Під час широкомасштабної війни в Україні 2022 року питання про введення в експлуатацію самовільно побудованих будинків постало особливо гостро. Це стосується як індивідуальних житлових будинків, так і дачного будівництва.
До війни великого сенсу вводити будинок в експлуатацію не було. Хіба що тільки для того, щоб підключити газ. Однак в останні роки газове опалення стало менш вигідним, ніж електричне, тому багато хто просто не бачили позитивних сторін в тому, щоб узаконити будинок. А ось негативних сторін у цій справі як мінімум дві:
- До початку повномасштабної війни 2022 року в Україні вартість оформлення самовільного будівництва була досить високою. Для середніх будинків вона становила близько 1000 доларів США. При цьому сама процедура була непрозора, а значна частина зазначеної суми йшла на хабарі чиновникам.
- При реєстрації житлового або дачного будинку його власник стає платником податку на нерухомість. Тому більшість домовласників не поспішали з узаконенням нерухомості: «Навіщо платити, якщо можна не платити?»
Чому будинки не мають документів
Як відомо, значну кількість об’єктів індивідуального житлового фонду офіційно не введено в експлуатацію та, відповідно, така нерухомість не має правовстановлюючих документів. Особливо це стосується дачних будиночків і сучасних житлових котеджів, розташованих на землях із цільовим призначенням під ведення садівництва. Іншими словами – в дачних кооперативах.
Проблема з неузаконеними будинками спостерігається із двома основними типами нерухомості:
- Дачі, побудовані ще «при Союзі» або в 1990х роках. Більшість дачників свого часу просто приватизували земельні ділянки, а до самих будівель «якось не дійшли руки».
- Сучасні котеджі. Тут ситуація інша. Люди свідомо йдуть на порушення законодавства, проводячи будівельні роботи без необхідних дозвільних документів. А пов’язано це було із вкрай заплутаними і туманними правилами офіційної процедури отримання всіх цих дозволів. Ну і необхідності по ходу процесу заносити «кому треба».
У підсумку маємо просто величезну кількість нерухомості, яка за фактом є, а за документами – тільки порожні земельні ділянки. Виникає питання – а в чому проблема? Для чого потрібно узаконення своєї нерухомості?
Навіщо оформляти документи на житлові та дачні будинки
Це питання ми б запропонували розглянути, так би мовити, з двох точок зору. Із точки зору держави та з точки зору власника нерухомого майна.
У чому інтерес держави
Тут все дуже просто. Як відомо, в Україні існує податок на нерухомість, яким обкладаються і квартири, і житлові будинки. Правда поки що із адмініструванням цього податку у відповідних служб спостерігаються явні проблеми. Тим не менш, держава зацікавлена, щоб вся нерухомість була оформлена, а дані про майно занесені до реєстру прав власності. Тобто, щоб у регламентованих Законом випадках можна було оподатковувати власників нерухомості.
Для чого це власникам
Оформляючи житловий будинок середнього розміру, власник автоматично починає платити податок. Враховуючи цю обставину, зовсім не ясно, чому ж більшість людей зацікавлені у введенні будинків в експлуатацію та оформленні всіх документів належним чином? На наш погляд, можна виділити наступні основні причини:
- Підключення комунікацій. Останні кілька років обласні газові контори не підключають до газопостачання нові будинки, не введені в експлуатацію. Раніше вони закривали очі на те, чи оформлені документи на будинок. Однак зараз домовитися якщо і можна, то досить складно.
- Отримання кредиту. Оскільки Вашого майна немає «на папері», банк не зможе прийняти його в якості застави для забезпечення при отриманні кредиту.
- Страхування нерухомості. Також Ви не зможете оформити страховку на нерухомість, наприклад, на випадок пожежі.
- Охорона. Державна служба охорони не укладає договори з власниками будинків, права на які не оформлені належним чином. Правда, це питання вирішується укладенням договору з однією з численних приватних структур, однак для багатьох краще і спокійніше мати справу саме із ДСО.
Після початку бойових дій і обстрілів всієї території України ситуація змінилася. Якщо в результаті бойових дій ваш будинок постраждає, у вас є шанс отримати компенсацію в тому чи іншому вигляді. Однак, це справедливо, тільки якщо будинок є законною будовою, а інформація про нього є у всіх державних реєстрах.
