Оценка недвижимости

Оценка недвижимости – услуга по определению рыночной стоимости квартир, домов, помещений и прочих объектов собственности, которые относятся к недвижимому имуществу.

Мы определяем стоимость имущества для всех целей. В том числе для оформления договоров купли-продажи, дарения жилья, вступление в права наследства на него. А также для подачи исковых заявлений и уже в ходе судебных процессов, если объект недвижимости является предметом спора. Отдельным направлением является оценка недвижимого имущества в коммунальной собственности для передачи его в аренду.

Процесс подготовки документов для оформления договора купли-продажи квартиры значительно отличается от оценки для расчета арендной платы за коммунальное помещение. Поэтому предлагаем выбрать раздел, наиболее подходящий для решения Ваших задач.

Оценка недвижимости для нотариуса

Оценка недвижимости для суда

Для бухгалтерского и налогового учёта
 

Коммунальное имущество для аренды
 

Оценка недвижимости для нотариуса (продажа, дарение, наследство)

Такие работы являются наиболее востребованными из всех услуг оценщиков. Ведь практически для каждой сделки по купли-продаже или дарению жилья необходимо проведение оценки недвижимости. Кроме того, такая услуга нужна, если вокруг квартиры или дома возник судебный спор, например, раздел имущества при разводе супругов.

Вообще, оценка недвижимости для нотариуса и оценка для суда – две схожие услуги, которые тем не менее значительно отличаются между собой. Поэтому и описываем мы их отдельно.

Эта процедура часто называется «налоговой оценкой» и является самой простой работой по определению стоимости. Особенностью данной работы является то, что в соответствии с новыми правилами оценки недвижимости оценочная стоимость имущества не может отличаться от так называемой реестровой стоимости больше, чем на 25%. Из-за этого иногда возникают ситуации, когда результат оценки получается больше реальной цены сделки. Такие ситуации мы всегда стараемся решить индивидуально, однако не всегда это получается на 100%.

Оценка жилой недвижимости для продажи, дарения или наследства у нас стоит 1500 грн. и делается за 1 рабочий день.

Не забывайте, что при продаже дома с землей составляются два отчета: отдельно по строению + отдельно по участку.

Стоимость по определению стоимости помещений и зданий определяется индивидуально в зависимости от характеристик объекта.

Для проведения оценки недвижимости для нотариуса от заказчика необходимо получить следующие документы (достаточно копий или просто фото в электронном виде):

1. Право собственности. Документ, на основании которого квартира или дом принадлежит тому или иному лицу. Это может быть: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве собственности или о праве на наследство, решение суда и так далее. Можно предоставить вытяг из реестра прав собственности на недвижимое имущество.
2. Технический паспорт. Следует отметить, что техпаспорт объекта не является обязательным документом, который требуется для заключения договора о купле/продаже или вступления в право наследования. Однако при первичной регистрации права владения новым объектом недвижимости или объектом, который был сформирован в ходе раздела имущества, наличие техпаспорта является обязательным условием. Другими словами, если нотариус не требует от Вас наличие технического паспорта на сделке, то и наши оценщики обойдутся без него.
3. Документы заказчика. Если речь идёт о заключении договора купли-продажи или дарения, необходим либо паспорт, либо код текущего владельца имущества (продавца или дарителя). Если же Вы вступаете в права наследства, помимо паспорта или кода наследника дополнительно необходимо свидетельство о смерти и документ, связывающий умершего и наследника. Таким документов может быть завещание либо документы, подтверждающие родственные связи.

Что такое «бесплатная государственная оценка»?

Согласно Закону Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности», каждая оценка стоимости имеет цель, с которой она проводится.

Эта цель обязательно указывается в документах рядом с определенной стоимостью, поскольку имеет очень важное значение. Ведь от цели, с которой проводится оценка, зависят процедура определения стоимости и особенности оформления документов.

Самыми распространенными случаями, когда гражданам нужна оценка недвижимости, является её нотариальное переоформление (продажа, обмен, дарение, наследование) или решение некоторых вопросов в суде (раздел имущества при разводе, восстановление права собственности и т.д.). Подготовка документов для суда имеет много особенностей, поэтому обычно с оценщиками работают профессиональные юристы или адвокаты.

А вот при продаже квартиры, собственник старается подготовить документы для нотариуса самостоятельно. В том числе и независимую оценку, которая нужна для определения размера налогов и других обязательных платежей при переоформлении права собственности.

