Мы готовы предложить Вам лучшее!
ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА
RUS   UA
 
 

 


Оценка для аренды коммунального имущества

Оценка для аренды
Оценка для аренды

Многие предприниматели при выборе помещения под организацию своего бизнеса рассматривают вариант взятия в аренду коммунального имущества, то есть недвижимости, которая принадлежит Киеву (точнее, находится на балансе поликлиники, школы, детского садика или одного из киевских коммунальных предприятий).

Эта идея, на первый взгляд, кажется весьма противоречивой, поскольку такой вариант имеет как явные преимущества по сравнению с арендной помещения у частного лица, так и определенные неудобства и затраты по деньгам и по времени на этапе заключения договоров.

В этой статье мы пошагово изложим процедуру заключения договора аренды, в том числе рассмотрим особенности проведения независимой оценки для аренды коммунальной недвижимости.

Кому выгодно арендовать помещения в коммунальной собственности Киева

Перед тем, как разбираться с процедурой заключения договора, давайте посмотрим, для кого эта затея вообще имеет смысл. Ведь, действительно, зачем тратить время и силы на переговоры с представителями коммунальных предприятий, заказывать оценку для аренды, формировать пакет документов для согласования в Департаменте коммунального имущества Киева, если в результате арендная ставка будет выше, чем у соседних помещений, находящихся в частной собственности.

Как мы уже писали в ряде материалов на нашем сайте, при подготовке документов для подачи на согласование в город оценщик определяет рыночную стоимость помещения, а не размер арендной платы». Когда стоимость объекта определена и согласована в Департаменте коммунального имущества Киева, от неё производят расчет арендной платы в зависимости от того, под какой вид деятельности планируется использовать недвижимость. Годовая арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости имущества и коэффициента, зависящего от планируемого использования помещения. Например, для точек продажи лотерейных билетов или обмена валюты, этот коэффициент составляет 0,45; для ломбардов и ювелирных магазинов – 0,40 и т.д. То есть, если Вы хотите арендовать коммунальное имущество Киева под организацию пункта обмена валюты, Вы можете самостоятельно просчитать ориентир по будущей арендной ставке по следующему алгоритму:

  1. Заходим на один из специализированных сайтов по продаже недвижимости Киева, например, dom.ria.com. Там выбираем раздел «коммерческая недвижимость» и подходящий тип объекта (офис, магазин, склад и т.д.), настраиваем все фильтры таким образом, чтобы найти максимально похожие на наши помещения по основным критериям: местоположение, площадь, тип дома, этаж.
  2. После получения выборки объектов, аналогичных нашему магазину или офису, рассчитываем среднюю стоимость одного квадратного метра по всем предложениям. Её можно уменьшить на 5-10% за счет того, что продавцы недвижимости часто еще в процессе переговоров соглашаются на небольшую скидку (торг).
  3. Зная среднюю цену квадратного метра аналогичной недвижимости и общую площадь нашего помещения нетрудно, перемножив эти две величины, определить рыночную стоимость объекта аренды. Допустим, стоимость одного метра у нас получилась 25 000 грн., а общая площадь 10 кв.м. Соответственно, расчетная стоимость объекта равна 250 000 грн. Поскольку для пункта обмена валюты коэффициент составляет 0,45, то годовая арендная плата будет значительной: 250000*0,45 = 112500 грн. в год или 112500/12 = 9375 грн. в месяц.

Как видно из примера, на размер арендной ставки ключевое влияние оказывает коэффициент, зависящий от вида деятельности. Например, для предприятий, которые занимаются бытовым обслуживанием населения, этот коэффициент составляет 0,04. В нашем примере размер годовой арендной платы за помещение при таком целевом использовании составил бы 250000*0,04 = 10000 грн. в год или 833 грн. в месяц. То есть, величина арендной платы по одному и тому же помещению при разных вариантах использования отличается более чем в 10 раз! Последние несколько лет чаще всего к нам обращаются предприниматели, которые планируют арендовать спортивный зал или класс в общеобразовательной школе, с целью организации частных учебных заведений (курсов, спортивных секций или кружков). Коэффициент для такого вида деятельности обычно составляет 0,10, то есть выглядит достаточно привлекательно. Также часто нашими клиентами становятся потенциальные арендаторы помещений для функционирования аптек и организации небольшого бизнеса по бытовому обслуживанию населения: парикмахерские и различные ателье-мастерские по ремонту одежды и обуви.

