Оценка права аренды земельного участка

Земля является объектом экономических отношений и обладает потребительской стоимостью как сама по себе, так и в составе имущественных комплексов, расположенных на ней. Земельные участки участвуют в сделках купли-продажи, а также нередко становятся предметом арендных отношений.

Что такое право аренды земельного участка?

С экономической и юридической точки зрения право аренды земельного участка — это совокупность правовых возможностей, которые получает арендатор, заключив договор аренды с собственником земли.

Эти права фиксируются в тексте договора и включают в себя такие положения, как:

• возможность использовать участок в хозяйственной или иной деятельности;
• передавать его в субаренду;
• предоставлять в залог для получения кредитов;
• передавать третьим лицам в качестве вклада в уставный фонд.

Особенность прав аренды состоит в том, что они ограничены по времени (от одного года и более), а в договоре обязательно указываются дополнительные возможности:

1. пролонгации договора;
2. расторжения по общему решению или по инициативе одной из сторон.

Договоры аренды заключаются как между физическими и юридическими лицами, так и с представителями государственных либо муниципальных органов — в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок.

До окончания срока действия договора собственник, при условии получения арендной платы и соблюдения основных условий договора, не вправе вмешиваться в использование участка. При этом имущественные права, полученные арендатором, имеют не только юридическую силу, но и финансовую ценность.

Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Украине, предусматривает возможность оценки не только физических объектов (имеющих материальное воплощение), но и имущественных прав, в частности, на аренду имущества, включая и земельные участки.

Под оценкой права аренды земли понимается перечень действий по определению стоимости не самого участка, а тех выгод, которые получит арендатор при реализации своих прав либо при самостоятельном эффективном использовании участка. Оценка может проводиться за определённый период (месяц, год, весь срок действия договора).

Основные показатели, влияющие на определение рыночной стоимости прав аренды:

• физические характеристики участка (площадь, форма, местоположение и т. п.);
• юридически оформленное целевое назначение (сельскохозяйственные земли, под жилую застройку, для промышленного использования, лесной или водный фонд);
• права, предоставленные арендатору (самостоятельное пользование, возможность передачи третьим лицам, право выполнять улучшения, проводить строительные работы, возможность одностороннего расторжения и т. д.);
• срок действия заключённого договора (чем он больше, тем выше стоимость прав);
• наличие запретов либо обременений (сервитутов);
• размер и порядок внесения арендной платы.

Каждый из перечисленных факторов влияет на результаты оценки, однако их значимость различается. Так, местоположение и целевое назначение сильнее отражаются на цене, чем размеры участка и другие физические характеристики.

Все указанные факторы учитываются при проведении оценочных работ. Оценщики определяют вероятность и размер возможного дохода арендатора при условии наиболее эффективного способа использования данного участка.

В исключительных случаях стоимость имущественных прав может иметь отрицательное значение, если размер арендной платы превышает возможные выгоды арендатора.

Для чего нужна оценка рыночной стоимости прав на аренду земельного участка?

Денежная оценка права аренды земли проводится на основании договора с одним из следующих лиц:

1. собственником земельного участка — арендодателем;
2. пользователем — арендатором.

Необходимость проведения оценки возникает в таких случаях:

• Собственник земли не использует её в своих целях, собирается сдавать участок в аренду и хочет определить оптимальный размер арендной платы. В этом случае отчёт об оценке заказчик не только использует самостоятельно, но и показывает его потенциальным арендаторам как аргумент, подтверждающий обоснованность своих требований.
• Арендатор, заключающий договор с государственными органами, не согласен с условиями и хочет самостоятельно заказать независимую оценку, чтобы настаивать на изменении условий сделки.
• Лицо, заключившее договор, намерено получить банковский кредит под залог арендованного участка.
• Арендованная земля выступает в качестве вклада в уставный фонд, и поэтому необходимо правильно определить размер такой инвестиции.
• И наоборот, покупатель приобретает предприятие, в капитале которого есть договор аренды, либо объект недвижимости расположен на территории арендованного участка. Он хочет понять реальную стоимость такого приобретения, особенно если с момента внесения в уставный капитал прошло некоторое время или на участке произошли изменения, повлиявшие на его стоимость.
• Заключается договор субаренды, и одна из сторон настаивает на проведении оценки.
• Арендованный участок переходит по наследству, и нотариусу нужна его стоимость для определения платы за оформление наследства.
• Возникли споры между арендодателем, арендатором или субарендатором, которые переданы на рассмотрение в суд.

