Все більше і більше людей віддають перевагу життю у великому галасливому місті переїзд до затишного передмістя. Не виключенням у цьому плані є й Київ. За останні 10 років центр столиці перетворився в один великий галасливий офіс. А спальні райони щільно забудувалися багатоповерхівками, що теж не додає комфорту міському життю.
Тенденції останніх років, пов’язані спочатку із ковідом, а потім і з повномасштабною війною показують, що все більша кількість людей переходить на віддалену роботу. І саме відсутність необхідності кожен день їхати до офісу зробило можливим розглянути варіант переїзду з галасливого мегаполісу до затишного і тихого передмістя або околиці міста.
Якщо ви втомилися жити в квартирі серед міського мурашника, – треба переїжджати. Що краще вибрати: будівництво нового будинку «під ключ» на околиці або покупка готового житла в передмісті? Реконструювати старий будинок або купити землю і будувати «з нуля»? Як підійти до вибору району в області та конкретної земельної ділянки? Село або дачний кооператив?
Про що тут йдеться:
1. Вибір напрямку передмістя або околиці Києва
1.1. Вибір конкретної земельної ділянки
1. Вибір напрямку передмістя
Більшість статей на тему переїзду за місто зосереджують всю увагу на особливостях будівництва будинків, виборі матеріалів, видах проектів тощо. Це все, звичайно, важливо. Однак, на першому місці в даному випадку виступає місце розташування майбутнього житла. Важливим є як глобальний напрямок передмістя або околиці Києва, так і локальне розташування ділянки на території села, дачного кооперативу або міського «приватного сектора». Почнемо із вибору напрямку для покупки землі. Ми розглядаємо Київ як приклад, але загальна логіка прийняття рішень може бути застосована до будь-якого міста.
Якщо говорити про Київ, то спочатку важливо визначитися з берегом Дніпра: правий чи лівий. З урахуванням того, що проїзд по мостах, особливо у години-пік буває скрутним, краще вибирати місце для життя за містом саме на тому березі, до якого ви звикли. Це відчуття є суто індивідуальним. Хтось намагається не виїжджати без гострої необхідності з лівого берега, оскільки на правому постійні затори. А інші навпаки лівий берег і Києвом навіть не розглядають, вважаючи кращим будь-який правобережний район, аби не переїжджати мости.
Правий берег. Напрямки передмістя традиційно розглядаються із прив’язкою до великих автомобільних трасах. На правому березі в Києві виділяються:
- Конча-Заспа. Найдорожчий напрямок у передмісті Києва. Формально частина цієї місцевості є Голосіївським районом столиці. Мальовнича природа робить життя тут досить затишним. Всупереч думці багатьох, не вся забудова в цьому районі елітна. Є й пропозиції по ділянках середньої цінової категорії, наприклад, у дачних кооперативах. Зручний в’їзд до Києва, як на правий берег (відразу в центр), так і на лівий (оскільки ви відразу опиняєтесь на набережній Дніпра).
- Нова Обухівська траса. Досить неоднозначне місце. Із переваг можна виділити зручний в’їзд до Києва (як і з Конча-Заспи). Основним недоліком багато хто вважає розташування тут величезного міського звалища. Якщо ви збираєтеся купувати ділянку в цьому районі, обов’язково зверніть увагу на цей факт. Йдеться як про неприємний запах, особливо влітку, так і про сміттєвози, що постійного курсують місцевістю, які також не додають приємного колориту заміському життю. Покупцям нерухомості недалеко від траси також слід звернути увагу на залізничну гілку та шум від поїздів.
- Одеський напрямок. Передмістя Києва з боку Одеської траси багато в чому схоже на саме місто. Воно активно забудовується багатоповерхівками, тому любителям відокремленого життя в приватному будинку доведеться розглядати місця подалі від столиці. В цілому напрямок цікавий, можна знайти мальовничі затишні місця.
- Вишневе та Боярка. Напрямок схожий на сусідній одеський, проте із в’їздом до Києва у години пік можуть бути проблеми. Мало того, що в даному напрямку відсутні великі автомобільні траси, так ще й в’їжджати доводиться на середину Окружної дороги, яка широко відома своїми частими заторами.
