Всё больше и больше людей предпочитают жизни в большом шумном городе переезд в уютный пригород. Не исключением в этом плане является и Киев. За последние 10 лет центр столицы превратился в один большой шумный офис. А спальные районы плотно застроились многоэтажками, что тоже не добавляет комфорта городской жизни.
Тенденции последних лет, связанные сначала с ковидом, а потом и с полномасштабной войной показывают, что всё большее количество людей переходит на удалённую работу. И именно отсутствие необходимости каждый день ехать на работу в офис сделало возможным рассмотреть вариант переезда из шумного мегаполиса в уютный и тихий пригород или окраины города.
Если вы устали жить в квартире среди городского муравейника, – надо переезжать. Что лучше выбрать: строительство дома под ключ в Киеве на окраине или покупка готового жилья в пригороде? Реконструировать старый дом или купить землю и строить «с нуля»? Как подойти к выбору района в области и конкретного земельного участка? Село или дачный кооператив?
О чём здесь идёт речь:
1. Выбор направления пригорода или окраины Киева
1.1. Выбор конкретного земельного участка
1. Выбор направления пригорода
Большинство статей на тему переезда загород сосредотачивают всё внимание на особенностях строительства домов, выборе материалов, видах проектов и т.п. Это всё, конечно, важно. Однако, на первом месте в данном случае выступает местоположение будущего жилья. При чем как глобальное направление пригорода или окраины Киева, так и локальное расположение участка на территории села, дачного кооператива или городского «частного сектора». Начнём с выбора направления для покупки земли. Мы рассматриваем Киев в качестве примера, но общая логика принятия решений может быть применена к любому городу.
Если говорить о Киеве, то первоначально важно определиться с берегом Днепра: правый или левый. С учётом того, что проезд по мостам, особенно в часы-пик бывает затруднительным, лучше выбирать место для жизни за городом именно на том берегу, к которому вы привыкли. Это ощущение сугубо индивидуально. Кто-то старается не выезжать без острой необходимости с левого берега, поскольку на правом частые пробки. А другие наоборот левый берег и за Киев не считают, предпочитая любой правобережный район, лишь бы не переезжать мосты.
Правый берег. Направления пригорода традиционно рассматриваются с привязкой к крупным автомобильным трассам. На правом берегу в Киеве выделяются:
- Конча-Заспа. Самое дорогое направление в пригороде Киева. Формально часть этой местности является Голосеевским районом столицы. Красивая природа делает жизнь здесь довольно уютной. Вопреки мнению многих, не вся застройка в этом районе элитная. Есть и предложения по участкам средней ценовой категории, например, в дачных кооперативах. Удобный въезд в Киев, как на правый берег (сразу в центр), так и на левый (поскольку вы сразу находитесь на набережной Днепра).
- Новая обуховская трасса. Довольно неоднозначное место. Из преимуществ можно выделить удобный въезд в Киев (как и из Конча-Заспы). Основным недостатком многие считают расположение здесь огромной городской свалки. Если вы собираетесь покупать участок в этом районе, обязательно обратите внимание на этот фактов. Речь идёт как о неприятном запахе, особенно летом, так и о постоянного курсирующих мусоровозах, которые также не добавляют приятного колорита загородной жизни. Покупателям недвижимости недалеко от трассы также следует обратить внимание на железнодорожную ветку и шум от проходящих по ней поездов.
- Одесское направление. Пригород Киева со стороны одесской трассы во многом похож на сам город. Он активно застраивается многоэтажками, поэтому любителям уединённой жизни в частном доме придётся рассматривать места подальше от столицы. В целом направление интересное, можно найти красивые уютные места.
- Вишневое и Боярка. Направление похоже на соседнее одесское, однако с въездом в Киев в часы пик могут быть проблемы. Мало того, что в данном направлении отсутствуют крупные автомобильные трассы, так еще и въезжать приходится на середину Окружной дороги, которая широко известна своими частыми заторами.
