Всім відомо, що нерухомість з точки зору більшості людей є найціннішим з усіх видів майна. Тому судові суперечки, наприклад, при розірванні шлюбу, найчастіше пов’язані саме з визначенням ринкової вартості квартир, гаражів, землі, будинків, нежитлових приміщень та інших видів нерухомого майна. І часто перед оцінювачем ставиться завдання визначення цієї вартості не «на сьогодні», а на дату певної події, після якого вже могло пройти кілька років.
Процес розгляду судом різних цивільних справ – процедура, вельми складна і, скажімо прямо, далека від досконалості. І це, не дивлячись на численні реформи, втім, проведені більше на словах, ніж на ділі. Тому часто навіть на перший погляд прості процеси можуть затягуватися на роки.
Часто буває так, що сторони вирішують визначити вартість нерухомого майна, коли суд вже триває, наприклад, рік. І оцінити нерухомість для суду при цьому необхідно на дату, прив’язану до якоїсь певного події. Яка в часі перебуває вже досить далеко від поточної дати.
Буває і так, що об’єктом поточного судового спору є нерухомість, продана кілька років тому. Наприклад, без відома співвласника цього майна, який тепер в судовому порядку розраховує отримати компенсацію. Відповідно, з великою ймовірність, одна зі сторін звернеться до оцінювача з проханням визначити вартість майна на дату укладення спірної угоди.
Про що тут йдеться:
1. Що таке ретроспективна оцінка нерухомості
1.1. Як визначити вартість нерухомості на минулу дату
2. Ретроспективна оцінка нерухомості та інших видів майна
3. Особливості проведення ретроспективної оцінки
3.1. Брак інформації, правові колізії та діапазони значень вартості
3.2. Ретроспективна оцінка як окремий випадок повторної експертизи
1. Що таке ретроспективна оцінка нерухомості
Ретроспективна оцінка – поняття, що не має чіткого законодавчого визначення. Хоча воно має широке поширення, таке визначення можна вважати більшою мірою сленговим для оцінювачів, юристів і професійних учасників ринку нерухомості.
Зміст цього поняття полягає в тому, що визначення вартості майна проводиться на дату, після якої минуло вже значна кількість часу. Яку саме кількість часу вважати значною? Чіткої відповіді на це питання законодавство не дає. Тому кожен випадок проведення ретроспективної оцінки є по-своєму унікальним. І в кожному конкретному випадку необхідно чітко розуміти та розкривати в звіті інформацію про постановку і розв’язання конкретної оціночної задачі.
Іноді такий вид роботи оцінювачі також називають «ретро-оцінкою». Щоб підкреслити, що вартість нерухомості визначається на дату в минулому. Тобто, що визначається не ринкова вартість майна на сьогодні, а якась «ретро-вартість».
1.1. Як визначити вартість нерухомості на минулу дату
Визначити «ретро-вартість» нерухомості теоретично можна двома способами:
- Архівна інформація за цінами пропозиції або по фактичним укладеним угодам.
- Індексування поточної вартості майна із застосуванням різних коефіцієнтів.
Архівна інформація
Самий зрозумілий спосіб ретроспективної оцінки, який при цьому в загальному випадку дає найбільш достовірний результат. Розрахунки проводяться на підставі цін продажу нерухомості, які були актуальні на дату нашого дослідження. При цьому необхідно знайти інформацію з достовірних джерел по об’єктах, які за основними ціноутворюючими факторами відповідають параметрам нашого об’єкту оцінки.
На практиці застосувати такий метод досить проблематично. А для деяких видів нерухомості з урахуванням їхнього типу і місця розташування взагалі неможливо. Або можливо, але тільки в теорії. Потрібно відзначити, що оцінювач повинен спиратися в своїх висновках лише на достовірну інформацію. Тобто таку, яку могли б перевірити при бажанні сторони судового процесу.
Для застосування такого способу проведення ретроспективної оцінки дуже важливо, щоб оціночна компанія мала власний великий архів робіт з визначення вартості нерухомості найрізноманітніших видів. Наприклад, у нашій оціночній компанії «Реал Експерт» є повний впорядкований архів, який наші оцінювачі регулярно наповнюють в тому числі й для проведення ретроспективних оцінок для пред’явлення в суді.
Використання індексів
Альтернативою вище описаному способу роботи з архівними даними може виступати так званий індексний метод. Сенс його полягає в тому, щоб визначити ринкову вартість нерухомості на поточну дату. Після чого перейти до “ретро-вартості” з використанням різних індексів.
