Оцінка землі

Про що тут йдеться:

1. Яка оцінка землі Вам потрібна: експертна або нормативна

1.1. Де отримати нормативну оцінку ділянки

2. Скільки коштує послуга експертної оцінки вартості земельних ділянок

2.1. Які документи надати оцінювачу землі

2.2. Як зробити експертну оцінку, якщо немає документів

3. Як визначається ринкова вартість землі

3.1. Особливості оцінки ділянок для нотаріуса

4. Які податки потрібно сплатити при продажу землі

4.1. З якої оцінки платити податки: з нормативної або експертної грошової

5. Оцінка землі для приватних осіб

6. Визначення вартості земельних ділянок підприємств

1. Яка оцінка землі Вам потрібна: експертна або нормативна

Яка різниця між експертною та нормативною оцінкою? Оцінка земельних ділянок буває двох видів:

1. Експертна грошова оцінка. Найчастіше до оцінювачів звертаються саме за такою послугою. Експертна оцінка має на меті визначення ринкової вартості ділянок. Ну а ринкова вартість землі необхідна для:
   • Переоформлення права власності на нерухомість у нотаріуса.
   • Пред’явлення в суді при майнових суперечках навколо земельної ділянки.
   • Використання в бухгалтерському та податковому обліках.
2. Нормативна грошова оцінка. Це досить специфічне поняття, яке є пережитком і тягнеться ще з часів планової економіки. Вартість ділянок розраховується за різними методиками для населених пунктів, сільськогосподарських угідь, лісового фонду тощо. В результаті проведення таких розрахунків із застосуванням великої кількості різноманітних коефіцієнтів виходить якась вартість. Найчастіше ніякого зв’язку з ринковою вартістю така величина не має. Проте результати проведення нормативної оцінки землі використовуються, наприклад, для:
• Визначення величини земельного податку.
• В деяких випадках для розрахунку державного мита при мені, даруванні або вступі в права спадщини.
• При встановленні розміру орендної плати за користування ділянками в державній або комунальній власності.

Відмінності між експертною та нормативною оцінками описані в статті 5 Закону України «Про оцінку земель».

1.1. Де отримати нормативну оцінку ділянки

Найчастіше для отримання довідки про нормативну оцінку земельної ділянки не потрібно звертатися до оцінювача. Ви можете зайти на державний сайт Публічної кадастрової карти, знайти свою ділянку за її кадастровим номером та замовити виписку із нормативною оцінкою.

Це можна зробити віддалено, дуже зручно та швидко.

2. Скільки коштує послуга експертної оцінки вартості земельних ділянок

Вище ми писали, що експертна оцінка найчастіше потрібна при переоформленні нерухомості у нотаріуса та для використання в ході судових процесів.

Не дивлячись на те, що в обох випадках визначається ринкова вартість нерухомості, процедури підготовки документів для суду і для нотаріуса істотно відрізняються. Саме тому і ціни на наші послуги змінюються в залежності від мети проведення роботи.

• Експертна оцінка землі для нотаріуса. Вартість послуги 1500 грн, виконується за один день.

• Визначення вартості ділянки для суду. Вартість послуги від 2500 грн та визначається індивідуально. В залежності від характеристик ділянки та наявності у замовника повного комплекту документів. Термін виконання від двох днів.

2.1. Які документи надати оцінювачу землі

У більшості випадків для роботи оцінювачу земельних ділянок знадобиться тільки документ, що підтверджує право власності.

Ще кілька років тому найбільш поширеним видом таких документів були державні акти на право власності на землю («держакти»). Зараз ці документи вже не видаються, проте вони як і раніше підтверджують право власності поряд з більш новими договорами купівлі-продажу, дарування тощо. Також для проведення оцінки земельної ділянки підійде і виписка з Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Якщо у Вас на руках відносно старі документи, зверніть увагу, щоб в них фігурував кадастровий номер земельної ділянки. Якщо його немає, то нотаріус не зможе провести переоформлення документів. Отримати кадастровий номер не складно, але це окрема процедура. Їй займаються землевпорядні приватні організації, які без проблем можна знайти по Інтернету.

2.2. Як зробити експертну оцінку, якщо немає документів

У практиці роботи наші оцінювачі досить часто стикаються із ситуаціями, коли потрібна експертна оцінка землі, але при цьому у замовника немає документів, що підтверджують право власності.