- Житомирское направление. В «нулевых» двухтысячных годах, когда загородное строительство активно развивалось и переживало настоящий «бум», этот район считался одним из самых популярных. Логика покупателей была в том, что по отличной трассе Киев-Чоп можно быстро добраться до Киева. При этом трасса органично переходит в Берестейский проспект (старое название – проспект Победы), который ведёт прямо в самый центр столицы. В результате этого ажиотажа, огромное количество людей таки приобрели или построили дома в Житомирском направлении, что закономерно привело к появлению очень серьёзных проблем с заторами, особенно в часы-пик.
- Гостомельская трасса. Очень уютное направление за счет большого количества лесов и водоёмов. Добраться до Киева часто бывает сложно, но в целом ситуация лучше, чем на Житомирской трассе. Здесь же находится местность Пуща-Водица, которая известна красивой природой.
- Вышгородское направление (правый берег Днепра). Наиболее интересными для многих являются населенные пункты, расположенные недалеко от Днепра. Большое количество зон отдыха делает этот район довольно привлекательным. Правый берег Днепра, как известно, выше левого. Поэтому местные жители избавлены от таких «побочных эффектов» жизни недалеко от реки, как высокие грунтовые воды и периодические подтопления. Транспортное сообщение с Киевом неплохое: въезд со стороны Оболони даёт возможность относительно без проблем попасть как в центр, так и на левый берег Киева.
Левый берег. Здесь вариантов меньше, чем на правом берегу. При этом эти районы мало похожи на описанные выше правобережные:
- Вышгородское направление (левый берег Днепра). Направление интересно как минимум тем, что здесь относительно мало индивидуальной застройки. Дальше села Хотяновка трасса всегда свободна, а населенные пункты достаточно удалены друг от друга. Красивая природа, в частности река Десна со своими лугами, а также отсутствие большого количества дачных кооперативов и коттеджных городков делают это направление интересным и непохожим на другие. С доступом в Киев часто возникают сложности из-за узкого «бутылочного горлышка» на киевской ГЭС.
- Дорога на Остёр вдоль Десны. Это довольно интересная местность с точки зрения сочетания цены и качества. Места здесь довольно живописные, при этом цены существенно ниже средних по Киевской области. А на расстоянии в 25 км от столицы, начиная условно с села Леточки, цены приятно удивят любого. Конечно, добираться оттуда до Киева довольно долго, однако и каких-либо существенных пробок по дороге обычно не бывает. При выборе этого направления необходимо уделить особое внимание тому, чтобы участок весной не подтапливался, поскольку грунтовые воды здесь очень близко к поверхности.
- Броварское направление. Многие села около Броваров интересны как с точки зрения цен на недвижимость, так и по уровню развития инфраструктуры. Здесь никто не «сидит друг у друга на головах», как во многих направлениях правого берега Киева. При этом есть всё необходимое для уютной жизни на природе.
- Бориспольская трасса. Основным преимуществом здесь является сама автомагистраль, которая позволяет быстро добраться до Киева. Из минусов можно выделить отсутствие лесов и водоёмов вокруг многих населённых пунктов. С этой точки зрения Бориспольское направление очень похоже на правобережные пригороды столицы.
- Осокорки-Вишенки. Здесь основной достопримечательностью является Днепр. Низкий левый берег образует множество водоёмов, вокруг которых построено большое количество коттеджных городков и дачных кооперативов. Здесь красиво, уютно и относительно недорого, если искать недвижимость немного подальше от Киева. Не смотря на то, что Осокорки относятся к Дарницкому району, выезд из массива часто может занять довольно много времени. Обращайте также внимание на уровень грунтовых вод и возможности подтопления конкретных участков и местностей.
1.1. Выбор конкретного земельного участка
Итак, вы определились с направлением и конкретным населенным пунктом для покупки земли. Но как выбрать конкретный участок, на какие параметры обратить внимание?
Выбирая землю для строительства дома, необходимо обдумать следующие вопросы:
- Село (частный сектор в городе) или дачный кооператив. Основным недостатком жизни в дачных кооперативах (садоводческих товариществах) является то, что электрические трансформаторы в случае поломки обслуживаются за счет самих дачников. И договор на поставку электроэнергии заключается с правлением товарищества. Для потребителя это приводит к удорожанию киловатта, а также к возможным существенным разовым расходам в случае выхода трансформатора из строя. Поэтому многие стараются заключить прямой договор с ДТЭК, чтобы платить меньше и не переживать за трансформатор. При этом дачный кооператив имеет и ряд преимуществ. Здесь часто уютнее, особенно если много людей проживают круглогодично, а в садоводческом товариществе хороший председатель и правление. Вообще, эта тема заслуживает отдельного более глубокого изучения, поэтому рекомендуем к прочтению нашу статью: «Дом в селе или дача – что выбрать?»
