Мы готовы предложить Вам лучшее!
ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА
(044) 233-09-03,  (096) 445-02-80,  ...показать все контакты...     info@realexpert.ua
Когда нет связи, пишите на вайбер или телеграм! Ссылки в Контактах.
Меню
ГЛАВНАЯ ГЛАВНАЯ   КОНТАКТЫ КОНТАКТЫ



Как самостоятельно узаконить дом 2022 – простой алгоритм

Самовольное строительство пристройки к дому


Во время широкомасштабной войны в Украине 2022 года вопрос о введении в эксплуатацию самовольно построенных домов встал особенно остро. Это касается как дачного строительства, так и индивидуальных жилых домов.

До войны большого смысла вводить дом в эксплуатацию не было. Разве что только для того, чтобы подключить газ. Однако в последние годы газовое отопление стало менее выгодным, чем электрическое, поэтому многие просто не видели позитивных сторон в том, чтобы узаконить дом. А вот негативных сторон в этом деле как минимум две:

  1. До начала полномасштабной войны 2022 года в Украине стоимость оформления самовольного строительства была довольно высокой. Для средних домов она составляла около 1000 долларов США. При этом сама процедура была непрозрачная, а значительная часть указанной суммы шла на взятки чиновникам.
  2. При регистрации жилого или дачного дома его владелец становится плательщиком налога на недвижимость. Поэтому большинство домовладельцев не спешили с узакониванием недвижимости: «зачем платить, если можно не платить?»

Почему дома не имеют документов

Как известно, значительное количество объектов индивидуального жилого фонда официально не введены в эксплуатацию и, соответственно, не имеют право устанавливающих документов. Особенно это касается дачных домиков и современных жилых коттеджей, расположенных на землях с целевым назначением под ведение садоводства. Другими словами – в дачных кооперативах.

Проблема с неузаконенными домами наблюдается с двумя основными типами недвижимости:

  1. Дачи, построенные еще «при Союзе» или в 1990х годах. Большинство дачников в своё время просто приватизировали земельные участки, а до самих строений «как-то не дошли руки».
  2. Современные коттеджи. Здесь ситуация другая. Люди сознательно идут на нарушения законодательства, проводя строительные работы без необходимых разрешительных документов. А связано это было с крайне запутанными и туманными правилами официальной процедуры получения всех этих разрешений. Ну и необходимости по ходу процесса заносить «кому надо».

В итоге имеем просто огромное количество недвижимости, которая по факту есть, а по документам – только пустые земельные участки. Возникает вопрос – а в чём проблема? Для чего нужно узаконивание своей недвижимости?

Зачем оформлять документы на жилые и дачные дома

Этот вопрос мы бы предложили рассмотреть, так сказать, с двух точек зрения. С точки зрения государства и с точки зрения собственника недвижимого имущества.

В чём интерес государства

Здесь всё очень просто. Как известно, в Украине существует налог на недвижимость, которым облагаются и квартиры, и жилые дома. Правда пока с администрированием этого налога у соответствующих служб наблюдаются явные проблемы. Тем не менее, государство заинтересовано, чтобы вся недвижимость была оформлена, а данные про имущество занесены в реестр прав собственности. То есть, чтобы в регламентированных Законом случаях можно было облагать налогом собственников недвижимости.

Для чего это собственникам

Оформляя жилой дом среднего размера, собственник автоматически начинает платить налог. Учитывая это обстоятельство, совсем не ясно, почему же большинство людей заинтересованы во введении домов в эксплуатацию и оформления всех документов надлежащим образом? На наш взгляд, можно выделить следующие основные причины:

  • Подключение коммуникаций. Последние несколько лет областные газовые конторы не подключают к газоснабжению новые дома, не введенные в эксплуатацию. Раньше они закрывали глаза на то, оформлены ли документы на дом. Однако сейчас договориться если и можно, то достаточно сложно.
  • Получение кредита. Поскольку Вашего имущества нет «на бумаге», банк не сможет принять его в качестве залога для обеспечения при получении кредита.
  • Страхование недвижимости. Также Вы не сможете оформить страховку на недвижимость, например, на случай пожара.
  • Охрана. Государственная служба охраны не заключает договора с владельцами домов, права на которые не оформлены, как положено. Правда, этот вопрос решается заключением договора с одной из многочисленных частных структур, однако для многих предпочтительнее и спокойнее иметь дело именно с ГСО.

