Итак, процесс экспертной оценки недвижимости – это процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в его отношении. Фактически, оценщик определяет стоимость возможного отчуждения объекта на момент оценки. При условии открытой конкуренции и разумного действия сторон сделки. Т.е. когда на условия сделки не влияют чрезвычайные обстоятельства.
Законодательством установлено более десяти видов стоимости, однако на практике в 99% случаев задачей является определение рыночной стоимости.
Существуют основные подходы к оценке недвижимости:
- доходный;
- затратный;
- сравнительный.
Доходный подход отражает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. Отражает уровень риска, качество и количество дохода.
Затратный подход определяет стоимость земельного участка и стоимость воспроизведения данного объекта с учетом накопленного износа, стоимости обязательств. Фактически, этот метод основывается на том, сколько будет стоить воспроизвести данный объект экспертной оценки.
Сравнительный подход на сегодня является наиболее распространенным в практике экспертной оценке недвижимости.Основан на сравнении аналогичных объектов недвижимости, сходных с искомым по основным экономическим, техническим, материальным и другим характеристикам.