Для заказчиков оценки-физических лиц ситуация во второй половине 2018го и весь 2019й год была не слишком радужной. Дело в том, что в то время за регистрацию каждого документа оценщика, необходимо было платить 1850 грн. И это только за регистрацию отчета, то есть без стоимости услуг самой оценочной компании.
Соответственно, цены на услуги в то время держались на уровне около 2500 грн за одну работу. При этом не важно, речь идёт о дорогом коммерческом помещении или самой дешевой квартире на окраине Киева или гараже. С 01 февраля 2020-го года вступил в силу Закон, согласно которому Фонд государственного имущества разработал и запустил свою базу данных оценок. При этом работа с ней как оценщиков, так и нотариусов проходит на бесплатной основе. Это повлекло за собой снижение цен на услуги по определению стоимости недвижимости более, чем в два раза (в среднем по рынку оценки в Киеве).
Кроме того, в 2018 и 2019 годах многие оценочные компании просто перестали предоставлять услуги по оформлению документов по налоговой оценке. Ведь мало того, что за регистрацию каждого отчета нужно было платить почти 2000 грн, которые нужно было дополнительно брать с клиента. Известно, что такая регистрация иногда происходила не с первой попытки, то есть оценщик рисковал работать не только без прибыли, но и «в минус».
Существовала также и другая проблема. По Киеву по типовым квартирам база данных Фонда государственного имущества (так называемый модуль) работает более-менее корректно. Автоматическая проверка стоимости недвижимости заключалась в автоматическом поиске похожих объектов на крупнейших сайтах объявлений. Если стоимость, которую определил оценщик не соответствует среднерыночному показателю, система отказывала в регистрации. При этом, как это ни странно, деньги за эту процедуру модуль не возвращал.
Таким образом, если Вы решили продать нетиповой объект недвижимости, или его состояние характеризуется как ветхое или непригодное, налоги придётся платить как за имущество в хорошем состоянии. Клиенты, разумеется, были недовольны, а крайними оставались оценщики.
Оценка квартир 2020.
Самая простая и понятная ситуация сейчас с оценкой квартир в Киеве. Особенно в спальных районах, где есть значительное количество однотипных домов. По таким объектам жилой недвижимости модуль пропускает адекватную стоимость, поэтому вопросов у заказчиков, как правило, не возникает.
А вот при проведении оценки гаражей, в отличие от квартир, могут быть нюансы. Каждый, кто сталкивался с продажей старых гаражей, знает, что цены предложений на сайтах на такую недвижимость почти всегда существенно завышены. Реальные сделки часто происходят с торгом около 30%. Соответственно, при попытке зарегистрировать такую стоимость модуль базы данных ФГИУ выдаёт отказ. И, значит, оценочная стоимость получается выше реальной рыночной цены сделки. Мы стараемся бороться с такими ситуациями, однако не всё зависит от оценщика. Если модуль не пропускает реальную стоимость, для продавца чаще бывает проще заплатить дополнительную сумму налога, чем ввязываться в разбирательства с Фондом.
Оценка земли и домов 2020.
При определении стоимости земельных участков и оценке домов, которые на них расположены, нужно быть готовым к неприятным сюрпризам. Очевидно, что на цену объекта индивидуального жилого строительства существенное влияние оказывает его физическое состояние. Поэтому, если дом ветхий или требует капитального ремонта, при регистрации часто может пройти только стоимость, превышающая цену сделки.
С землей также бывают нюансы. Особенно с участками, расположенными в черте города Киева. Как правило, на такое имущество разброс цен на сайтах объявлений довольно значительные. А значит неизбежны ситуации, когда государственная база данных может пропустить только такую стоимость, которая рассчитана по автоматическим правилам и алгоритмам. Но которая при этом существенно отличается от реальной рыночной.
Чего ждать от оценки недвижимого имущества в 2020-м году?
Все участники рынка недвижимости надеются, что выше указанные проблемы носят временный и технический характер. Специалисты постоянно работают на совершенствованием базы данных и повышением качества работы модуля проверки стоимости.
Также мы надеемся, на регулятор оценочной деятельности в Украине – Фонд государственного имущества. В том плане, что он разработает продуманный механизм действий на случай того, что в базе данных не удаётся зарегистрировать адекватную рыночную стоимость объекта недвижимости. Мы следим за всеми изменениями законодательства, поэтому в случае возникновения подобных вопросов у наших клиентов, будем вместе искать пути решения проблемы.