Спосіб може добре спрацювати при необхідності визначити кошторисну вартість будівництва об’єкта в минулих періодах. Для цього буває доцільно використовувати індекси зміни цін на будівельно-монтажні роботи. Таку інформацію регулярно публікують державні органи статистики та профільні міністерства на своїх сайтах.
У більшості випадків на практиці індексний метод для розрахунку ринкової вартості нерухомості в минулих періодах не застосовується. Це пов’язано з тим, що метод може дати лише приблизне значення вартості. При цьому висновок про вартість буде містити таку значну кількість припущень та обмежень, що в учасників процесу напевно виникнуть сумніви в його достовірності.
Хоча в деяких ситуаціях, без індексації поточної вартості не обійтися. Але тут потрібно внести деяку ясність про використовувані індекси зміни цін. Найбільш якісні результат можуть дати індекси зміни ринкової вартості, якщо в розпорядженні оцінювача буде архівна інформація щодо «ретро-вартості» об’єктів нерухомості, схожих на той, який ми оцінюємо. Але, тим не менш, таких, які чимось істотно від нього відрізняються. Наприклад, кількістю кімнат для квартир. У цьому випадку оцінювач може сам вивести індекс зміни ринкової вартості об’єктів нерухомості певного типу на даний період часу. І саме цей індекс використовувати в подальших розрахунках.
2. Ретроспективна оцінка нерухомості та інших видів майна
Останнім часом у наукових та публіцистичних статтях, присвячених проблемним питанням незалежної оцінки, а також питанням, пов’язаних із труднощами визначення вартості того чи іншого майна в рамках проведення судової експертизи, все частіше доводиться зустрічати термін «ретроспективна оцінка». Окремі автори, наголошуючи на тому, що даний термін нині не має однозначного трактування навіть у професійному середовищі, вважають вкрай актуальною та доречною необхідність запровадження в Україні єдиного законодавчо-врегульованого визначення поняття «ретроспективна оцінка» і, як наслідок, встановлення цілої низки регламентацій щодо обмежень проведення такого специфічного виду оцінок, їх класифікації за видами та формами висновків, а також трансформації методів самої оцінки. Наскільки ефективними та інноваційними, а головне – необхідними та корисними, можуть стати такі нововведення, спробуємо розібратися у сьогоднішньому матеріалі, дослідивши в першу чергу смислове навантаження та зміст самого поняття «ретроспективна оцінка» у тій чи іншій його інтерпретації.
Ведучи мову про так звану «ретроспективну оцінку», більшість авторів сконцентровують свою увагу на тій проблемі, що така оцінка, як правило, проводиться в умовах певного рівня невизначеності та обмеженості вихідної інформації, як по відношенню до характеристик самого оцінюваного майна, так і щодо відповідного сегменту ринку, на якому дане майно обертається. Така проблема дійсно існує. Тут важко не погодитися. От тільки як закріплення самого терміну «ретроспективна оцінка» у вітчизняних законодавчих та нормативно-правових актах допоможе цю проблему нівелювати, враховуючи вже існуючі вимоги чинного законодавства, покищо не зрозуміло. Саме тому, аби не вигадувати «нового велосипеда», проаналізуємо основні положення вже існуючих на даний момент нормативно-правових актів у сфері оцінки майна.
2.1. Розбираємося у термінах
Для початку зазначимо, що сам термін «ретроспектива» (від латинського retrospectare — погляд назад) – означає погляд у минуле, огляд того, що було в минулому. Як наслідок, «ретроспективний» – це той, який містить у собі розгляд минулих подій, тобто звернений у минуле. Таким чином виходить, що під так званою «ретроспективною оцінкою» варто розуміти саме ту оцінку, яка проводиться на певну «ретроспективну дату оцінки», яка, у свою чергу, віддалена від поточного моменту у минуле на певний проміжок (інтервал) часу. Та чи є таке визначення повним та самодостатнім? А найголовніше – унікальним? Звичайно, ні. Адже під нього підпадає практично будь-яка оцінка, яка проводиться нині як оцінювачами, так і судовими експертами (у випадку проведення відповідного експертного дослідження).
Зупинимося тут дещо більш детально. Так, чинною редакцією Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» чітко закріплені два наступні терміни:
- (1) дата оцінки – дата (число, місяць та рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість;
- (2) дата завершення складання звіту (висновку) – дата (число, місяць та рік), на яку фактично були виконані оціночні роботи та складено звіт про незалежну оцінку майна (висновок судової експертизи).
