Оцінка для оренди комунального майна

Багато підприємців у процесі обрання приміщення під організацію свого бізнесу розглядають варіант взяття в оренду комунального майна, тобто нерухомості, яка належить Києву (точніше, знаходиться на балансі поліклініки, школи, дитячого садка або одного з київських комунальних підприємств).

Ця ідея, на перший погляд, здається досить суперечливою, оскільки такий варіант має як суттєві переваги порівняно з орендною приміщення у приватної особи, так і певні незручності та додаткові фінансові витрати та витрати у часі на етапі укладання договорів.

У цій статті ми докладно викладемо процедуру укладення договору оренди, в тому числі розглянемо особливості проведення незалежної оцінки для оренди комунальної нерухомості.

Кому вигідно орендувати приміщення в комунальній власності Києва

Перед тим, як розбиратися з процедурою укладення договору, давайте подивимося, для кого ця ідея взагалі має сенс. Адже, дійсно, навіщо витрачати час і сили на переговори з представниками комунальних підприємств, замовляти оцінку для оренди, формувати пакет документів для погодження в Департаменті комунального майна Києва, якщо в результаті орендна ставка буде вищою, ніж у сусідніх приміщень, що перебувають у приватній власності.

Як ми вже писали у ряді матеріалів на нашому сайті, при підготовці документів для подання на погодження в місто оцінювач визначає ринкову вартість приміщення, а не розмір орендної плати». Коли вартість об’єкта визначена та узгоджена в Департаменті комунального майна Києва, від неї проводять розрахунок орендної плати в залежності від того, під який вид діяльності планується використовувати нерухомість. Річна орендна плата розраховується як добуток ринкової вартості майна та коефіцієнта, що залежить від запланованого виду використання приміщення. Наприклад, для точок продажу лотерейних квитків або обміну валюти, цей коефіцієнт становить 0,45; для ломбардів та ювелірних магазинів – 0,40 тощо. Тобто, якщо Ви хочете орендувати комунальне майно Києва під організацію пункту обміну валюти, Ви можете самостійно прорахувати орієнтир щодо майбутньої орендної ставки за наступним алгоритмом:

1. Заходимо на один із спеціалізованих сайтів з продажу нерухомості Києва. Там обираємо розділ «комерційна нерухомість» та відповідний тип об’єкта (офіс, магазин, склад тощо), налаштовуємо всі фільтри таким чином, щоб знайти максимально схожі на наші приміщення за основними критеріями: місце розташування, площа, тип будинку, поверх.
2. Після отримання вибірки об’єктів, аналогічних нашому магазину або офісу, розраховуємо середню вартість одного квадратного метра за всіма пропозиціями. Її можна зменшити на 5-10% за рахунок того, що продавці нерухомості часто ще в процесі переговорів погоджуються на невелику знижку (торг).
3. Знаючи середню ціну квадратного метра аналогічної нерухомості та загальну площу нашого приміщення неважко, перемноживши ці дві величини, визначити ринкову вартість об’єкта оренди. Припустимо, вартість одного метра у нас вийшла 25 000 грн., а загальна площа 10 кв. м. Відповідно, розрахункова вартість об’єкта дорівнює 250 000 грн. Оскільки для пункту обміну валюти коефіцієнт становить 0,45, то річна орендна плата буде значною: 250000*0,45 = 112500 грн. у рік або 112500/12 = 9375 грн. у місяць.
4. Враховуючи, що до кінця 2019 року діє знижка 30% на оренду комунальної нерухомості, в підсумку орендна плата в 2019му році складе 9375*0,70 = 6562,50 грн.

Як бачимо з прикладу, на розмір орендної ставки ключовий вплив має коефіцієнт, що залежить від виду діяльності. Наприклад, для підприємств, які займаються побутовим обслуговуванням населення, цей коефіцієнт становить 0,04. У нашому прикладі розмір річної орендної плати за приміщення при такому цільовому використанні склав би 250000*0,04 = 10000 грн. у рік або 833 грн. в місяць. Тобто, величина орендної плати по одному і тому ж приміщенню при різних варіантах використання відрізняється більш ніж в 10 разів! Останні кілька років найчастіше до нас звертаються підприємці, які планують орендувати спортивну залу або клас у загальноосвітній школі з метою організації приватних навчальних закладів (курсів, спортивних секцій або гуртків). Коефіцієнт для такого виду діяльності зазвичай становить 0,10, тобто виглядає досить привабливо. Також часто нашими клієнтами стають потенційні орендарі приміщень для функціонування аптек та організації невеликого бізнесу з побутового обслуговування населення: перукарні та різноманітні ательє-майстерні з ремонту одягу або взуття.

Підготовка документів та проведення оцінки для оренди комунальної нерухомості

Якщо вид господарської діяльності, який Вас цікавить, відповідає невеликій величині коефіцієнта, про який йшла мова вище, є сенс спробувати орендувати приміщення під бізнес у комунального підприємства, тобто фактично у міста Києва. Крім того, що вартість оренди для деяких видів діяльності, може бути істотно нижче, ніж у приватних орендодавців, орендар комунальних приміщень отримує ще один бонус, який часто має вирішальне значення при виборі приміщення. Справа в тому, що договір оренди з київськими комунальними підприємствами укладається на три роки. Весь цей період орендар може не турбуватися про те, що власник майна в односторонньому порядку підніме ціну, або взагалі розірве договір оренди.

