Квартирографія — планувальне рішення, яке визначає кількість кімнат та площу квартир, їх співвідношення у майбутньому ЖК. Квартирографія створюється на основі потреб покупців, трендів, класу та розташування ЖК до початку будівництва.
Квартирографія – частина техзавдання проектування ЖК. Щоб правильно його скласти, потрібно провести дослідження ринку та потенційних споживачів. Квартирографія визначає затребуваність певних квартир, а також прогнозування того, наскільки швидко вони продаватимуться.
Результат добре зробленої квартирографії – високий рівень продажу всіх типів квартир.
Що таке гарна квартирографія?
Створюючи проект, кожен девелопер ретельно продумує його майбутню квартирографію. І яка саме вона буде безпосередньо залежить від позиціонування комплексу. Якщо проект «сімейний», то забудовник запропонує покупцям більше двох- та трикімнатних квартир. Проте якщо перед вами апарт-готель, то фонд складатиметься переважно з малометражних студій.
Але є й інші важливі аспекти квартирографії – кількість лотів на поверсі, близькість ліфтових шахт до стін квартир, ергономічність планувань, дотримання правил пожежної безпеки, простота навігації та багато іншого. Нижче ми розглянемо ті фактори, які найбільшою мірою впливають на комфорт проживання в будівлі.
Співвідношення площ: вибирайте будинки з мінімумом студій!
Перше, що робить забудовник при проектуванні – приймає рішення, скільки в будинку буде студій (і чи будуть вони). І скільки одно-, дво-, трикімнатних квартир, чи з’являться багатометражні лоти з чотирма-п’ятьма спальнями. Усе це залежить від того, на який формат покупців він розраховує, та у якому класі позиціонується ЖК.
У будинках економ-класу студії є майже завжди, і їхня площа починається зі скромних 18-20 квадратних метрів. У будинках класом вище студії теж можуть бути представлені, але їхня площа виявиться більшою – як правило, від 27-30 квадратних метрів.
У проектах класів «бізнес» та «преміум» девелопери намагаються уникати класичних студій, проте можуть запровадити квартири вільного планування. Це ті самі студії, але збільшеного метражу. Часом їхня площа сягає 60-80 «квадратів». Покупець може самостійно збудувати тут стіни, вибрати, де вони будуть розташовані. Або залишити планування відкритим – на кшталт класичних американських лофтів, які не дуже розповсюджені, проте користуються популярністю і в Україні.
Максимально комфортно проживати в будинку, коли питома маса студій та «однушок» не перевищує 40-50%. Це означає, що більшість площ займаються квартири з більш «просторим» плануванням. А ще – це означає, що ви знатимете сусідів в обличчя, і що вони не змінюватимуться надто часто. Крім того, це зменшить черги зранку та ввечері біля ліфтів, а також спростить процес паркування поряд з житловим комплексом.
Студії та «однушки» стають інвестиційним активом набагато частіше, ніж сімейні планування. А отже – якщо у вас на поверсі 6 студій, то з них, як мінімум, половина може здаватись у короткострокову оренду. Особливо якщо будинок знаходиться неподалік метро або поблизу важливих транспортних вузлів.
Якщо ви купуєте квартиру в будинку комфорт-класу, обов’язково подивіться, скільки тут мало-і багатометражних квартир.
Кількість квартир на поверсі та кількість ліфтів
Один із найважливіших факторів комфортного проживання у новобудові – кількість квартир на поверсі. Хороша квартирографія – це коли на одному сходовому майданчику не більше 5-7 квартир. В ідеалі – 2-3 одиниці (але такі варіанти бувають доступні лише у проектах бізнес-класу і вище, або у невеликих будинках на кілька десятків квартир).
Погана квартирографія – коли на кожному поверсі в секції розташувалося по 10-15 квартир і більше, в будинку 20 поверхів і всього 2-3 ліфти, і всі вони пасажирські. Вранці у ліфтів будуть накопичуватися «пробки» з людей, і дістатися «бажаного рівня землі» буде непросто. За нормами на кожні 9 поверхів повинен бути один вантажопасажирський ліфт, але насправді цього часто виявляється недостатньо.
Якщо ви купуєте квартиру в будинку висотою понад 15 поверхів, і на кожному – понад 8-10 квартир, переконайтеся, що на кожну секцію припадає 4 ліфти, і хоча б один із них – вантажний. Максимально комфортно, якщо в будинку не більше 12 поверхів, на поверсі не більше 6 квартир і в під’їзді не менше 2 вантажопасажирських ліфтів.