- Житомирський напрямок. У «нульових» двохтисячних роках, коли заміське будівництво активно розвивалося і переживало справжній «бум», цей район вважався одним із найбільш привабливих. Логіка покупців була в тому, що якісною трасою Київ-Чоп можна швидко дістатися до Києва. При цьому траса органічно переходить у Берестейський проспект (стара назва – проспект Перемоги), який веде прямо до самого центру столиці. В результаті цього ажіотажу, величезна кількість людей придбали або побудували будинки у Житомирському напрямоку, що закономірно призвело до появи дуже серйозних проблем із заторами, особливо в години-пік.
- Гостомельська траса. Дуже затишний напрямок за рахунок великої кількості лісів і водойм. Дістатися до Києва часто буває складно, але в цілому ситуація краща, ніж на Житомирській трасі. Тут знаходиться і місцевість Пуща-Водиця, яка відома мальовничою природою.
- Вишгородський напрямок (правий берег Дніпра). Найбільш цікавими для багатьох є населені пункти, розташовані недалеко від Дніпра. Велика кількість зон відпочинку робить цей район досить привабливим. Правий беріг Дніпра, як відомо, вище за лівий. Тому місцеві жителі позбавлені таких «побічних ефектів» життя недалеко від річки, як високі грунтові води і періодичні підтоплення. Транспортне сполучення із Києвом непогане: в’їзд з боку Оболоні дає можливість відносно без проблем потрапити як до центру, так і на лівий берег Києва.
Лівий берег. Тут варіантів менше, аніж на правому березі. При цьому ці райони не дуже схожі на описані вище правобережні:
- Вишгородський напрямок (лівий берег Дніпра). Напрямок є цікавим як мінімум тим, що тут відносно мало індивідуальної забудови. Далі села Хотянівка траса завжди вільна, а населені пункти досить віддалені один від одного. Красива природа, зокрема річка Десна зі своїми луками, а також відсутність великої кількості дачних кооперативів і котеджних містечок роблять цей напрямок цікавим і несхожим на інші. Із доступом до Києва часто виникають складнощі через вузьку «пляшкову шийку» на Київській ГЕС.
- Дорога на Остер вздовж Десни. Це досить цікава місцевість із точки зору поєднання ціни та якості. Місця тут досить мальовничі, при цьому ціни істотно нижче за середні по Київській області. А на відстані у 25 км від столиці, починаючи умовно з села Літочки, ціни приємно здивують будь-кого. Звичайно, добиратися звідти до Києва досить довго, однак і будь-яких істотних пробок по дорозі зазвичай не буває. При виборі цього напрямку необхідно приділити особливу увагу тому, щоб ділянка навесні не підтоплювався, оскільки грунтові води тут дуже близько до поверхні.
- Броварський напрямок. Багато сіл біля Броварів цікаві як із точки зору цін на нерухомість, так і за рівнем розвитку інфраструктури. Тут ніхто не «сидить один у одного на головах», як у багатьох напрямках правого берега Києва. При цьому є все необхідне для затишного життя на природі.
- Бориспільська траса. Основною перевагою тут є сама автомагістраль, яка дозволяє швидко дістатися до Києва. З мінусів можна виділити відсутність лісів і водойм навколо багатьох населених пунктів. З цієї точки зору Бориспільський напрямок дуже схожий на правобережні передмістя столиці.
- Осокорки-Вишеньки. Тут основним визначним об’єктом є Дніпро. Низький лівий берег утворює безліч водойм, навколо яких побудовано велику кількість котеджних містечок і дачних кооперативів. Тут красиво, затишно і відносно недорого, якщо шукати нерухомість трохи подалі від Києва. Не дивлячись на те, що Осокорки відносяться до Дарницького району, виїзд з масиву часто може зайняти досить багато часу. Звертайте також увагу на рівень грунтових вод і можливості підтоплення конкретних ділянок і місцевостей.
1.1. Вибір конкретної земельної ділянки
Отже, ви визначилися із напрямком і конкретним населеним пунктом для придбання землі. Але як вибрати конкретну ділянку, на які параметри звернути увагу?
Вибираючи землю для будівництва, необхідно обміркувати наступні питання:
- Село (приватний сектор в місті) або дачний кооператив. Основним недоліком життя в дачних кооперативах (садівничих товариствах) є те, що електричні трансформатори в разі поломки обслуговуються за рахунок самих дачників. І договір на постачання електроенергії укладається із правлінням товариства. Для споживача це призводить до подорожчання кіловата, а також до можливих істотних разових витрат у разі виходу трансформатора з ладу. Тому багато хто намагається укласти прямий договір з ДТЕК, щоб платити менше і не переживати за трансформатор. При цьому дачний кооператив має і ряд переваг. Тут часто затишніше, особливо якщо багато людей проживають цілий рік, а в садівничому товаристві хороший голова і правління. Взагалі, ця тема заслуговує окремого більш глибокого вивчення, тому рекомендуємо до прочитання нашу статтю: «Будинок в селі або дача – що вибрати?»