Для подачі документів на погодження в Департамент комунального майна Києва і, зокрема, для замовлення незалежної оцінки приміщення для розрахунку орендної плати Вам необхідні наступні документи (вони можуть бути складені балансоутримувачами в різній формі, і навіть називатися по-різному, тому нижче наводиться основна інформація, яку вони повинні містити):

• Довіреність або лист від балансоутримувача (комунального підприємства, на балансі якого обліковується цікавий для нас об’єкт нерухомості). Цей документ виконує дві функції: по-перше, дає право потенційному орендарю замовити незалежну оцінку приміщення, по-друге, надає його коротку характеристику: адреса, площа, поверх, цільове використання. Приклад такої довіреності можна подивитися за цим посиланням.
• Довідка з характеристиками будівлі, де розташований орендований офіс або магазин. Цей документ є бажаним, але в деяких випадках можна обійтися і без нього. Приклад такої довідки можна подивитись тут.
• План поверху з виділенням (просто звичайним маркером) меж нашого об’єкта нерухомості. Як правило, плани поверхів у комунальних підприємствах креслили ще «за царя Гороха», оригінали давно втрачені, тому збереглися лише ксерокопії страшного вигляду, як у цьому прикладі. 🙂
• Документи замовника. Копія свідоцтва чи витягу/виписки з реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.

Приклад листа від балансоутрумавача при проведенні оцінки державного або комунального майна

Лист від балансоутримувача є основним вихідним документом для проведення оцінки нерухомості в комунальній власності. Він виконує одразу дві важливі функції: по-перше, офіційно надає оцінювачу параметри приміщення, а по-друге, дає право потенційному орендатору бути замовником оцінки нерухомості. Справа в тому, що за Законом замовником оцінки може бути лише власник майна, або орендар, або ж довірена особа когось з них.Тобто лист виконує функцію доручення, та без нього контролюючий орган поверне роботу на доопрацювання.

Практично в кожного комунального підприємства, що займається наданням власної нерухомості у оренду, є свій відпрацьований бланк (або шаблон) такого листа. Хоча, зрозуміло, бувають і виключення з правила, наприклад, якщо на посаду прийшов новий бухгалтер. Нижче наведено основні положення, які повинні бути відображені у листі, а також приклад такого документа:

• назва комунального підприємства – балансоутримувача;
• адреса об’єкта нерухомості, назва корпусу або цеху (якщо є);
• характеристики приміщення – площа, поверх тощо;
• з якою метою (під який вид діяльності) планується використовувати приміщення після передачі його в оренду (офіс, магазин, склад, виробництво…);
• назва потенційного орендаря.

ДП “Балансоутримувач/Орендодавець” просить провести оцінку нежитлового приміщення ХХХ поверху загальною площею ХХХ кв.м. за адресою: м. Київ, вул. ХХХХ, ХХХХ (цех ХХХХ) з метою визначення ринкової вартості для розрахунку орендної плати. Приміщення планується передати в оренду ПП “Орендар” для розміщення офісу.

При проведенні оцінки комунального майна Києва для оренди оцінювач повинен мати значний досвід успішного виконання подібних робіт. Визначення вартості нежитлових приміщень і, тим більше, окремо розташованих будівель є значно більш трудомістким завданням в порівнянні, наприклад, з проведенням оцінки квартири в Києві. Помилка у виборі оціночної компанії і, як наслідок, неякісно виконана робота призводять до втрати кількох місяців на узгодження документації в державних органах, а в результаті до повернення до самого початку всієї процедури з необхідністю замовляти нову оцінку вже в іншої фірми. Тому пропонуємо Вам підходити максимально відповідально до пошуку оцінювача для виконання цього виду роботи.

Як вибрати компанію для проведення оцінки приміщень

Важливою особливістю роботи з державним і комунальним майном є те, що такі оцінки проходять обов’язкову процедуру рецензування, тобто перевірки, уповноваженими органами (у Києві перевіряючим органом є Департамент комунальної власності). При перевірці звітів звертається особлива увага на те, щоб отримана вартість не була заниженою. До нас іноді телефонують замовники з проханням зробити занижену оцінку для оренди, проте ми завжди їм відмовляємо, оскільки це просто втрата часу і грошей – неадекватна вартість приміщення ніколи не пройде узгодження і не буде підставою для укладення договору оренди! Деякі з таких замовників знаходять безвідповідальних оцінювачів, які «малюють» потрібні цифри, а через кілька місяців повертаються до нас і починають проводити процедуру спочатку.

Окрім того, що в результаті проведення оцінки приміщення для оренди повинна бути розрахована адекватна ринкова вартість, рецензенти також перевіряють відповідність оформлення документа вимогам законодавства. Враховуючи, що такі звіти мають обсяг близько 50 сторінок, для грамотного складання документації потрібно мати багаторічний досвід роботи саме з комунальним майном. При виборі оцінювача необхідно обов’язково поцікавитися, чи є у нього досвід роботи в цій сфері діяльності, а також чи успішно проходили його звіти узгодження в контролюючих органах. Оскільки цей напрямок діяльності є для нас одним з ключових і пріоритетних, ми надаємо послуги з оцінки для оренди приміщень комунальної власності Києва в стислі терміни, якісно і з урахуванням всіх тонкощів і нюансів. Звертайтеся!