Близькість ліфтів до стін квартир – це також важливо. Якщо ваша квартира сусідить із шахтою ліфта, буде не просто галасливо – ви відчуватимете вібрації. Особливо сильно вони відчуватимуться в нічний час і рано-вранці. Грамотні забудовники планують будинки так, щоб шахти ліфтів межували лише з місцями загального користування. Крім того, сьогодні девелопери намагаються уникати ліфтів із машинним відділенням, адже вони роблять набагато більше шуму.
Бажано також, щоб стіни саме вашого помешкання не були одночасно стінами місць загального користування. Особливо, щоб за цією стіною не було, наприклад, двері для виходу на спільний балкон. Мало хто з мешканців та, особливо, «гостей будинку» притримує ці двері. Тому цей грохот буде дуже неприємною особливістю конкретної квартири.
Висота стель
Щоб заощадити на будівельних матеріалах, девелопер може піти шляхом скорочення висоти стель. Так часом можна зустріти стелі 2,55-2,65 м. Ця висота недостатня для комфортного проживання. Уявіть, що ви вирішите зробити підвісні або натяжні стелі – це вкраде у вас ще близько 10 см. І проблема не лише в тому, що кубічний обсяг приміщення стане меншим. Науково доведено, що низькі стелі негативно впливають на емоційний стан людини, викликають депресію, апатію.
Мінімальна висота стелі для комфортного життя становить 2,75 м. А якщо ви плануєте встановлювати навісну стелю, вибирайте лоти з висотою стель від 2,8-2,9 м. Сьогодні багато девелоперів, які працюють у сегменті “комфорт”, пропонують квартири з висотою стель від 2,8 м, а на останніх поверхах розміщують так звані «хай-флети»: тут стелі від 3-3,1 м.
Місця загального користування
Ширина та довжина коридорів теж важливі – вони впливають на зручність навігації та пожежну безпеку. Коли ви відкриваєте двері, в коридорі має залишатися достатньо простору для того, щоб там могла пройти людина у повному пожежному обмундируванні. В іншому випадку, якщо двері заклинить, це може стати серйозною проблемою та потенційною загрозою під час пожежі.
Звичайно, є пожежні вимоги, яким має відповідати кожен житловий будинок, але у ЖК економ-класу найчастіше будівництво ведеться по нижній межі цих норм. Навіщо забудовники роблять вузькі коридори? Все просто – щоб збільшити площі квартир та заробити більше. Крім того, незручно, коли в секції довгі та вигнуті коридори – вас буде важко знайти гостям, кур’єру, листоноші. Хоча, звісно, саме цей фактор є важливим далеко не для всіх.
Ергономічність планувань
І, звичайно, квартирографія – це зручність самих планувальних рішень. Насамперед гарна квартира відповідає наступним вимогам:
- Кімнати мають правильну квадратну або прямокутну форму – вони не витягнуті, без гострих кутів.
- У квартирі немає довгих коридорів та «зайвих» квадратних метрів, які не приносять користі, але за які доводиться платити.
- Якщо йдеться про квартиру з двома і більше окремими спальнями, то в ній передбачено і 2 санвузли (а якщо санвузол один, то він роздільний).
- У квартирі є комфортабельний балкон або лоджія.
- При вході в квартиру передбачено простір для встановлення шафи-купе або передпокою.
- Кухня – понад 9 квадратних метрів.
- Якщо йдеться про студію, в ній 2 вікна або 1 вікно та один вихід на балкон (інакше можуть бути проблеми з інсоляцією, тобто достатньою кількістю природнього освітлення).
Сьогодні все більше забудовників оснащують свої проекти такими елементами як особиста тераса, вбиральня, комора. І, звичайно, останніми роками стала дуже популярна майстер-спальня – коли в хазяйській кімнаті є особиста ванна та вбиральня (а в деяких випадках ще й лоджія, і невеликий кабінет для роботи).
Звісно, коли першому місці стоїть бюджет, пред’являти вимоги до висоті стель непросто. Але якщо ви плануєте покупку, як мінімум, у сегменті «комфорт», вибір буде більшим. Рекомендуємо ретельно придивитися до квартирографії майбутнього будинку та приділити їй не менше уваги, ніж локації та репутації забудовника.