После начала боевых действий и обстрелов всей территории Украины ситуация изменилась. Если в результате боевых действие ваш дом пострадает, у вас есть шанс получить компенсацию в том или ином виде. Однако, это справедливо, только если дом является законным строением и информация о нём есть во всех государственных реестрах.

Если право собственности на дом не оформлено, то при повреждении такого имущества возмещение ущерба получить вряд ли получится. Ведь согласно законодательству, неузаконенное строительство является не объектом недвижимости, а просто набором строительных материалов. Даже полноценную рыночную оценку дома, если он не оформлен, провести невозможно.

Дорожка в дачном кооперативе

Учитывая изложенные выше обстоятельства, многие люди озадачились вопросом, как самостоятельно при небольших финансовых затратах узаконить свой жилой дом или дачу.

Какая процедура оформления дома

Наш оценщик и «по совместительству» автор этой статьи также оказался в ситуации с неузаконенным дачным домом. Здесь мы опишем реальную процедуру оформления самовольного строительства на примере дачи в селе Княжичи Броварского района Киевской области. Очевидно, что в других регионах ситуация и процедура аналогичная.

Алгоритм самостоятельного оформления права собственности на дом:

  1. Строительный паспорт.

  2. Уведомление о начале строительства.

  3. Технический паспорт.

  4. Декларация о готовности объекта к эксплуатации.

  5. Право собственности на дом!

Если ваш земельный участок куплен до 09 апреля 2015 года, можно начинать процесс ввода дома в эксплуатацию с третьего пункта.

Вся процедура и алгоритм действительно не сложные. Пройдём по каждому пункту вместе и поделимся с вами личным опытом. Поскольку у нас дачный дом в селе Княжичи Броварского района Киевской области, мы первым делом, еще не зная процедуры, обратились с нашим вопросом в БТИ. А именно в Коммунальное предприятие Броварского городского совета «Броварское Бюро Технической Инвентаризации». К сожалению, сайта у них нет, а находятся они по адресу: г. Бровары, ул. Лагуновой, 4-Б. Тел. 067-232-71-05. Хочется сказать большое спасибо сотрудникам за грамотную консультацию по общей процедуре введения в эксплуатацию дачных домов. Ну и, конечно, за качественно изготовленный технический паспорт. Однозначно рекомендуем!

Если право собственности на землю оформлено до 09 апреля 2015 года, вы можете начинать с третьего пункта: Оформление технического паспорта.

1. Строительный паспорт

Строительный паспорт (титул)

Строительный паспорт можно сделать бесплатно!

За консультацией по процедуре получения строительного паспорта мы обратились в Управление архитектуры по адресу: Киевская обл., г. Бровары, ул. Гагарина 15, 4й этаж. Мы вежливо попросили нас проконсультировать, и сотрудники подробно рассказали, как самостоятельно подготовить документы для подачи заявления на изготовление строительного паспорта.

Если нет желания разбираться в этом вопросе или просто есть лишние деньги, на первом этаже того же здания находится проектная организация, которая может подготовить эти документы за вас. Мы не обращались к ним, но слышали, что такие услуги стоят около 3000 грн (на август 2022 года).

У нас на участке находятся дачный дом, сарай и навес. Для получения строительного паспорта мы подавали в ЦНАП документы, который перед этим неформально согласовали в «Архитектуре». То есть попросили сотрудника пересмотреть и проверить наш пакет документов, чтобы в случае замечаний исправить их еще до официальной отправки в работу.

  1. Заявление на изготовление строительного паспорта. Бланк нам выдали в Архитектуре. Никаких проблем и вопросов по заполнению этого заявления у нас не возникло. Всё просто и понятно. «Просим изготовить строительный паспорт, …, подаём такие-то документы.»

  2. Схема земельного участка. Рисуем в масштабе 1:500. Обязательно со всех сторон указываем, что «Постройки на расстоянии 8 метров отсутствуют». Даже если это не так, всё равно указываем. Либо отказываемся от всей этой затеи с узакониванием дома. Строительные требования и нормы прописаны в законодательстве таким образом, что их во многих случаях просто невозможно соблюсти. Особенно это касается дачных участков.