Якщо право власності на будинок не оформлено, то при пошкодженні такого майна відшкодування збитку отримати навряд чи вийде. Адже згідно із законодавством, неузаконене будівництво є не об’єктом нерухомості, а просто набором будівельних матеріалів. Навіть повноцінну ринкову оцінку будинку, якщо він не оформлений, провести неможливо.
З огляду на викладені вище обставини, багато людей спантеличилися питанням, як самостійно при невеликих фінансових витратах узаконити свій житловий будинок або дачу.
Яка процедура оформлення будинку
Наш оцінювач та «за сумісництвом» автор цієї статті також опинився у ситуації із неузаконеним садовим будинком. Тут ми опишемо реальну процедуру оформлення самовільного будівництва на прикладі дачі у селі Княжичі Броварського району Київської області. Очевидно, що в інших регіонах ситуація і процедура є аналогічною.
Алгоритм самостійного оформлення права власності на будинок:
Якщо ваша земельна ділянка куплена до 09 квітня 2015 року, можна починати процес введення будинку в експлуатацію з третього пункту.
Вся процедура і алгоритм дійсно не складні. Пройдемо по кожному пункту разом і поділимося з вами особистим досвідом. Оскільки у нас дачний будинок в селі Княжичі Броварського району Київської області, ми першим ділом, ще не знаючи процедури, звернулися із нашим питанням в БТІ. А саме до комунального підприємства Броварської міської ради «Броварське Бюро Технічної Інвентаризації». На жаль, сайту у них немає, а знаходяться вони за адресою: м. Бровари, вул. Лагунової, 4-Б. Тел. 067-232-71-05. Хочеться подякувати співробітникам за грамотну консультацію щодо загальної процедури введення в експлуатацію дачних будинків. Ну і, звичайно, за якісно виготовлений технічний паспорт. Однозначно рекомендуємо!
Якщо право власності на землю оформлено до 09 квітня 2015 року, ви можете починати із третього пункту: Оформлення технічного паспорта.
1. Будівельний паспорт
Будівельний паспорт можна зробити безкоштовно!
За консультацією щодо процедури отримання будівельного паспорту ми звернулися в управління архітектури за адресою: Київська обл., м. Бровари, вул. Гагаріна 15, 4й поверх. Ми ввічливо попросили нас проконсультувати, і співробітники докладно розповіли, як самостійно підготувати документи для подачі заяви на виготовлення будівельного паспорта.
Якщо немає бажання розбиратися в цьому питанні або просто є зайві гроші, на першому поверсі того ж будинку знаходиться проектна організація, яка може підготувати ці документи за вас. Ми не зверталися до них, але чули, що такі послуги коштують близько 3000 грн (на серпень 2022 року).
У нас на ділянці знаходяться дачний будинок, сарай і навіс. Для отримання будівельного паспорта ми подавали в ЦНАП документи, який перед цим неформально погодили в «Архітектурі». Тобто попросили співробітника передивитись та перевірити наш пакет документів, щоб у разі зауважень виправити їх ще до офіційного відправлення до роботи.
Заява на виготовлення будівельного паспорта. Бланк нам видали в архітектурі. Ніяких проблем і питань щодо заповнення цієї заяви у нас не виникло. Все просто і зрозуміло. «Просимо виготовити будівельний паспорт, …, подаємо такі й такі документи.»
Схема земельної ділянки. Креслимо в масштабі 1:500. Обов’язково з усіх боків вказуємо, що «споруди на відстані 8 метрів відсутні». Навіть якщо це не так, все одно вказуємо. Будівельні вимоги і норми прописані у законодавстві таким чином, що їх у багатьох випадках просто неможливо дотримати. Особливо це стосується дачних ділянок.