Подготовка документов и проведение оценки для аренды коммунальной недвижимости

Если интересующий Вас вид хозяйственной деятельности соответствует небольшой величине коэффициента, о котором шла речь выше, есть смысл попробовать арендовать помещение под такой бизнес у коммунального предприятия, то есть фактически у города Киева. Помимо того, что стоимость аренды для некоторых видов деятельности, может быть существенно ниже, чем у частных арендодателей, арендатор коммунальных помещений получает еще один бонус, который часто и оказывает решающее значение при выборе помещения. Дело в том, что договор аренды с киевскими коммунальными предприятиями заключается на три года. Весь этот период арендатор может не беспокоиться о том, что владелец имущества в одностороннем порядке поднимет цены, либо вообще расторгнет договор аренды.

Для подачи документов на согласование в Департамент коммунального имущества Киева и, в частности, для заказа независимой оценки помещения для расчета арендной платы Вам необходимы следующие документы (они могут быть составлены балансодержателями в разной форме, и даже называться по-разному, поэтому ниже указывается основная информация, которую они должны содержать):

  • Доверенность или письмо от балансодержателя (коммунального предприятия, на балансе которого числится интересующий нас объект недвижимости). Этот документ выполняет две функции: во-первых, даёт право потенциальному арендатору заказать независимую оценку помещения, во-вторых, даёт его краткую характеристику: адрес, площадь, этаж, целевое использование. Пример такой доверенности можно посмотреть здесь.
  • Справка с характеристиками здания, где расположен арендуемый офис или магазин. Этот документ является желательным, но в некоторых случаях можно обойтись и без него. Пример такой справки здесь.
  • План этажа с выделением (просто обычным маркером) границ нашего объекта недвижимости. Как правило, планы этажей в коммунальных предприятиях чертили еще «при царе Горохе», оригиналы давно утеряны, поэтому сохранились лишь ксерокопии страшного вида, как в этом примере. :-)
  • Документы заказчика. Копия свидетельства или вытяга/выписки из реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей.

Как выбрать компанию для проведения оценки помещений

Отличительной особенностью работы с государственным и коммунальным имуществом является то, что такие оценки проходят обязательную процедуру рецензирования, то есть проверки, уполномоченными органами (в Киеве проверяющим органом является Департамент коммунальной собственности). При проверке отчетов обращается особое внимание на то, чтобы полученная стоимость не была заниженной. К нам иногда звонят заказчики с просьбой сделать заниженную оценку для аренды, однако мы им всегда отказываем, поскольку это просто потеря времени и денег – неадекватная стоимость помещения никогда не пройдет согласование и не будет основанием для заключения договора аренды! Некоторые из таких заказчиков находят безответственных оценщиков, которые «рисуют» нужные цифры, а через несколько месяцев возвращаются к нам и начинают проводить процедуру сначала.

Кроме того, что в результате проведения оценки помещения для аренды должна быть рассчитана адекватная рыночная стоимость, рецензенты также проверяют соответствие оформления документа всем требованиям законодательства. Учитывая, что такие отчеты имеют объём около 50 страниц, для грамотного составления документации требуется многолетний опыт работы именно с коммунальным имуществом. При выборе оценщика необходимо обязательно поинтересоваться, если ли у него опыт работы в этой сфере деятельности, а также, успешно ли проходили его отчёты согласование в проверяющих органах. Поскольку это направление деятельности является для нас одним из ключевых и приоритетных, мы оказываем услуги по оценке для аренды помещений в коммунальной собственности Киева в сжатые сроки, качественно и с учётом всех тонкостей и нюансов. Обращайтесь!