Оба фактора: как состояние внутренней отделки квартиры, так и тип проекта и состояние конструктивных элементов дома в обязательном порядке учитываются при выполнении оценки квартир.
Вообще, для лучшего понимания данного вопроса рекомендуем прочитать статью «Как Вы определяете стоимость квартиры».
Здесь же давайте разберемся с влиянием двух пунктов, вынесенных в заголовок материала («убитая квартира» и «старый дом») на рыночную стоимость жилья.
Во-первых, что касается старого дома. Объекты сравнения будут выбираться также в старых домах, а значит их стоимость уже будет учитывать этот фактор. При проведении оценки стоимости недвижимости сравнение квартир в новостройках и, например, в «хрущевках» является некорректным. Более подробно о факторах и критериях выбора объектов недвижимости для сравнения написано в статье, ссылка на которую дана в самом начале данного материала.
Во-вторых, относительно «убитой» квартиры. В большинстве случаев, когда говорят, что «моя квартира убитая», речь идет о неудовлетворительном состоянии внутренней отделки, а не об аварийном состоянии конструкций дома. В оценочной практике, как правило, оперируют четырьмя состояниями внутренней отделки: отличное (свежий дорогой ремонт, так называемый «евроремонт»); хорошее (свежий «косметический» ремонт); удовлетворительное («жилое состояние») и неудовлетворительное (то есть такое, при котором проведение комплекса ремонтных работ по улучшению внутренней отделки является обязательным для дальнейшей эксплуатации квартиры). При подборе объектов сравнения оценщик старается подобрать их так, чтобы их состояние соответствовало состоянию объекта оценки. Также в практике не редки случаи, когда оцениваемую недвижимость в неудовлетворительном состоянии приходится сравнивать с квартирами, характеризующимися хорошим или даже отличным состоянием. Такие ситуации часто возникают при определении стоимости квартиры без отделки в относительно новом доме, который уже давно заселен, а в абсолютном большинстве квартир проведены ремонты. В этом случае для определения стоимости нашей квартиры без отделки необходимо из цены предложения недвижимости с ремонтом вычесть затраты на этот самый ремонт. Как именно это сделать — вопрос отдельный и такой, на который не всегда можно дать однозначный ответ. Кроме того, такие ситуации являются скорее исключениями, нежели правилами.
Как правило, при оценке квартир в Киеве оценщик может найти достаточно информации о продаже жилья в таком же типе дома и в таком же состоянии, как и объект оценки. Поэтому в качестве исходных данных для определения стоимости «убитой» квартиры в старом доме будут браться объявления о продаже точно такой же недвижимости: в плохом состоянии и в доме такого же типа.