- Розмір ділянки. При виборі ділянки необхідно заздалегідь визначитися з її майбутнім плануванням. Також не забувайте, що велика ділянка це не тільки простір для забудови, городу або саду. Але і можливість не сидіти з сусідами «один у одного на головах». У тих місцевостях, де нарізка землі була невеликими ділянками, завжди буде багато людей, багато автомобілів, тому ні про яке затишне життя на природі мова вже не піде.
- Рельєф. Дуже важливо визначити, чи не стікає вода на ділянку під час дощів. Якщо ділянка знаходиться в ямі, потрібно заздалегідь визначитися з тим, чи можна її підняти і наскільки це доцільно. Найчастіше кращим рішенням буде взагалі відмовитися від ділянки у низині. Якщо на ділянці є перепад висот, потрібно також звернути на це увагу. Оскільки ця обставина може ускладнити і здорожчити майбутнє будівництво.
- Чи потрібні ліс і водойма. Всі знають, що ділянки у лісі або біля водойми цінуються вище звичайних. Однак мало хто враховує один важливий нюанс. У місцевостях біля водойми ваше заміське життя навряд чи буде спокійним. Адже водойми, як відомо, притягують галасливі компанії. Крім того не забувайте про комарів. Що стосується лісу, то тут теж є нюанси. Безумовно, якщо ліс поруч – це великий плюс: і можливість для прогулянок, і чисте повітря, і навіть запас дров для каміна. Однак мати ділянку в самому лісі або в безпосередній близькості від нього може бути не дуже зручно. Ваша ділянка буде весь час у тіні, та із підвищеною вологістю. Влітку це непогано, а ось восени і навесні на ділянці може бути некомфортно.
- Електрика, газ, каналізація. Необхідно заздалегідь уточнити, яка потужність електрики може бути для вас виділена. Це особливо важливо, якщо ви плануєте опалювати будинок саме електрикою. Зазвичай потужність опалення розраховується як 1кВт на 10 кв.м. опалювальної площі, тобто 15 кВт на 150 кв.м. Але насправді (перевірено на особистому досвіді) при нормальному утепленні вистачить і половини цих значень. Якщо потужності електрики не вистачить на опалення, альтернативою може служити газ. Не забудьте звернути увагу на те, наскільки зручно буде організувати каналізацію. Зазвичай з бурінням свердловини питань не виникає, а ось з водовідведенням можуть бути нюанси. Зверніть увагу, щоб ваша земельна ділянка не знаходилася у ямі, і обов’язково дізнайтеся рівень грунтових вод, особливо в весняний період.
- Сусіди. Часто кажуть, що купуючи новий будинок, ми насправді купуємо сусідів. Не всі розуміють справжнє значення цього фактору та, на жаль, на етапі вибору і покупки земельної ділянки для будівництва будинку не приділяють йому належної уваги. А, між тим, погані сусіди запросто можуть зіпсувати вам життя, при чому в самих різних варіантах. Це можуть бути і неблагополучні алкоголіки, і, навпаки, хамуваті мажори або, вибачте, доросле заможне бидло. Особливо важливо звернути увагу на те, хто живе по сусідству в дачних кооперативах. Це досить просто зробити: по-перше, по виду сусідських будинків, по-друге – після спілкування з місцевими мешканцями.
2. Визначаємося із параметрами будинку
У даній статті ми не будемо детально зупинятися на конструктивних рішеннях будинку, матеріалах і технологіях будівництва. Про це написано багато, крім того, в кожному конкретному випадку вибір ідеального варіанту буде своїм.
Давайте на першому етапі зосередимося на концептуальних речах, без правильно планування яких ніякі матеріали і технології не дозволять вам жити за містом комфортно.
- Загальна площа будинку. Люди, які раніше не жили в приватних будинках, все як один прагнуть побудувати наскільки можливо великий будинок. Всі чули ці розмови про те, що «діти виростуть, привезуть онуків, будемо всі разом щасливо жити у великому будинку.» На практиці існує два варіанти розвитку подібних подій. Або в процесі будівництва великого будинку закінчуються гроші, і будівництво повністю зупиняється. Або в результаті сімейна пара одна живе у величезному будинку, користуючись тільки невеликою його частиною. Не варто будувати будинок «із запасом». Це призведе тільки до того, що буде більше прибирання, і збільшаться рахунки за опалення. Кожну кімнату, особливо спальні та санвузли, не варто робити занадто великими.