Отже, малюємо всі будівлі, вказуємо відстані від меж ділянки. Мінімальна відстань повинна бути 3 м! Якщо за фактом у вас менше, все одно вказуємо 3 м. Зверніть увагу, що в даному випадку ви описуєте нібито свої наміри щось побудувати. А те, що буде побудовано за фактом, відобразиться вже у технічному паспорті на наступних кроках процесу введення будинку в експлуатацію. Чому «нібито» – тому що ми розуміємо, що будинок і будівлі на ділянці за фактом вже побудовані. Забігаючи вперед, покажемо, як буде виглядати та ж схема земельної ділянки у технічному паспорті:
Зверніть увагу, радикально змінилося місце розташування сараю та навісу. І незначно їхні розміри. Тому що будівельний паспорт – це ваші плани на будівництво, а технічний паспорт – це фактично те, що в підсумку побудовано. Адже плани могли за час будівництва трохи змінитись? :- ) Це все є цілком нормальним явищем і не призведе до проблем.Ескіз будинку. Тут орієнтовно вказуємо висоти. Точне розташування та наявність вікон і дверей нікого не цікавить. Це ескіз, тому ви можете намалювати щось просто схоже на ваш будинок. Ну а приблизно виміряти висоту, напевно, для вас не складе труднощів.
Планування будинку. Нам було простіше, оскільки у нас ще із часів будівництва залишився ескіз планувань по поверхах. Ви можете проконсультуватися у своєму управлінні архітектури, наскільки точно і детально потрібно креслити планування для отримання будівельного паспорта.
Фасад і планування сараю. Нам порадили в архітектурі назвати сарай господарською спорудою. Я не до кінця зрозумів, із чим це пов’язано і в чому різниця, але ми так і зробили. Планування в сараї ми вирішили не креслити, оскільки в цьому немає ніякого сенсу. Просто зобразили такий собі open space.
Фасад навісу. На навіс планування не потрібне. Досить просто надати ескіз із зазначенням висот.
Після узгодження усіх цих документів у Архітектурі ми подали їх через ЦНАП. Можна також подавати і через портал «Дія», але ми вирішили «по-старому» для більшої надійності. Тим більше, що ЦНАП у Броварах знаходиться через дорогу від управління архітектури за адресою: вул. Гагаріна, 18.
Тепер чекаємо на смс із ЦНАПа про те, що будівельний паспорт виготовлений і його можна забрати. Плануємо поїздку до ЦНАПу, щоб не тільки забрати документи, а й відразу тут же подати Повідомлення про початок будівництва.
2. Повідомлення про початок будівництва
На цьому етапі ніяких підводних каменів ми не побачили. Все просто і зрозуміло.
- Отримуємо готовий будівельний паспорт.
- Беремо бланк повідомлення про початок будівництва.
- Вивчаємо зразок заповнення на стенді.
- Заповнюємо на підставі даних технічного паспорта та правовстановлюючих документів на земельну ділянку.
- Подаємо документ тут же у ЦНАПі.
Знову чекаємо на смс від ЦНАПа про готовність документів. Після отримання цієї смс і самих документів вирушаємо до БТІ замовляти технічний паспорт.
3. Технічний паспорт
Як ми вже писали вище, якщо ви перебуваєте у Броварському районі, ми рекомендуємо звертатися в комунальне підприємство Броварської міської ради «Броварське Бюро Технічної Інвентаризації». Знаходяться вони за адресою: м. Бровари, вул. Лагунової, 18-Б. Телефон для консультацій: 067-232-71-05. Це не реклама і не оплачена стаття, що видно зокрема й по позитивним відгукам про роботу цього БТІ на картах гугл. Просто нас дійсно приємно здивувало обслуговування і підхід до клієнта. Особливо враховуючи, що це не приватна контора, а комунальне підприємство. А в таких органах, скажімо так, не завжди можна розраховувати на людський підхід до громадян, які до них звертаються.
Але загалом не про це. Ви можете звернути в будь-яке приватне БТІ, яких через Гугл можна знайти величезну кількість. Продзвонили кілька таких фірм, вибрали того, хто краще проконсультував і запропонував ціну вигідніше. Після цього до вас приїжджає інженер-технік, який проводить всі виміри будинку та інших споруд.
Технічний паспорт зазвичай виготовляють пару тижнів. Нам він обійшовся в 4000 грн (на серпень 2022 року), але тут багато що залежить від параметрів будинку і, якщо це приватне БТІ, то «як домовитеся». Але орієнтир за вартістю зрозумілий.
Якщо у вас дачний будинок і ви пішли за схемою узаконення без будівельного паспорта, то у БТІ швидше за все у вас попросять довідку від голови садівничого товариства («дачного кооперативу»). У ній вказуються орієнтовна площа будинку і орієнтовний рік побудови.