На практиці маємо ситуацію, коли дата оцінки завжди є більш пізньою (віддаленішою у минуле), аніж дата завершення складання звіту (висновку). Більше того, чинне законодавство не містить будь-яких заборон щодо визначення вартості майна на будь-яку з минулих дат. Як наслідок, всяка оцінка по своїй суті є апріорі «ретроспективною», оскільки проводиться на ту чи іншу «минулу дату оцінки». Рівень же «ретроспективності» кожної конкретної оцінки визначається часовим інтервалом, на який рознесені між собою конкретні дата оцінки та дата завершення складання звіту (висновку). Чим більшим є цей інтервал (день, тиждень, місяць, півріччя, рік, декілька років тощо), тим більш «ретроспективною» є дана оцінка.
Таким чином, приходимо до декількох проміжних але водночас важливих висновків:
- По-перше, сам термін «ретроспективна оцінка» не є повним та самодостатнім. Суть його неможливо пояснити без розкриття змісту понять «дата оцінки» та «дата завершення складання звіту (висновку)».
- По-друге, самі поняття «дата оцінки» та «дата завершення складання звіту (висновку)» навпаки є цілком самодостатніми, а також такими, що вже закріплені нормативно-правовими актами.
- По-третє, ведучи мову про так звану «ретроспективну оцінку», ми завжди можемо сказати про те, що дана оцінка не є якоюсь суто специфічною, вона є в більшій мірі звичайною і виконується на дату оцінки, яка віддалена у часі від дати безпосереднього проведення дослідження у минуле на певний проміжок (інтервал) часу.
- По-четверте, те, наскільки рознесені між собою у часі дата оцінки та дата завершення складання звіту (висновку), саме і характеризує так звану величину «ретроспективності оцінки». Оскільки чим більшим є цей термін (інтервал), тим важче на момент безпосереднього проведення робіт говорити про, наприклад, значимість змін, які відбулися на ринку за цей період, або ж ступінь зміни стану й характеристик самого об’єкта оцінки тощо.
Іншими словами, мова тут вже йде про певну кількісну характеристику того рівня невизначеності та обмеженості вихідної інформації, за заяких виконується така оцінка. Останнє твердження випливає з того, що у процесі оцінки будь-якого майна на певну дату оцінювач (судовий експерт) повинен брати до уваги і користуватися лише тією інформацією про об’єкт оцінки або подібне майно, яка потенційно могла бути доступною йому станом на цю дату та/або виникла в результаті подій, які відбулися до цієї дати. Іншими словами, така оцінка проводиться із використанням необхідного і доступного обсягу вихідної інформації, актуальної на дату оцінки, яка була або потенційно могла бути відомою оцінювачу (експерту) на цю дату в минулому. Аналогічне твердження справедливе і по відношенню до нормативно-правових актів, які діяли на конкретно визначену дату оцінки (в редакції, чинній на відповідну дату).
3. Особливості проведення ретроспективної оцінки
Тепер, коли ми вже розібралися із загальною термінологією, розглянемо ще один випадок, під час якого дуже часто мова заходить про так звану «ретроспективну оцінку» – це ситуація, за якої на одну і ту ж саму дату оцінки у різний період часу визначається вартість одного і того ж майна (одним і тим же, або іншим фахівцем).
Виявляється, що і у цьому випадку не потрібно вигадувати «новий велосипед». Так, для врегулювання подібних ситуацій в рамках проведення, наприклад, судових експертиз, згідно із процесуальним законодавством України та спеціальною Інструкцією про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень передбачена можливість виконання експертами первинних, додаткових та повторних експертиз. Якщо ж провести певні паралелі із незалежною оцінкою майна, то первинній експертизі по суті відповідає звичайна оцінка майна, виконана на певну дату оцінки; додатковій експертизі – доопрацювання (актуалізація) звіту про вартість об’єкта оцінки (в розумінні Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав»); повторній експертизі – повторна оцінка (в розумінні Методики оцінки майна).
Наведемо два загальні висновки щодо проблеми співставимості результатів так званої «ретроспективної оцінки» з результатами оцінки, яка була проведена в минулому на ту ж дату:
- (1) жодний результат повторної оцінки не є більш достовірним ніж результат первинної оцінки, а може навіть навпаки – менш достовірний, оскільки на результат повторної оцінки негативно впливає відсутність всієї інформації, яка була доступною при проведенні первинної оцінки;
- (2) різниця значень вартостей повторної та первинної оцінок ніяким чином не підтверджує факт заниження чи завищення вартості в результаті проведення первинної оцінки, оскільки є недовіра до значення вартості, яка отримана в результаті повторної оцінки, через обмеженість при її виконанні всіх інформаційних джерел, пов’язаних з об’єктом оцінки.