- Поверховість. Останні роки все більше людей будують одноповерхові будинки. У цьому є логіка і практичність. По-перше, з віком постійно бігати на другий поверх і назад стає важче. По-друге, будівництво одноповерхового будинку простіше і дешевше. Двоповерховий будинок виправданий лише там, де розмір земельної ділянки не дозволяє побудувати одноповерховий. Ну а про триповерхові взагалі мова не йде, купити або побудувати такий будинок навряд чи буде хорошою ідеєю.
- Утеплення. Зосередьте максимум уваги на питаннях утеплення. І цоколя (фундаменту), і стін, і перекриттів із дахом. Всі витрати на утеплення швидко відіб’ються за рахунок зменшення витрат на опалення. При цьому в утепленому будинку буде дуже комфортно жити як взимку, так і влітку. Деякі люди забувають, що утеплення важливо не тільки мороз, але і в спеку.
- Не забудьте про піч і генератор. Практика показала, що наявність в будинку автономного джерела опалення та генератора ніколи не завадить. Ще 10 років тому за низьких цін на газ люди практично перестали будувати печі-каміни в будинках. І навіть ламали вже існуючі. Зараз тенденція зворотна – при будівництві всі намагаються запланувати піч-камін. Теж стосується і генератора. 2023й рік всіх навчив, що наявність генератора в підвалі є практично обов’язковою умовою, якщо ви цілий рік живете за містом. А найкращим варіантом буде, якщо ви за допомогою нашої покрокової інструкції організуєте у себе в будинку автономне освітлення та електропостачання.
- Каналізація. Зверніть максимум уваги на організацію водовідведення. Зараз існують системи, які роками працюють автономно і не вимагають регулярних викликів асенізаторів. Ця тема заслуговує окремого розгляду, тому рекомендуємо прочитати цю статтю: «Як вибрати тип автономної каналізації для заміського будинку»
2.1. Будувати новий будинок або реконструювати старий?
Варіант будівництва будинку під ключ із залученням професійних фірм-підрядників або будівництво «із нуля» власними силами часто є оптимальним рішенням. Тут план дій зрозумілий. Вибираємо земельну ділянку, замовляємо або просто «в голові» малюємо проект будинку, наймаємо будівельників – і вперед!
Але в деяких випадках кращим рішенням може бути покупка вже готового будинку під реконструкцію (невелику або капітальну). Наприклад, це може бути цікаво, якщо ви хочете жити в якомусь певному місці, а там у продажу відсутні вільні земельні ділянки, при цьому будинки продаються. Також бувають варіанти, коли непоказну на вигляд стару дачу можна швидко і, як то кажуть, «малою кров’ю» перетворити у невеликий, але затишний і сучасний котедж. Зовнішній вигляд будь-якого дачного будинку радикально перетворюється після утеплення, штукатурення фасаду і заміни покрівлі на даху. Важливо тільки вибрати відповідний конструктив і планування, щоб ламати або переносити якомога менше стін.
Якщо ви знайшли будинок, який в цілому вам підходить і вимагає лише мінімальних будівельних робіт, вам може бути корисною наша стаття: “Підводні камені при купівлі будинку – на що звернути увагу»
Часто гарним є варіант реконструкції саме дачних будинків 1980х–1990х років побудови. Навіть якщо на нього немає документів, таку будівлю легко самостійно ввести в експлуатацію. У якості основи вибирається міцний цегляний будинок. Старий дах із балок з шашелем і сірим шифером демонтується. До будинку робиться прибудова, щоб вийшло планування, відповідно до всім ваших вимог. Бажано, звичайно, старий будинок максимально «вписати» у нове планування. Після всього цього процесу будинок накривається новим дахом. Нам залишається тільки утеплити фасад, і нове житло готове!
Варіант із реконструкцією старого будинку часто може бути оптимальним із точки зору собівартості будівництва. Однак перед покупкою такого об’єкта нерухомості варто порадитися з професійним досвідченим будівельником. Він зможе визначити стан конструктивних елементів будівлі та її придатність виступити у якості основи для нового будинку.