- Размер участка. При выборе участка необходимо заранее определиться с его будущим планированием. Также не забывайте, что большой участок это не только пространство для застройки, огорода или сада. Но и возможность не сидеть с соседями «друг у друга на головах». В тех местностях, где нарезка земли была небольшими участками, всегда будет много людей, много машин и ни о каком уединении на природе речь уже не пойдёт.
- Рельеф. Очень важно определить, не стекает ли вода на участок во время дождей. Если участок находится в яме, нужно заранее определиться с тем, можно ли его поднять и насколько это целесообразно. Чаще всего лучшим решением будет вообще отказаться от участка в низине. Если на участке есть перепад высот, нужно также обратить на это внимание. Поскольку это обстоятельство может усложнить и удорожить будущее строительство дома.
- Нужен ли лес и водоём. Все знают, что участки в лесу или около водоёма ценятся выше обычных. Однако немногие учитывают один важный нюанс. В местностях около водоёма ваша загородная жизнь вряд ли будет спокойной. Ведь водоёмы, как известно, притягивают шумные компании. Кроме того не забывайте о комарах. Что касается леса, то здесь тоже есть нюансы. Безусловно, если лес рядом – это большой плюс: и возможность для прогулок, и чистый воздух, и даже запас дров для камина. Однако иметь участок в самом лесу или в непосредственной близости от него может быть не очень удобно. Ваш участок будет всё время в тени, и с повышенной влажностью. Летом это неплохо, а вот осенью и весной на участке может быть некомфортно.
- Электричество, газ, канализация. Необходимо заранее уточнить, какая мощность электричества может быть для вас выделена. Это особенно важно, если вы планируете отапливать дом именно электричеством. Обычно мощность отопления рассчитывается как 1кВт на 10 кв.м. отапливаемой площади, то есть 15 кВт на 150 кв.м. Но на самом деле (проверено на личном опыте) при нормальном утеплении хватит и половины этих значений. Если мощности электричества не хватит на отопление, альтернативой может служить газ. Не забудьте обратить внимание на то, насколько удобно будет организовать канализацию. Обычно с бурением скважины вопросов не возникает, а вот с водоотводом могут быть нюансы. Обратите внимание, чтобы ваш земельный участок не находился в яме, и обязательно узнайте уровень грунтовых вод, особенно в весенний период.
- Соседи. Часто говорят, что покупая новый дом, мы на самом деле покупаем соседей. Не все понимают истинное значение этого фактора и, к сожалению, на этапе выбора и покупки земельного участка для строительства дома не уделяют ему должного внимания. А, между тем, плохие соседи запросто могут испортить вам жизнь, при чём в самых разных вариантах. Это могут быть и неблагополучные алкоголики, и, наоборот, хамоватые мажоры или, извините, взрослое состоятельное быдло. Особенно важно обратить внимание на то, кто живёт по соседству в дачных кооперативах. Это достаточно просто сделать: во-первых, по виду соседских домов, во-вторых – после общения с местными жителями.
2. Определяемся с параметрами дома
В данной статье мы не будем подробно останавливаться на конструктивных решениях дома, материалах и технологиях строительства. Об этом написано много, кроме того, в каждом конкретном случае выбор идеального варианта будет своим.
Давайте на первом этапе сосредоточимся на концептуальных вещах, без правильно планирования которых никакие материалы и технологии не позволят вам жить за городом комфортно.