    Схема земельного участка со строениями

    Итак, рисуем все строения, указываем расстояния от границ участка. Минимальное расстояние должно быть 3 м! Если по факту у вас меньше, всё равно указываем 3 м. Обратите внимание, что в данном случае вы описываете якобы свои намерения что-то построить. А то, что будет построено по факту, отобразится уже в техническом паспорте на следующих шагах процесса ввода дома в эксплуатацию. Почему «якобы» — потому что мы понимаем, что дом и строения на участке по факту уже построены. Забегая вперёд, покажем, как будет выглядеть та же схема земельного участка в техническом паспорте:
    Схема земельного участка в техническом паспорте

    Обратите внимание, радикально изменилось местоположение сарая и навеса. И незначительно их размеры. Потому что строительный паспорт – это ваши планы на строительство, а технический паспорт – это фактически то, что в итоге построено. Планы ведь могли за время строительства немного поменяться? 🙂 Это всё является вполне нормальным явлением и не приведёт к проблемам.

  3. Эскиз дома. Здесь ориентировочно указываем высоты. Точное расположение и наличие окон и дверей никого не интересует. Это эскиз, поэтому вы можете нарисовать нечто просто похожее на ваш дом. Ну а приблизительно измерить высоту, наверняка, для вас не составит труда.

    Эскиз фасадов дома

  4. Планировка дома. Нам было проще, поскольку у нас еще со времен строительства остался эскиз планировок по этажам. Вы можете проконсультироваться в своём управлении Архитектуры, насколько точно и детально нужно рисовать планировки для получения строительного паспорта.

    План первого этажа

    План подвала

  5. Фасад и планировка сарая. Нам посоветовали в Архитектуре назвать сарай хозяйственной постройкой. Я не до конца понял, с чем это связано и в чём разница, но мы так и сделали. Планировку в сарае мы решили не рисовать, поскольку в этом нет никакого смысла. Просто изобразили такой себе open space.

    План и эскиз фасада сарая

  6. Фасад навеса. На навес планировка не нужна. Достаточно просто предоставить эскиз с указание высот.

    Эскиз навеса

После согласования всех этих документов в Архитектуре мы подали их через ЦНАП. Можно также подавать и через портал «Дія», но мы решили «по старинке» для большей надёжности. Тем более, что ЦНАП в Броварах находится через дорогу от Управления архитектуры по адресу: ул. Гагарина, 18.

Теперь ждём смс из ЦНАПа о том, что строительный паспорт изготовлен и его можно забрать. Планируем поездку в ЦНАП, чтобы не только забрать документы, но и сразу тут же подать Уведомление о начале строительства.

2. Уведомление о начале строительства

Уведомление о начале строительных работ (титул)

На этом этапе никаких подводных камней мы не увидели. Всё просто и понятно.

  1. Получаем готовый строительный паспорт.
  2. Берём бланк уведомления о начале строительства.
  3. Изучаем образец заполнения на стенде.
  4. Заполняем на основании данных технического паспорта и правоустанавливающих документов на земельный участок.
  5. Подаём документ здесь же в ЦНАПе.

Снова ждём смс от ЦНАП о готовности документов. После получения этой смс и самих документов отправляемся в БТИ заказывать технический паспорт.

3. Технический паспорт

Титульная страница технического паспорта на дом

Как мы уже писали выше, если вы находитесь в Броварском районе, мы рекомендуем обращаться в Коммунальное предприятие Броварского городского совета «Броварское Бюро Технической Инвентаризации». Находятся они по адресу: г. Бровары, ул. Лагуновой, 4-Б. Телефон для консультаций: 067-232-71-05. Это не реклама и не оплаченная статья, что видно и по позитивным отзывам о работе этого БТИ на картах гугл. Просто нас действительно приятно удивило обслуживание и подход к клиенту. Особенно учитывая, что это не частная контора, а коммунальное предприятие. А в таких органах, скажем так, не всегда можно рассчитывать на человеческий подход к обращающимся гражданам.

Но в общем не об этом. Вы можете обратить в любое частное БТИ, которых через Гугл можно найти огромное количество. Прозвонили несколько таких фирм, выбрали того, кто лучше проконсультировал и предложил цену выгоднее. После этого к вам приезжает инженер-техник, который проводит все замеры дома и других сооружений.

Технический паспорт обычно изготавливают пару недель. Нам он обошелся в 4000 грн (на август 2022 года), но здесь многое зависит от параметров дома и, если это частное БТИ, то «как договоритесь». Но ориентир по стоимости понятен.

Если у вас дачный дом и вы пошли по схеме узаконивания без строительного паспорта, то в БТИ у вас скорее всего попросят справку от председателя садоводческого товарищества («дачного кооператива»). В ней указываются ориентировочная площадь дома и ориентировочный год постройки.