Найпоширеніший приклад. При розлученні ділянка є спільною власністю та спірним майном. Однак, один з подружжя не надає копії документів на нерухомість, щоб всіляко перешкоджати другій стороні довести свою позиції в судовому спорі.

Така позиція не є чимось незвичайним, а ситуація має своє практичне рішення. Якщо у Вас саме такі обставини, будь ласка, телефонуйте. Наші оцінювачі землі порадять рішення в залежності від характеристик ділянки і тих даних про неї, які або є у замовника, або можна отримати у відкритих джерелах інформації.

3. Як визначається ринкова вартість землі

Існують різні підходи і методики з проведення розрахунків ринкової вартості землі. Однак, в абсолютній більшості випадків все дуже просто. Ваша земельна ділянка коштує приблизно стільки ж, за скільки можна купити землю з максимально схожими характеристиками.

Ринкова вартість землі формується на підставі таких основних факторів:

• місцезнаходження (розташування в зоні транспортної доступності, віддаленість або наближеність до інфраструктури населеного пункту);
• правовий режим земельної ділянки (цільове призначення);
• наявність заведених інженерних комунікацій;
• фізичні характеристики (розмір та конфігурація);
• умови продажу (вільний або терміновий (вимушений) продаж).

Звичайно, якщо мова йде про оцінку «дачних» ділянок у полі, які недавно «нарізали», то тут все просто і однозначно. Як правило, в такій місцевості є достатня кількість пропозицій щодо продажу точно таких же об’єктів. Відповідно, визначити вартість нашої ділянки не складає ніяких труднощів.

Важче йде справа з експертною оцінкою нетипових ділянок. Наприклад, ділянок під індивідуальними житловими будинками в Києві, де просто може бути відсутньою пропозиція із продажу порожньої землі. Також труднощі викликає оцінка об’єктів промислового або іншого спеціального комерційного призначення. Наші оцінювачі мають достатній досвід проведення подібних «нетипових» робіт, тому, впевнені, ми впораємося також із Вашим завданням.

Іноді виникає необхідність визначити ринкову вартість не права власності на землю, а права на оренду ділянки. Прикладом такої роботи може стати оренда прибережної смуги між приватним будинком і водоймою. За законом такі землі не можна приватизувати, тому бажаючі можуть оформити на них тільки договір оренди. Наявність такого «бонусу», як вихід до води, безумовно позитивно впливає на вартість домоволодіння. Тому в разі судових суперечок перед оцінювачем стоїть завдання визначити не тільки ринкову вартість домоволодіння (землі + будинку), але й вартість права оренди додаткової ділянки.

3.1. Особливості оцінки ділянок для нотаріуса

Податки та обов’язкові платежі при переоформленні землі розраховуються, виходячи ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу. Однак не нижче оціночної вартості ділянки, яка зареєстрована в єдиному державному «оціночному» реєстрі.

Тут цікава згадка про державну базу даних звітів оцінювачів. Необхідно прояснити ситуацію для замовників.

В Україні існує автоматична програма-реєстр, яка автоматично визначає вартість практично всіх видів нерухомості, в тому числі й земельних ділянок. Оцінка для нотаріуса реєструється в цій базі даних. При цьому вартість, отримана оцінювачем землі, повинна бути в межах 25% від автоматично визначеної величини.

На жаль, не рідкісними є ситуації, коли в реєстрі автоматично формується вартість, завищена в рази. Наші оцінювачі землі високо цінують свою репутацію. Тому в разі виникнення подібних випадків ми заздалегідь інформуємо замовника про цю проблему і радимо шляхи її вирішення. А не ставимо людину перед фактом, коли робота вже зроблена, а завищена вартість землі внесена до реєстру.

4. Які податки потрібно сплатити при продажу землі

Існують деякі умови при продажу земельних ділянок. Якщо їх врахувати, то можна продати свою нерухомість, не сплативши ані копійки податку або обов’язкового платежу. Ці умови (норми) детально викладені у статті 121 Земельного кодексу України. До них відносяться такі основні параметри ділянки як площа та цільове призначення. Також важливо знати, що під ці правила потрапляють і терміни володіння землею (менше або більше трьох років), а також кількість угод купівлі-продажу за один рік (пункт 172.1 Податкового кодексу України). Згідно з цим пунктом податком не обкладається дохід, отриманий від продажу або обміну не частіше одного разу протягом звітного податкового року.

Що це за обов’язкові умови (норми) розглянемо в табличному вигляді:

Якщо хоч одна з вищеописаних умов не буде дотримана, тоді угода купівлі-продажу потрапить під 5% податку на дохід фізичної особи (ПДФО) та 5% військового збору, які повинен буде cплатити продавець.

