«Типовий проект чимось гірше, раз він дешевше?»
«В індивідуальному рішення більш продумані?»
«Можливо проектна документація відрізняється?»
Такі питання часто задають замовники, які ще тільки збираються замовляти проект. Давайте розберемося.
Типовий проект – проект багаторазового застосування, спеціальним чином для цієї мети розроблений. Типові проекти не потрібно плутати з індивідуальними проектами повторного продажу. Під типовими проектами, тут і далі, ми маємо на увазі готові проекти, спеціально розроблені та продумані під неодноразове відтворення.
Індивідуальний проект – проект, створений з нуля під вимоги конкретного замовника.
Далі ми наводимо порівняння між типовими (готовими) проектами та індивідуальними. Все це має місце, але потрібно розуміти, що головна відмінність між типовим та індивідуальним проектом e тому, який бюджет відводиться на реалізацію будинку. Насправді вибір перед замовником, який проект вибрати готовий (типовий) або індивідуальний, часто є дуже простим. Якщо маємо обмежений бюджет і хочемо отримати найбільш передбачуваний результат — це буде будівництво за готовим проектом.
Переваги типових проектів будинків
Дешевший.
Тут, в першу чергу, питання не у вартості проекту, а у кошторисі на його реалізацію. У якісних готових проектах проста геометрія, оптимізовані всі рішення, тому при будівництві такий проект буде дешевшим за індивідуальний такої ж площі.
Загальний принцип такий: типовий проект дешевше, індивідуальний дорожче. Що робити, якщо вартість індивідуального проекту не здається такою великою? «Краще ж заплатити трохи більше за проект і отримати будинок за своїм побажанням», — можуть подумати деякі замовники. І тут приватний забудовник може потрапити у пастку. Не розуміючи вартості будівництва, замовити індивідуальне проектування. Замовити індивідуальне проектування будинку багато хто може собі дозволити. Це відносно недорого. А ось побудувати будинок за індивідуальним проектом можуть вже набагато менше приватних забудовників. У кращому випадку люди просто втрачають гроші і час на розробку індивідуального проекту. А потім прибирають його у шухляду після підрахунку кошторису. У гіршому випадку починають будувати із упевненістю, що буде дешевше, а грошей вистачить.
Самі проекти, якщо все-таки говорити про їх вартість, коштують дуже по-різному. При виборі потрібно звертати увагу на якість проекту, а не на заголовки листів альбому. Навіть для того, щоб вибрати якісний документ, варто звернутись до досвідченого виконроба-будівельника або архітектора.
Вартість проекту – це не той критерій, за яким потрібно вибирати будинок. Витрати на проект мізерно малі порівняно із загальними витратами на будівництво.
Будівництво по готовому проекту виходить дешевше для замовника. Але спроектувати дешевий будинок з нуля складніше і дорожче, ніж дорогий будинок.
Займатися індивідуальним проектуванням дешевих будинків невигідно. Щоб розумно економічний будинок мав максимум якостей за встановлений бюджет, потрібно провести складну і дорогу підготовчу роботу, яка окупиться тільки в разі масового будівництва. Тому цим займаються тільки компанії, які будують будинки на продаж або на замовлення, але за готовими проектами. Їхні проекти створювалися не за одну ітерацію. Будувалися будинки, «відловлювалися косяки», щось оптимізувалося, вносилися зміни до проекту. Ці проекти – не просто креслення, це досвід, це бізнес-процеси, технічні карти, це зв’язки із постачальниками тощо. Такі готові проекти не продаються, тому що це вже не просто проект, а бізнес.
Індивідуальне проектування затівають не заради економії. Якщо хочете гарантовано не переплатити, часто вигідніше розглянути купівлю готового будинку. Будівництво на замовлення по готовому проекту – це дешевше, ніж будівництво за індивідуальним проектом. Але дорожче, ніж купити готовий будинок.
Відносно швидко.
Найтривалішим етапом є пошук і вибір типового проекту. Ми рекомендуємо не купувати проектну документацію, а вибирати відразу фірму, яка будує за готовими проектами.
Основний час на підготовчій стадії перед будівництвом по готовому проекту відводиться на прив’язку проекту до умов ділянки. Після отримання всіх необхідних досліджень ділянки — це близько 1-1,5 місяців.
Якщо мова йде про індивідуальний проект, то його комплексна розробка займає в середньому від 3 місяців. При цьому багато що залежить від швидкості узгодження замовником об’ємно-планувальних рішень.
Прив’язка проекту до ділянки.