Если у вас на руках будет строительный паспорт и уведомление о начале строительства, то такая справка не нужна.

Если понадобится справка от председателя садоводческого товарищества (по-простому дачного кооператива), то вот её пример:

Настоящей справкой подтверждаю, что ФИО (паспорт ______, выданный ______) является членом Садоводческого товарищества «______» и согласно ______ является собственником земельного участка для ведения садоводства по адресу: ______. Кадастровый номер земельного участка ______. Площадь земельного участка ______ га. На земельном участке расположен садовый дом, построенный хозяйственным способом. Ориентировочный год постройки ______, ориентировочная общая площадь ______ кв. м.

Вообще про изготовление технического паспорт рассказывать особо нечего. Просто заказали и получили. Обратите внимание, что это единственная затратная часть во всём алгоритме узаконивания дома. Есть, конечно, еще административные платежи при каждом обращении в ЦНАП, но это совсем «копейки».

В общем, получили на руки технический паспорт на жилой или дачный дом. Пришло время снова идти в ЦНАП или на портал «Дія», чтобы подать Декларацию о готовности объекта к эксплуатации. Мы пошли в ЦНАП.

4. Декларация о готовности объекта к эксплуатации

Декларация о готовности объекта к эксплуатации (титул)

Сразу возникает вопрос: «А не будет ли проблемой то, что в течение месяца мы якобы начали строительство, через неделю сделали техпаспорт, а теперь заявляем о готовности дома к эксплуатации?»

Действительно, логика здесь такая себе. Однако, никто это не проверяет, никаких законодательных ограничений на сроки строительства нет. Поэтому и переживать по этому поводу не стоит.

На основании изготовленного технического паспорта мы в ЦНАПе подаём Декларацию о готовности объекта к эксплуатации. Проблем с этой процедурой не возникает никаких.

Вам выдадут бланк декларации, а на стенде вы можете посмотреть образец её заполнения. Теперь осталось подать заполненную декларацию и ждать смс о готовности регистрации этого документа.

Пока вы не ушли из ЦНАПа, советуем записаться на приём к Государственному регистратору для выполнения последнего 5го шага – регистрации права собственности на ваш дом. Дело в том, что запись к регистратору проходит обычно как минимум за неделю или две, а подтверждение принятия декларации придёт быстрее. Чтобы лишний раз не ездить в ЦНАП сразу записываемся к регистратору. Ну а перед походом к нему в ЦНАПЕ просто заберем зарегистрированную декларацию о готовности.

5. Право собственности на дом!

Вытяг из реестра прав собственности на недвижимое имущество

Ура, финишная прямая!

Подаём регистратору в ЦНАПе пакет документов. В том числе:

  • право собственности на земельный участок,
  • технический паспорт на дом,
  • декларацию о готовности объекта к эксплуатации.

Регистратор принимает документы и сообщает, когда всё будет оформлено. Начиная с указанной даты нам остаётся без записи и без очереди прийти к регистратору и забрать вытяг из Реестра права собственности на недвижимое имущество.

Процедура самостоятельного узаконивания дома завершена! Как видим, трудности могут возникнуть только при самостоятельной подготовке документов для получения строительного паспорта. Всё остальное, как говорится, дело техники.

У нас вся процедура заняла полтора месяца: 10 авгуса 2022 зарегистрировали строительный паспорт, а 22 сентября 2022 получили на руки документ о праве собственности. При этом самое долгое в этом процесс было изготовление технического паспорта (2-3 недели).

Повторим еще раз кратко:

Как ввести в эксплуатацию (узаконить) дом?

Алгоритм самостоятельного ввода в эксплуатацию дома или дачи довольно прост и состоит всего из пяти шагов. 1 – получаем строительный паспорт. 2 – подаём уведомление о начале строительства. 3 – заказываем технический паспорт. 4 – подаём декларацию о готовности. 5 – регистрируем право собственности на недвижимость. Если земля куплена до 09 апреля 2015 года, первые два шага можно пропустить.

Хочется отметить, что после начала полномасштабных боевых действий, все чиновники стали относится к людям значительно более лояльно, чем до войны. Поэтому не бойтесь спрашивать, консультироваться и оформлять самостоятельно все документы без привычных «решал» и «ускорителей».

Ну а узаконить самовольное строительство или так называемый «самострой», тем более сейчас и по этой простой схеме, в любом случае будет очень правильным решением!

ГЛАВНАЯ ГЛАВНАЯ   КОНТАКТЫ КОНТАКТЫ