- Общая площадь дома. Люди, которые ранее не жили в частных домах, все как один стремятся построить насколько возможно большой дом. Все слышали эти разговоры о том, что «дети вырастут, привезут внуков, будем все вместе счастливо жить в большом доме.» На практике существует два варианта развития подобных событий. Либо в процессе строительства большого дома заканчиваются деньги, и стройка полностью останавливается. Либо в итоге семейная пара одна живёт в огромном доме, пользуясь только небольшой его частью. Не стоит строить дом «с запасом». Это приведёт только к тому, что будет больше уборки, и увеличатся счета за отопление. Каждую комнату, особенно спальни и санузлы, не стоит делать слишком большими.
- Этажность. Последние годы все больше людей строят одноэтажные дома. В этом есть логика и практичность. Во-первых, с возрастом постоянно бегать на второй этаж и обратно становится тяжелее. Во-вторых, строительство одноэтажного дома проще и дешевле. Двухэтажный дом оправдан лишь там, где размер земельного участка не позволяет построить одноэтажный. Ну а про трёхэтажные вообще речь не идёт, купить или построить такой дом вряд ли будет хорошей идеей.
- Утепление. Сосредоточьте максимум внимания на вопросах утепления. И цоколя (фундамента), и стен, и перекрытий с крышей. Все затраты на утепление быстро отобьются за счет уменьшения расходов на отопление. При этом в утеплённом доме будет очень комфортно жить как зимой, так и летом. Некоторые забывают, что утепление важно не только мороз, но и в жару.
- Не забудьте про печь и генератор. Практика показала, что наличие в доме автономного источника отопления и генератора никогда не помешает. Еще 10 лет назад при низких ценах на газ люди практически перестали строить печи-камины в домах. И даже ломали уже существующие. Сейчас тенденция обратная – при строительстве все стараются запланировать печь-камин. Тоже касается и генератора. 2023й год всех научил, что наличие генератора в подвале практически обязательное условие, если вы круглый год живёте за городом. А самым лучшим вариантом будет, если вы с помощью нашей пошаговой инструкции организуете у себя в доме автономное освещение и электроснабжение.
- Канализация. Обратите максимум внимания на организацию водоотвода. Сейчас существуют системы, которые годами работают автономно и не требуют регулярных вызовов ассенизаторов. Эта тема заслуживает отдельного рассмотрения, поэтому рекомендуем прочитать эту статью: «Как выбрать тип автономной канализации для загородного дома»
2.1. Строить новый дом или реконструировать старый?
Вариант строительства дома под ключ с привлечением профессиональных фирм-подрядчиков или строительство с нуля своими силами часто является оптимальным решением. Здесь план действий понятен. Выбираем земельный участок, заказываем или просто «в голове» рисуем проект дома, нанимаем строителей – и вперёд!
Но в некоторых случаях более предпочтительным решением может быть покупка уже готового дома под реконструкцию (небольшую или капитальную). Например, это может быть интересно, если вы хотите жить в каком-то определённом месте, а там в продаже отсутствуют свободные земельные участки, при этом дома продаются. Также бывают варианты, когда неказистую на вид старую дачу можно быстро и, как говорится, «малой кровью» превратить в небольшой, но уютный и современный коттедж. Любой дачный дом преображается после утепления, оштукатуривания фасада и замены кровли на крыше. Важно только выбрать подходящий конструктив и планировку, чтобы ломать или переносить как можно меньше стен.
Если вы нашли дом, который в целом вам подходит и требует лишь минимальных строительных работ, вам может быть полезной наша статья: «Подводные камни при покупке дома – на что обратить внимание»
Часто хорошим является вариант реконструкции именно дачных домов постройки 1980х-1990х годов. Если даже на него нет документов, такое строение легко самостоятельно ввести в эксплуатацию. В качестве основы выбирается крепкий кирпичный дом. Старая крыша из балок с шашелем и серым шифером демонтируется. К дому делается пристройка, чтобы получилась планировка, соответствующая всем вашим требованиям. Желательно, конечно, старый дом максимально вписать в новую планировку. После всего этого процесса дом накрывается новой крышей. Нам остаётся только утеплить фасад, и новое жильё готово!
Вариант с реконструкцией старого дома часто может быть оптимальным с точки зрения себестоимости строительства. Однако перед покупкой такого объекта недвижимости стоит посоветоваться с профессиональным опытным строителем. Он сможет определить состояние конструктивных элементов старого строения и его пригодность выступить в качестве основы для нового дома.