Уже несколько лет в Украине работает бесплатный государственный сервис, с помощью которого заинтересованный гражданин может получить справку с оценочной стоимостью любого недвижимого имущества. Да, именно любого, ведь подтверждать право собственности на него не нужно. Достаточно авторизоваться на сайте с помощью электронных ключей и ввести основные параметры недвижимости. Для квартир это – адрес, количество комнат, общая и жилая площади, этаж, год постройки дома.

В результате этот реестр – Единая база отчетов – выдает справку об оценочной стоимости недвижимости, с которой в течение 30 дней от её формирования можно обратиться к нотариусу.

Бесплатную справку можно использовать вместо отчета независимого оценщика, таким образом не тратя средства на его услуги. Справка не требует ни подписей, ни печатей, поскольку имеет два кода-пароля, которые предоставляют возможность нотариусу проверить её подлинность.

Этот автоматический реестр очень хорошо и качественно определяет стоимость квартир, которые расположены в спальных районах крупных городов. То есть там, где вся недвижимость является типичной, имеет схожие параметры, и большое количество такого имущества постоянно есть в продаже. В качестве примера можно привести массивы Русановка или Троещина в Киеве, которые застроены почти одинаковыми девяти- и шестнадцатиэтажными домами.

А в таких местностях, как Подол или Лукьяновка, ситуация может быть несколько сложнее. Поскольку застройка там неоднородная, рядом могут быть расположены и старые изношенные хрущевки, и современные качественные новостройки. Из-за этого автоматическая программа не всегда может точно определить стоимость конкретного имущества, поскольку будет ориентироваться на средние цены по микрорайону.

Что такое «оценка с регистрацией»?

В том случае, если продавец квартиры не согласен с автоматически определенной стоимостью, он имеет право обратиться к независимым оценщикам. Их услуги в среднем составляют около 1500 грн в зависимости от характеристик конкретного объекта, а также от региона его расположения. И, конечно, также от ценовой политики той или иной оценочной компании.

Когда оценщик изготовил документ об оценке квартиры, он должен его обязательно зарегистрировать в том же автоматическом реестре. Ведь без этой регистрации нотариус не сможет проверить действительность отчета и, соответственно, не будет заключать сделки, основываясь на его данных. Такая процедура имеет целью решение сразу трех проблем:

1. Подтверждает действительность отчета. Ведь провести регистрацию имеют техническую возможность только оценщики с действующими разрешительными документами, деятельность которых контролирует государство.
2. Упрощает проверки со стороны государства. Поскольку в реестр загружается весь пакет документов (в т.ч. техническая часть) специалисты ФГИУ имеют возможность проверять качество изготовления отчетов и соблюдение лицензированными компаниями всех требований законодательства.
3. Исключает занижение стоимости с целью уклонения или снижения размера налогов и обязательных платежей. Об этом отдельно ниже.

Как известно, в договорах купли-продажи на недвижимость нотариусы указывают две величины: фактическая цена продажи (заявленная сторонами) и оценочная стоимость имущества. Все налоги и другие платежи рассчитываются от большей из этих величин. Это сделано для того, чтобы продавец с покупателем не ставили в договорах стоимость 50 тыс. грн на квартиры, которые на самом деле стоят миллионы.

Именно с целью борьбы с уклонением от уплаты налогов, оценщики могут зарегистрировать рыночную стоимость, которая отличается от автоматической лишь в пределах 25%. При этом специалисты ФГИУ регулярно проверяют качество предоставленных документов с целью недопущения попадания в реестр заниженных или поддельных оценок.

Но иногда случаются ситуации, когда автоматическая оценка существенно превышает реальную рыночную цену значительно больше, чем на 25%. Такие ситуации возникают не часто и связаны, как правило, с нетипичным для данной локации имуществом. Например, магазин в селе. Или упомянутые выше квартиры в «неоднородных» местностях Киева, такие как хрущевки на Печерске рядом с элитными новостройками.

На такие случаи предусмотрена процедура, которая называется «рецензирование». То есть беспристрастная проверка специалистом Фонда государственного имущества и подтверждение стоимости, которую определил оценщик. После такого подтверждения скорректированная рыночная стоимость в ручном режиме вносится в реестр, несмотря на автоматически определенную величину и ограничения в 25%.

Стоимость услуг оценщиков, когда нужно проходить процедуру рецензирования, значительно выше обычной оценки. Всем понятно, что согласование результатов работы с другим оценщиком займет больше времени. Однако здесь тоже есть нюанс.