Слід зауважити, що при переоформленні нерухомості зазвичай виникає ще й пенсійний збір, але із землею ситуація інша – нічого платити не потрібно! Тому що згідно з пп. 138.3.3 Податкового кодексу ділянки не потрапляють під визначення нерухомості (не відносяться до будівель і споруд). А в Законі України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування», пенсійний збір стягується тільки з тієї нерухомості, яка перерахована в Податковому кодексі. Тобто про цей обов’язковий платіж можна забути: -)

4.1. З якої оцінки платити податки: з нормативної або експертної грошової

Розберемося, для яких цілей потрібні ці види оцінок і в яких випадках проводяться.

Найбільш поширений випадок застосування експертної грошової оцінки землі – оформлення договору купівлі-продажу у нотаріуса. Податки і обов’язкові платежі доведеться платити, виходячи з ціни, прописаної в договорі купівлі-продажу. Але не нижче за ринкову вартість, яку визначить оцінювач.

Також експертна грошова оцінка потрібна для земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (частина 2 статті 13 ЗУ «Про оцінку земель»). Її використовують у випадках продажу, страхування, передачі в іпотеку, при внесенні ділянки до статутного фонду господарського товариства, при реорганізації, банкрутстві або ліквідації підприємства, визначення розміру збитку власникам, а також за рішенням суду.

Нормативна грошова оцінка зазвичай використовується для визначення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, а також для розрахунку земельного податку.

5. Оцінка землі для приватних осіб

Найчастішим випадком, коли потрібно звернутися до оцінювача землі, є укладання угоди купівлі-продажу нерухомості. Більшість людей звикли вважати, що під терміном «нерухоме майно» мається на увазі різноманітні будови та споруди на ділянці. Насправді, за визначенням, нерухомість – це в першу чергу земля, незалежно від того, чи є на ній поліпшення (забудови) чи ні. Важливо відзначити, що практично завжди при продажі житлових або дачних будинків, нотаріус для правочину вимагає надати два окремих документи: по землі та по дому. Це пов’язано із тим, що за нашим законодавством документи про право власності на домоволодіння живуть як би окремо один від одного (два різних документа). Не заважаючи на таке «непорозуміння», продати або подарувати одне без іншого неможливо. Однак із цього правила існують виключення. Про них можна прочитати в нашій статті про те, коли проведення оцінки землі може бути необов’язковим.

Отже, фізичні особи замовляють таку послугу найчастіше із наступною метою:

• для угод купівлі-продажу, дарування, оформлення цивільно-правових договорів інших видів (наприклад, довічного утримання);
• при оформленні спадщини як за стандартною нотаріальною процедурою, так і через рішення суду;
• для пред’явлення в суді (у випадках майнових спорів для розділу майна і сплати судового збору);
• передача земельної ділянки під заставу (іпотека);

6. Визначення вартості земельних ділянок підприємств

Робота із юридичними особами у контексті проведення експертної грошової оцінки землі характеризується певними особливостями. Специфіка полягає в тому, що параметри та основні характеристики таких земельних ділянок дуже відрізняються від звичайних: нестандартні цільові призначення (комерційне або промислове використання), унікальні невеликі ділянки в Києві під багатоповерхову житлову забудову тощо. Також для юридичних осіб часто необхідно визначити право користування земельною ділянкою, яка використовується замовником на правах оренди.

“Юрикі” замовляють послугу з визначення вартості найчастіше у таких випадках:

• укладання цивільно-правових договорів усіх видів (у тому числі договори оренди);
• для пред’явлення в суді (у випадках майнових спорів для розділу майна і сплати судового збору);
• передача землі під заставу (іпотека);
• відображення вартості земельних ділянок та права користування в бухгалтерському обліку (дуже часто така необхідність виникає у державних установ);
• банкрутство, ліквідація або реорганізація підприємства;
• формування статутного фонду підприємства;
• складання бізнес-плану для залучення інвесторів.

Які документи необхідно надати юридичній особі? Все просто: документи про право власності та будь-який реєстраційний документ по організації-замовнику. Під час проведення експертної оцінки прав на земельні ділянки, що перебувають у користуванні державних установ, пакет документів визначається індивідуально.

Будь ласка, звертайтесь! Ми будемо дуже раді бачити Вас у числі наших улюблених клієнтів!