Саме тому, у випадку наявності різниці значень вартостей повторної та первинної оцінок, у основній частині звіту про оцінку майна (дослідницькій частині висновку експерта) при проведенні повторної оцінки (експертизи) доцільно зазначати про можливі причини таких розбіжностей, в тому числі, наприклад, і у зв’язку з невизначеністю та обмеженістю вихідної інформації, за яких виконується повторна оцінка.
3.1. Брак інформації, правові колізії та діапазони значень вартості
Підкреслимо ще один цікавий момент. В умовах невизначеності інформації про характеристики об’єкта на дату оцінки та/або обмеженості вихідної інформації, об’єктивна оцінка може призводити до отримання оцінювачем (експертом) кількох величин вартості майна (наприклад, для різних варіантів його характеристик) або їх інтервальних значень. Водночас, на практиці маємо ситуацію, за якої в умовах невизначеності або обмеженості даних, можливі варіації яких призводять до отримання різних величин вартості об’єкта, практично всі оцінки завершуються зазначенням у висновках точної (однозначної) величини вартості об’єкта.
І тут виникає правова колізія, яка особливо гостро відчувається під час судових розглядів, особливо в рамках кримінальних проваджень. З одного боку судді не готові до аналізу і використання висновків про оцінку майна, що містять інтервали вартості об’єкта – адже їм необхідно прийняти рішення з конкретними кількісними висновками щодо сторін судового процесу. З іншого боку, як показує практика, при наявності високої кваліфікації представників учасників процесу, не згодних із висновками оцінювача (експерта), висновок з точним результатом при високій невизначеності вихідних даних по об’єкту не вдається визнати належним доказом. Як наслідок, процес переходить у стадію проведення повторних оцінок (експертиз), у справі з’являються нові висновки про величину вартості об’єкта, і в кінцевому рахунку суддям доводиться приймати рішення на основі інформації щодо двох і більше величин вартості оцінюваного майна на одну і ту ж дату оцінки.
За таких умов, в ході проведення саме повторної оцінки (експертизи) та наявності в розпорядженні оцінювача (експерта) даних щодо іншої, раніше визначеної за результатами первинної оцінки (експертизи) конкретної величини вартості об’єкта, вбачається доцільним передбачення можливості зазначення інтервальних або варіантних значень вартості майна. Тобто, при неоднозначних характеристиках об’єкта, відсутності можливостей щодо їх уточнення та/або обмеженості вихідної інформації логічно було б передбачити можливість зазначення декількох значень вартості для різних варіантів недоведених параметрів об’єкта або інтервальних значень вартості. У такому випадку, під час судового розгляду, певним підгрунтям для винесення справедливого судового рішення могло б слугувати точне значення вартості майна, визначене за результатами первинної оцінки (експертизи) та зазначені інтервали вартості у висновках повторних оцінок (експертиз), що дозволяло б учасникам процесу краще відчувати можливу область перетину інтервалів вартості.
3.2. Ретроспективна оцінка як окремий випадок повторної експертизи
Отже, як було показано вище, популярний останнім часом термін «ретроспективна оцінка» не несе в собі будь-якого конкретного та/або додаткового змістового навантаження, а є по суті своєрідним сленгом (накшталт, вже добре всім відомого «євроремонту»). Такий вид оцінки не є суто специфічним, а тому не тільки може, а і має виконуватися відповідними фахівцями в рамках вже існуючого чинного законодавства.
Для характеристики так званої «ретроспективної оцінки» всім доречно користуватися вже добре відомою, а головне – усталеною та нормативно-закріпленою термінологією, яка включає в себе наступні основні поняття: «дата оцінки», «дата завершення складання звіту (висновку)», «первинна експертиза», «незалежна оцінка майна», «додаткова експертиза», «доопрацювання (актуалізація) звіту про вартість об’єкта оцінки», «повторна експертиза» та «повторна оцінка».
Звертайтесь!
Наша компанія спеціалізується на виконанні робіт з оцінки нерухомості для пред’явлення в суді. У тому числі на виконанні ретроспективної оцінки найрізноманітніших видів об’єктів. Тому ми маємо можливість надавати такі послуги якісно. І будемо раді бачити Вас в числі своїх клієнтів!
У статті частково використані матеріали сайту
Всеукраїнської Асоціації Фахівців Оцінки.