Когда реестр неправильно определяет стоимость, обычно речь идет о нестандартных ситуациях. Когда на полученную величину можно посмотреть с двух (или даже более) точек зрения. И не все оценщики готовы отстаивать свое видение стоимости, когда нет достаточного количества предложений по продаже аналогичного имущества.

Напомним, что речь идет об объектах, по которым существует определенная неоднозначность в ценообразовании. Ну а относительно распространенных на рынке объектов недвижимости, со стоимостью которых вопросов не возникает, – автоматический модуль ФГИУ и сам правильно рассчитывает стоимость.

Сколько стоит переоформить недвижимость у нотариуса

Оценка недвижимости, такой как квартиры, дома и земельные участки, для их переоформления – это наиболее типовая работы, с которой обычно всё просто и понятно. Как мы уже отмечали, от размера оценочной стоимости нотариус будет брать налоги в соответствии с таблицей ниже. Рекомендуем заранее узнать подробнее о том, сколько стоит переоформление недвижимости в разных случаях. Чтобы большие налоги и обязательные платежи не стали неприятным сюрпризом. Особенно, если одной из сторон сделки выступает иностранец.

Оценка недвижимости для предъявления в суде

В отличие от выше описанной налоговой оценки подготовка документов для предъявления в суде имеет значительное количество своих особенностей. Это касается и правил оформления документов и самой процедуры проведения работы.

Оценка недвижимости для суда – очень ответственная работа. Очень важно правильно выбрать оценщика для её проведения. Часто за такие работы берутся коллеги, которые специализируются на оценках для нотариуса. Нужно понимать, что такие работы никто не проверяет и они после подписания договоров благополучно уходят в архив.

При подаче документов в суд их ждёт совершенно другая судьба. Ваши оппоненты со своими юристами будут выискивать в документах любые помарки, чтобы доказать, что оценка недвижимости сделана с нарушениями и не может быть использована для принятия того или иного судебного решения.

Обычно практикующие юристы и адвокаты работают с одними и теми же оценщиками постоянно. Поскольку знают, что те выполняют работу качественно и с ней не возникает вопросов в ходе судебных процессов. Если же Вы решили самостоятельно заняться судебными делами, не стесняйтесь в ходе переговоров задавать больше вопросов оценщику об особенностях и его опыте проведения оценки недвижимости именно для суда. Обычно по разговору можно с большой вероятностью понять, ориентируется специалист в вопросе или, как говорится, «плавает».

Оценка недвижимости для предъявления в суде у нас стоит от 2500 грн. и делается за 2-3 рабочих дня.

Здесь в отличие от формальных работ для переоформления имущества мы указываем цены с пометкой «от». Это связано с тем, что при судебных спорах часто возникают самые разные варианты и ситуации, которые часто значительно усложняют работу. Точный объём работы и, соответственно, цена услуги, становятся понятны после того, как Вы поставите нам задачу.

Исходными данными при проведении оценки недвижимости для суда являются:

1. Право собственности. Часто бывает так, что заказчику нужна оценка, но документов нет. Например, при разводе и разделе имущества один из супругов не даёт документы другому. Либо идёт процесс оформления наследства на дом или квартиру, все документы на которую утеряны еще умершим. Каждая подобная ситуация не является проблемой и имеет своё решение. Но при этом требует индивидуального подхода. Обращайтесь, мы поможем разобраться.
2. Технический паспорт. Если у Вас на руках есть этот документ, мы просим его предоставить. Ведь без него часто довольно затруднительно провести оценку, особенно если речь идёт о старом жилом доме. Тем не менее, есть механизмы определения рыночной стоимости недвижимости и без технического паспорта. Такие подходы отличаются в зависимости от обстоятельств дела и характеристик объекта недвижимости. Звоните, будем обсуждать.
3. Документы заказчика. По Закону заказчиком оценки недвижимости может быть либо её владелец, либо как минимум лицо, имеющее какое-то отношение к имуществу. Например, арендатор или доверенное лицо. Если Вы являетесь собственником спорной недвижимости и имеете на руках подтверждающие документы, то проблем вообще никаких не возникает. Если же документально подтвердить свою связь с имуществом на данном этапе невозможно, оформление документов оценщиком будет иметь некоторые особенности. В любом случае, стоимость недвижимости будет определена, вопрос только состоит в том, как правильно с точки зрения законодательства оформить документацию.

