квартира, девятиэтажный, панельный, с лифтом и относится к периоду застройки 60-70-х годов прошлого столетия.

Конструктивные основные элементы жилого дома:

—       фундаменты – железобетонные;

—       стены – панельные;

—       межэтажные перекрытия – железобетонные;

Жилой дом подключен к инженерным системам: канализации, водоснабжения (в т.ч. горячего), электроснабжения, центрального отопления и газоснабжения.

Стены комнат оцениваемой квартиры оклеены обоями, на стенах санитарного узла и кухни – керамическая плитка. На полу комнат, коридора и кухни – линолеум, в сан. узле – плитка. Внутренние двери – деревянные, заполнение оконных проемов – деревянные рамы двухстворчатой конструкции.

Общее состояние объекта оценки можно охарактеризовать как удовлетворительное. Наглядным дополнением к характеристике объекта оценки может служить фото фиксация, приведенная в Приложении к настоящему Отчету.

                               4        Расчет рыночной стоимости объекта

Экспертом был проведен анализ информации о предложениях к продаже квартир в Киеве, в многоэтажных домах центральной части Голосеевского района Киева. При проведении анализа были использованы данные, полученные в Киевских агентствах недвижимости, а также информация из частных объявлений в киевских газетах и журналах («Авизо», «Мир квартир», «Столичная недвижимость» и др.). Изучив предложения квартир на вторичном рынке недвижимости, были выбраны объекты, аналогичные объекту оценки по типу и месторасположению.

Учитывая то обстоятельство, что данные о проведенных сделках (продажах), как правило, являются конфиденциальной информацией, в расчете используются цены предложений. При этом к полученной стоимости оцениваемого объекта применяется корректирующий коэффициент торга (Кторг).

В качестве объектов-аналогов Экспертом выбраны предлагающиеся к продаже квартиры, представленные в табл. 1, где сведены основные сравнительные характеристики.

Таблица №1. Сравнение характеристик объектов-аналогов

Характеристика

Объекты сравнения

Объект оценки

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Адрес

Количество комнат

Этажность, материал стен

Общее описание физического состояния и уровня отделки квартиры

Площадь: общая, м²

жилая, м²

Цена, $

Источник информации

Так как, стоимость объектов-аналогов в периодических изданиях о продаже недвижимости приведена в долларах США, расчет оценочной стоимости объекта оценки (Ср) произведен в долларах США. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом сведен в табл. 2.

Таблица №2. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Показатель

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Месторасположение

Стоимость единичного показателя выбранного объекта-аналога, С_{ед. п.}, $/кв.м.

Коэффициент, учитывающий отличие в местоположении объекта-аналога, Кмр

Коэффициент, учитывающий различия в архитектурно — планировочном решении (тип, проект дома, планировка квартиры), Капр

Коэффициент, учитывающий отличия в этажности, Кэт

Коэффициент, учитывающий различия в физическом состоянии объектов, уровень внутренней отделки, Котд

Корректировка на торг, Кторг

Обобщающий корректирующий коэффициент, Кок

Приведенная стоимость единичного показателя с учетом корректировок (С пр. ед. п.), $/кв.м

В результате проведенных расчетов выполнена корректировка стоимости единичных показателей объектов-аналогов к оцениваемому объекту. Так как полученные выше результаты расчетов различаются по своим значениям более чем на 5%, оценочная стоимость единичного показателя объекта оценки принята Экспертом как среднее медианное значение:

Поскольку при применении сравнительного подхода были использованы текущие рыночные цены, которые сложились на рынке недвижимости Киева, полученное значение оценочной стоимости объекта оценки, по мнению Эксперта, объективно отображает его рыночную стоимость.

Таким образом, на дату оценки, рыночная стоимость представленной к оценке квартиры, расположенной по адресу: г. Киев, ул. Большая Васильковская, д. 72, на дату оценки составляет … гривен.

ВЫВОДЫ

В результате проведенных оценочных процедур рассчитана рыночная стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость представленной к оценке квартиры, расположенной по адресу: г. Киев, ул. Большая Васильковская, д. 72, на дату оценки составляет … гривен.

Дата оценки: «01» января 2010 г.

ПРИЛОЖЕНИЯ

ФОТОВИЗУАЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