Обычно заказать оценку имущественных прав могут только лица, имеющие непосредственное отношение к оцениваемому участку. Либо по доверенности от одного из участников договора, поскольку потребуется предоставить документы, относящиеся как к самому участку, так и к условиям договора. Однако в отдельных случаях при проведении оценки для суда оценщики могут предоставить официальную консультацию и лицу, которое формально не имеет отношения к спорной земле.

Какие методы оценки применяют оценщики?

Методиками предусмотрено использование разных методов оценки, каждый из которых актуален в тех или иных ситуациях. Выбор конкретного варианта осуществляется на усмотрение оценщика, нередко одновременно применяются и несколько методов. В тексте отчёта обязательно указывается, что именно использовалось при расчётах.

• Наиболее понятный подход — сравнительный. В этом случае оценщик анализирует сведения о сделках или актуальные рыночные предложения по аналогичным земельным участкам и имущественным правам на них. Применять такой метод можно не всегда: он работает только тогда, когда есть достаточное количество сопоставимых примеров. Если на рынке имеется информация об аренде похожих участков в том же регионе, со сходным целевым назначением, площадью, сроком аренды и условиями пользования, это позволяет сделать обоснованный вывод и о стоимости права аренды именно этого участка.
• Если участок застроен, используются методы выделения или распределения. Из общей стоимости объекта выделяется стоимость зданий с учётом их особенностей, и таким образом определяется «остаточная» рыночная стоимость участка.
• Определение капитализации доходов является одним из наиболее важных и актуальных методов. С его помощью определяется ожидаемая прибыль от коммерческого или производственного использования участка. В соответствии с этим подходом доход рассчитывается с учётом наилучшего использования, то есть получения максимальной выгоды.
• Способ выделения остатка похож на предыдущий метод. Однако он применяется в тех случаях, когда на арендуемом участке только планируются улучшения. Например, строительство, рекультивация или другие виды вложений, повышающие стоимость самого участка и уровень дохода, получаемого с него. Затем из стоимости, полученной путём капитализации денежных потоков, вычитаются суммы инвестиций.
• Часто стороны заранее определились с видом деятельности, которым арендатор собирается заниматься на участке. В этом случае в расчётах используются ожидаемые доходы именно от указанного бизнеса, поэтому метод и называется методом предполагаемого использования.

Независимо от применяемого метода, оценщик обязан иметь полную информацию о ситуации на земельном рынке и доходности различных видов бизнеса. Нередко сведения, получаемые по действующим объектам, носят противоречивый характер. Ведь даже один и тот же вид деятельности может быть успешным у одного предпринимателя и убыточным у другого. Оценщикам приходится опираться на средние величины, использовать множество корректировок и допущений. При этом каждая цифра в отчёте получает подробное обоснование.

Необходимые документы

При оформлении заявки на проведение оценки имущественных прав на пользование земельным участком подаётся следующий пакет документов:

1. сведения о заказчике оценки;
2. текст договора аренды, если он уже заключён, либо проект с указанием арендной ставки;
3. документы по земельному участку, касающиеся его категории, разрешений на виды использования, карты и другие имеющиеся материалы, включая ограничения (сервитуты).

В зависимости от конкретной ситуации оценщики могут запросить и дополнительные документы, касающиеся самого участка или планируемой на нём деятельности.