Определение стоимости для бухгалтерского и налогового учёта

Как правило, оценка недвижимости для целей бухгалтерского учета проводится в ходе определения справедливой или рыночной стоимости и других активов. Предлагаем Вашему вниманию статью, целиком посвященную проведению «оценки основных средств».

Мы будем ждать от Вас перечень активов на оценку. После его изучения и понимания объёма работы мы постараемся сделать самое выгодное коммерческое предложение.

Аренда коммунального недвижимого имущества

Это весьма специфическая работа, которая с точки зрения процедуры проведения и согласование имеет значительное количество своих особенности. Также отдельного внимания заслуживает и сбор документов, необходимых для запуска процедуры всей. Поэтому предлагаем Вам прочитать отдельную статью «Оценка для аренды коммунального имущества», которая полностью посвящена этому вопросу.

Все подобные работы проходят проверку в Департаменте коммунальной собственности города Киева. Если оценщик не имеет опыта проведения оценки государственного имущества, Вы рискуете потерять время и деньги вместо заключения договора аренды помещения.

Инженерные сети и коммуникации

Еще одним специфическим направлением по оценке сооружений является работа с инженерными сетями и коммуникациями. Водопровод, тепловые сети, канализация, освещение, газопровод, трансформаторные подстанции, линии электропередач и так далее.

Для принятия этих сетей в коммунальную собственность территориальной громады Киева и передачи во владение и пользование специализированных предприятий: Киевводоканал, Киевтеплоэнерго, Киевгорсвет, ДТЭК и другие Такая оценка имеет свои особенности. И, как и в случае с коммунальным имуществом, согласовывается в городской администрации. Об этом можно подробнее прочитать на странице нашего сайта «Оценка коммуникаций».

Оценка стоимости недвижимости

Одним из наиболее распространенных вопросов от наших новых клиентов является: «Как Вы оцениваете стоимость недвижимого имущества?» Ниже кратко показано, какие критерии оказывают влияние на недвижимое имущество различных типов. Также рекомендуем прочитать статью «Что такое рыночная стоимость?», где показывается разница между понятиями «цена» и «стоимость».

Оценка стоимости квартир

Определение стоимости квартир производится путем анализа и сравнения цен на аналогичные квартиры. При выборе объектов сравнения учитываются в том числе такие факторы:

• Местоположение. В идеальном случае квартиры подбираются в том же микрорайоне, где расположен объект оценки. Однако, в некоторых случаях допускается использование в качестве объектов сравнения квартир, расположенных в домах других микрорайонов Киева. Эти микрорайоны по своей привлекательности, уровню инфраструктуры и другим параметрам должны быть аналогичными местоположению оцениваемой квартиры.
• Тип дома. Этот фактор обязательно учитывает при определении стоимости. Ясно, что цены квадратного метра в новостройках и, например, в панельных «хрущевках» в одном и том же микрорайоне могут отличаться в разы. Это обусловлено не только параметрами конструктивных элементов дома (например, материалом стен), но и особенностями архитектурно-планировочных решений квартир в домах разных проектов.
• Уровень внутренней отделки. При выборе объектов сравнения оценщик недвижимости старается ориентироваться на квартиры с таким же «ремонтом», как и у оцениваемой. Однако, этот фактор не является критичным, поскольку разницу в качестве отделки можно учесть с помощью введения определенных коэффициентов.
• Этаж. Квартиры, которые расположены на первых этажах, в абсолютном большинстве случаев стоят дешевле, чем аналогичное жилье на средних этажах. Это же, правда в несколько меньшей степени, касается и квартир, расположенных на последних этажах (особенно в старых домах). Поэтому, если определяется стоимость жилой недвижимости на первом этаже, в качестве объектов сравнения выбираются объекты, имеющих такую же особенность. И наоборот, квартиры серединных этажей не правильно сравнивать с квартирами на первых.
• Поправка на торг. При проведении оценки имущества любого вида сравнительным подходом оценщики используют так называемую поправку на торг. Обычно она составляет около 10% и показывает величину среднего скидки, которую готов предоставить продавец. Наиболее широкое распространение этот коэффициент получил при проведении процедур определения стоимости всех видов недвижимости, а также при оценке автомобилей.

Оценка стоимости гаражей, паркингов

Основные принципы оценки стоимости, приведенные выше, характерны не только для квартир, но и для всех видов недвижимого имущества. Поэтому далее мы будем отмечать лишь особенности, характерные для того или иного типа недвижимости.