Якщо у вас на руках буде будівельний паспорт і повідомлення про початок будівництва, то така довідка не потрібна.
Якщо знадобиться довідка від голови садівничого товариства (по-простому дачного кооперативу), то ось її приклад:
Цією довідкою підтверджую, що ПІБ (паспорт______, виданий ______) є членом садівничого товариства «______» і згідно ______ є власником земельної ділянки для ведення садівництва за адресою: ______. Кадастровий номер земельної ділянки______. Площа земельної ділянки ______ га. на земельній ділянці розташований садовий будинок, побудований господарським способом. Орієнтовний рік побудови______, орієнтовна Загальна площа ______ кв. м.
Взагалі про виготовлення технічного паспорта розповідати особливо нічого. Просто замовили і отримали. Зверніть увагу, що це єдина витратна частина у всьому алгоритмі узаконення будинку. Є, звичайно, ще адміністративні платежі при кожному зверненні в ЦНАП, але це зовсім «копійки».
Зрештою, отримали на руки технічний паспорт на житловий або дачний будинок. Прийшов час знову йти до ЦНАПу або на портал «Дія», щоб подати Декларацію про готовність об’єкта до експлуатації. Ми пішли до ЦНАПу.
4. Декларація про готовність об’єкта до експлуатації
Відразу виникає питання: «А чи не буде проблемою те, що протягом місяця ми нібито почали будівництво, через тиждень зробили техпаспорт, а тепер заявляємо про готовність будинку до експлуатації?»
Дійсно, логіка тут така собі. Однак, ніхто це не перевіряє, ніяких законодавчих обмежень на терміни будівництва немає. Тому і переживати з цього приводу не варто.
На підставі виготовленого технічного паспорта ми у ЦНАПі подаємо декларацію про готовність об’єкта до експлуатації. Проблем з цією процедурою не виникає ніяких.
Вам видадуть бланк декларації, а на стенді ви можете подивитися зразок її заповнення. Тепер залишилося подати заповнену декларацію і чекати смс про готовність реєстрації цього документа.
Поки ви не пішли із ЦНАПу, радимо записатися на прийом до державного реєстратора для виконання останнього 5го кроку – реєстрації права власності на ваш будинок. Справа в тому, що запис до реєстратора проходить зазвичай як мінімум за тиждень або два, а підтвердження прийняття декларації прийде швидше. Щоб зайвий раз не їздити до ЦНАПу відразу записуємося до реєстратора. Ну а перед походом до нього в ЦНАПі просто заберемо зареєстровану декларацію про готовність.
5. Право власності на будинок!
Ура, фінішна пряма!
Подаємо реєстратору в ЦНАПі пакет документів. У тому числі:
Реєстратор приймає документи і повідомляє, коли все буде оформлено. Починаючи із вказаної дати нам залишається без запису і без черги прийти до реєстратора і забрати витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно.
Процедура самостійного узаконення будинку завершена! Як бачимо, труднощі можуть виникнути тільки при самостійній підготовці документів для отримання будівельного паспорта. Все інше, як то кажуть, справа техніки.
У нас вся процедура зайняла півтора місяці: 10 серпня 2022 зареєстрували будівельний паспорт, а 22 вересня 2022 отримали на руки документ про право власності. При цьому найдовше в цьому процес було виготовлення технічного паспорта (2-3 тижні).
Повторимо ще раз коротко:
Як ввести в експлуатацію (узаконити) будинок?
Алгоритм самостійного введення в експлуатацію будинку або дачі досить простий і складається всього з п’яти кроків. 1 – отримуємо будівельний паспорт. 2 – подаємо повідомлення про початок будівництва. 3 – замовляємо технічний паспорт. 4 – подаємо декларацію про готовність. 5 – реєструємо право власності на нерухомість. Якщо земля куплена до 09 квітня 2015 року, перші два кроки можна пропустити.
Хочеться відзначити, що після початку повномасштабних бойових дій, всі чиновники стали відноситься до людей значно лояльніше, ніж до війни. Тому не бійтеся питати, консультуватися та оформлювати самостійно всі документи без звичних «вирішувачів» та «прискорювачів».
Ну а узаконити самовільне будівництво або так званий «самобуд», тим більше зараз і за цією простою схемою, у будь-якому випадку буде дуже правильним рішенням!