Типовий (готовий) проект потрібно адаптувати під умови ділянки. Це не його перевага (хоча тут розділ про переваги), це його невід’ємна умова реалізації. На відміну від індивідуального проекту, який відразу розробляється під умови конкретної ділянки. За результатами інженерно-геологічних вишукувань, які дають відомості щодо особливостей ґрунтів і зокрема ґрунтових водах, проектується фундамент.
Щоб зрозуміти перепади висот ділянки проводять топозйомку. Такі перепади є навіть на відносно рівних ділянках, просто їх не дуже видно неозброєним оком, потрібні спеціальні точні прилади для вимірювань. Якщо перепади невеликі, то можна адаптувати під них готовий проект. Якщо ж різниця висот є значною, то побудувати за готовим проектом не вийде без суттєвого збільшення вартості будівництва. До того ж не завжди зміни готового проекту технічно можливі та раціональні.
Чим індивідуальні проекти кращі за типові?
При індивідуальному проектуванні є можливість створити будинок, що відрізняється особливою геометрією, специфічним набором і взаємним зв’язком приміщень. Створенню оригінальних об’ємно-планувальних рішень у вигляді планів і фасадів, передує детальне обговорення всіх аспектів із замовником.
Індивідуальний проект розробляється під конкретні кліматичні, геологічні та топографічні умови ділянки, на якій планується будівництво. При цьому враховуються особливості рельєфу, типу ґрунтів, регіон будівництва. Крім цього важливим етапом індивідуального проектування є «посадка» будинку на ділянку: проектування будинку з урахуванням сторін світу, наявності інших будівель, дерев, бажаних видів із вікон, подальшої забудови ділянки, її благоустрою тощо.
Проте всі ці переваги індивідуального проекту будуть працювати, тільки якщо є відповідний бюджет його на реалізацію. Роботи за індивідуальним проектом будуть завжди дорожчими за будівництво об’єкту такої ж площі по готовому проекту. Вибирати індивідуальний проект потрібно не тоді, коли планування чи зовнішній вигляд типових будинків здаються занадто простими. А тільки у тому випадку коли кошторис за готовим проектом значно нижче вашого бюджету на будівництво.
Чим типовий проект гірше індивідуального?
Отже, основний вибір між типовим та індивідуальним проектом повинен йти від бюджету замовника. Наведене нижче порівняння справедливо як для проектів, так і для реалізованих будинків за цими проектами.
Різницю між типовим та індивідуальним проектом можна проілюструвати, наприклад, на чоловічому костюмі. Типовий проект – як костюм, куплений в магазині. Індивідуальний — це костюм, пошитий кравцем у ательє.
Чи завжди костюм, пошитий на замовлення, буде кращим за магазинний варіант? Ні, не завжди. Все залежить від того, хто, як і з якого матеріалу його шив. Та ж ситуація і з проектами.
У магазині можна знайти якісно пошитий костюм із хорошого матеріалу, який буде прекрасно сидіти. Також і в каталозі типових проектів можна підібрати відповідний варіант, який не поступається за якістю індивідуальному.
Тепер про вартість типових проектів, яка може досить сильно відрізнятися на ринку. Чим відрізняється дорогий костюм від дешевого? У комплект і одного, і іншого входить піджак, що складається з рукавів, спинки, коміра, підкладки, кишень, гудзиків тощо. Однак, один костюм добре «сидить», а інший ні. Також і з проектами: наявність у двох альбомах схожих листів із плануванням ще не говорить про те, що проекти однакові.
Гарний типовий проект гірше за індивідуальний лише в одному випадку, якщо він не підходить під конкретні індивідуальні вимоги до будинку. Однак ці вимоги повинні формулюватися завжди із урахуванням бюджету. Тому в середньому та економічному сегментах готовий проект в більшості випадків є розумним вибором.
У підсумку: чому індивідуальний, а не типовий?
Перед тим, як приватний забудовник замовляє індивідуальне проектування невеликого будинку, ми зазвичай задаємо питання: чому індивідуальний, а не типовий. Тут можливі два варіанти. Один раціональний, а інший не заснований на реаліях:
Побудувати за індивідуальним проектом дешевше і краще.
Поширена відповідь і, на жаль, неправильна. Буває, що готові проекти не подобаються, вони здаються занадто простими, без родзинки. І приватний забудовник хоче поліпшити готовий проект, замовивши індивідуальний. При цьому сподівається, що реалізація своєї «родзинки» буде дешевшою.
Будівництво за індивідуальним проектом завжди дорожче будівництва за готовим проектом. Для робіт за індивідуальним проектом майже завжди потрібна солідна фінансова подушка.
Не вдалося знайти підходящий серед готових, а йти на компроміс я не хочу, тому збираюся будувати за індивідуальним проектом, незважаючи на те, що це складніше і дорожче.
А от це – правильна відповідь, яка не дозволить обдурити самого себе.