При проведении оценки паркомест в качестве объектов сравнения корректно использовать только паркинги, а не гаражные боксы в гаражно строительных кооперативах. Если же оценивается именно гаражный бокс, то оценщик должен обращаться внимание на материал стен (является ли гараж капитальным), общую площадь, количество этажей и наличие дополнительных помещений (яма, погреб).

Оценка стоимости жилых домов

При выборе объектов сравнения для определения стоимости жилых домов, необходимо учитывать период постройки объекта (старые дома некорректно сравнивать с новыми), а также материал и тип конструктивных элементов сооружения – в первую очередь материал стен. Особенностью проведения оценки домов является то, что в предложения по продаже аналогичных объектов «сидит» также стоимости земельного участка, а задача в большинстве случаев заключается в определении отдельно стоимости дома, отдельно – земли. Поэтому после того, как оценщик подобрал достаточное количество предложений по продаже домовладений, он должен определить стоимость земельного участка под каждым из них. Стоимость земли вычитается из цен предложения по каждому домовладению, после чего оценщик получает возможность определить стоимость квадратного метра дома – объекта сравнения.

Оценка стоимости земли

Характерной особенностью земельных участков является наличие у них такой характеристики как целевое назначение. Наиболее распространенными целевыми назначениями земли являются такие функции:

• для строительства и обслуживания жилых домов и хозяйственных построек;
• для ведения садоводства (дачные участки);
• для ведения личного сельского хозяйства (огороды, «ОСГ»);
• для ведения товарного сельского хозяйства (паи);
• для коммерческого использования (например, участок для размещения АЗС).

Как определяют стоимость нежилой недвижимости

Учитывая, что каждый объект нежилой недвижимости по-своему уникальный, достаточно трудно раскрыть все особенности и детали процесса в одну страницу сайта. Известно, что типовые квартиры обладают лишь несколькими существенными характеристиками, влияющими на их стоимость, — расположение, площадь, этаж, состояние. Оценка квартир сводится к тому, что нужно определить, за сколько продается похожее жильё в соседних домах.

Для проведения оценки недвижимости, которая относится к нежилому фонду, такой подход не всегда возможен, особенно в случае отдельно стоящих зданий или производственно складских комплексов. Вернее будет сказать, что сравнительный подход, конечно, возможен и для таких объектов, более того, он широко применяется на практике, однако зачастую дает результат, который вряд ли можно принять в качестве рыночной стоимости.

Это связано с тем, что нежилая недвижимость имеет слишком большое количество критериев, которые непосредственно влияют на ее стоимость, поэтому найти достаточно количество предложений по продаже аналогичного имущества с точно такими же характеристиками часто просто невозможно.

Поэтому для проведения таких расчетов часто на первый план выходит так называемый доходный подход, который определяется рыночную стоимость имущества через величину дохода, который оно может приносить своему владельцу.

Экспертная оценка недвижимости

Процесс экспертной оценки недвижимости – это определение рыночной стоимости объекта или отдельных прав в его отношении. Фактически оценщик определяет стоимость возможного отчуждения объекта на момент оценки. При условии открытой конкуренции и разумного действия сторон сделки. То есть когда на условия сделки не влияют чрезвычайные обстоятельства.

Законодательством установлено более десяти видов стоимости, однако на практике в 99% случаев задачей является определение рыночной стоимости.

Существуют основные подходы к экспертной оценке недвижимости:

1. Доходный отражает стоимость имущества, в зависимости от величины будущих денежных потоков, который генерирует недвижимость. При этом прогнозируется и учитывается уровень риска, качество и количество дохода. Если Вам интересно в общих чертах разобраться с тем, как оценивается стоимость недвижимости с применением доходного подхода, рекомендуем обратиться к этой статье.
2. Затратный определяет стоимость земельного участка и сметную стоимость строительства данного объекта с учетом накопленного износа.
3. Сравнительный подход на сегодня является наиболее распространенным в практике экспертной оценке недвижимости. Основан на сравнении аналогичных объектов собственности, сходных с искомым по основным экономическим, техническим, материальным и другим характеристикам.

Как выглядит отчет об оценке недвижимости

Мы сделали обзорное видео на примере отчета об оценке коммунального имущества. Оно в общих чертах даёт представление, что из себя представляет результат работы оценщика.

Мы будем рады ответить на все Ваши вопросы. Пожалуйста, звоните!