При проведенні оцінки вартості нерухомості (зокрема й для визначення вартості квартир) у більшості випадків використовується так званий порівняльний підхід.
Суть цього методу полягає у тому, що вихідними даними для розрахунку ринкової вартості нерухомого майна є ціни пропозицій з продажу подібних об’єктів. Тут варто пояснити, чому оцінювач спирається саме на ціни пропозицій, а не на дані фактично укладених угод. Справа в тому, що по-перше таких даних нема у відкритому доступі, а по друге – нажаль у сучасних умовах фактична ціна умови може і не відповідати ринковим реаліям, тобто бути заниженою у випадку продажу майна, або завищеною, якщо нерухомість передавалася в іпотеку.
То як же правильно обрати об’єкти порівняння для проведення, наприклад, оцінки квартири в Києві, і які об’єкти нерухомості слід вважати подібними до того, який оцінюється? Подібними об’єктами вважається нерухомість, яка має такі ж самі основні характеристики, як і об’єкт оцінки. До таких основних характеристик квартир при визначенні їхньої вартості відносять (сортування за зменшенням рівня впливу):
- місце розташування – об’єкти порівняння потрібно обирати у тому ж мікрорайоні (або у сусідніх зі схожим рівнем інфраструктури), де розташована квартира, що оцінюється. Головним критерієм місця розташування у невеликих містах може бути віддаленість до центру міста, а при проведенні оцінки в Києві – віддаленість від станцій метрополітену, наявність місць для рекреації і, навпаки, відсутність промислових зон, тощо;
- тип будинку – можна умовно розділити багатоквартирні будинки на такі типи: дореволюційні, “хрущівки”, “сталінки”, спеціальні проекти другої половини ХХ сторіччя (так звані “совміни”), типові панельні будинки (КТ, АППС тощо), будинки сучасного періоду побудови (орієнтовно, починаючи з 2000го року); новобудови (не старші за три-чотири роки);
- загальна площа – об’єкт оцінки та аналог повинні бути схожими один до одного за цим критерієм. В практиці допускають відхилення цього показника у межах 15%. Якщо різниця у загальних площах є більшою – вочевидь у якості аналогу обрано квартиру у будинку іншого проекту, що у більшості оціночних ситуацій є неприйнятним;
- кількість кімнат – цей критерій має сенс більшою мірою при визначенні вартості квартир у типових будинках періоду побудови другої половини ХХ сторіччя. У сучасних квартирах на перше місце виходить загальна площа житла, оскільки, наприклад, квартира площею 80 кв.м. може мати як дві, так і три кімнати. А в деяких новобудовах (наприклад у відомого будинку в Києві за адресою Грушевського, 9) квартири загальною площею понад 200 кв.м. взагалі проходять по документах як однокімнатні;
- поверховість – як всім відомо, квартири на перших поверхах зазвичай є менш привабливими для потенційних покупців та вартують дешевше за аналогічні помешкання на серединних поверхах. Виключенням можуть бути хіба що будинки біля значних транспортних та людських потоків, де квартири на перших поверхах можуть розглядатися інвесторами як потенційні нежитлові приміщення – перукарні, відділення банків, крамниці. Також і квартири, які розташовані на останніх поверхах, зазвичай продаються дешевше за квартири на серединних поверхах. Це пов’язано з двома факторами: по-перше такі квартири більшою мірою потерпають від впливу зовнішніх факторів (дах), по-друге – останній поверх та горище є улюбленими місцями для зібрань молоді та асоціальних елементів (шум, сміття, небезпека). Тому при проведенні оцінки квартир оцінювач обов’язково враховує фактор поверховості: перший, серединний, останній;
- стан внутрішнього оздоблення житла, комплектація його меблями та побутовою технікою. Тут слід зазначити, що під поняттям «оцінка кварти» мається на увазі визначення вартості нерухомості із урахуванням лише невід’ємних поліпшень. Тому, якщо оцінка майна проводиться, наприклад, для його розподілу при розлученні подружжя, перед оцінювачем ставлять дві окремі задачі: визначити вартість нерухомості та оцінки інше рухоме майно.
Таким чином, при проведенні експертної оцінки оцінювач нерухомості шукає пропозиції з продажу аналогічного майна з обов’язковим врахуванням наведених вище факторів. Однак на практиці доволі рідко вдається знайти інформацію щодо продажу достатньої кількості об’єктів порівняння, які б були ідентичні об’єкту оцінки за всіма цими критеріями. Тому ціни пропозицій об’єктів порівняння може коригуватись по тим показникам, де виникла відмінність. Як це виглядає, можна побачити на прикладі звіту про оцінку квартири за цим посиланням.
Скільки коштує моя квартира?
Підсумовуючи вище написане, можна зробити висновок про те, що Ваша квартира коштує приблизно стільки ж, за скільки пропонуються до продажу аналогічні помешкання у Вашому ж мікрорайоні з урахуванням поправки на можливий торг при продажу, який зазвичай може складати від 5 до 15%.
