Під оцінкою для цілей оподаткування зазвичай мають на увазі процес визначення вартості нерухомості для сплати податків фізичними особами при проведенні нотаріальних угод. Результати проведення такої податкової оцінки вносяться до бази даних Фонду державного майна України. При цьому документу, який видається у результаті проведення роботи оцінювача, присвоюється спеціальний реєстраційний номер.
На практиці оцінка для нотаріуса потрібна найчастіше при продажу, даруванні або оформленні спадщини. Але важливо розуміти, що оцінка для оподаткування — це не просто формальність для нотаріуса, а офіційна процедура зі своїми правилами, перевірками та обмеженнями.
Особливості проведення податкової оцінки
Коли мова йде саме про оцінку для нотаріуса або оцінку для оподаткування, головна особливість полягає в тому, що така оцінка реєструється в Єдиній базі даних звітів про оцінку ФДМУ. Саме тому її не варто плутати з іншими видами оцінки, наприклад для суду, бухгалтерського обліку чи розподілу майна. Детальніше про те, які саме звіти підлягають реєстрації, можна прочитати тут: звіти про оцінку, які насправді підлягають реєстрації в ФДМУ.
При цьому не в кожній ситуації обов’язково потрібен саме повний звіт оцінювача. У частині випадків замість нього може використовуватися довідка з Єдиної бази. Про це окремо ми писали тут: довідка замість експертної оцінки: як не переплатити нотаріусу.
Є ще один важливий нюанс, про який багато хто дізнається вже під час замовлення оцінки. Для цілей оподаткування вартість нерухомості не можна визначити довільно. Система працює так, що сума у звіті має бути в певних межах відносно вартості, яку автоматично розраховує база. Саме через це часто виникає хибне уявлення, ніби оцінювач обов’язково має поставити мінус 25% і максимально зменшити ціну. Насправді це не так.
Допустимий діапазон — це не право автоматично занижувати вартість, а технічна межа, в якій може перебувати ринкова ціна. Якщо нерухомість насправді коштує близько до середнього ринкового рівня, то саме така вартість і має бути визначена у звіті. Якщо ж спеціально нахімічити з цифрами, це може викликати питання не тільки до оцінювача, а й до самого замовника. У проблемних випадках справа може дійти до дуже неприємних наслідків, аж до звинувачень з боку правоохоронних органів у підробці документів за попередньою змовою групи осіб, через що державі було нанесено збитки через недоплату податків.
Іншими словами, податкова оцінка повинна відповідати реальному ринку. Саме такий підхід є безпечним і для оцінювача, і для клієнта, і для нотаріального оформлення в цілому. Звісно, що у завищеній вартості ніхто не зацікавлений, проте явне заниження може, як то кажуть, вийти боком.
Які документи потрібні для оцінки
Коли замовляється оцінка для нотаріуса, документи зручно ділити на дві великі групи: документи по самій нерухомості та документи по людях, які беруть участь в оформленні. Такий поділ простий, але на практиці він дуже допомагає нічого не забути.
Документи по нерухомості
У більшості випадків для оцінки для оподаткування по квартирі, будинку чи приміщенню потрібні правовстановлюючі документи та технічний паспорт. Але техпаспорт потрібен не завжди — детальніше це розібрано в окремій статті: технічний паспорт на нерухомість: коли він потрібен.
Якщо технічного паспорта у вас немає або він оформлювався дуже давно, цьому питання треба приділити окрему увагу. Варто одразу уточнити у того нотаріуса, який буде проводити саме вашу угоду або оформлення спадщини, чи потрібен техпаспорт у вашому випадку. І якщо потрібен, то чи достатньо існуючого документа. Зауважимо ще раз, що це питання потрібно задати саме обраному вами нотаріусу, бо бачення у різних нотаріусів з цього приводу може відрізнятись.
Це важливо не лише формально. Після виготовлення нового техпаспорта площа нерухомості часто трохи змінюється. Раніше заміри часто робилися значно простіше, звичайними рулетками, і похибка могла бути більшою. Зараз обміри нерухомості виконуються точніше, зокрема з використанням сучасних лазерних далекомірів, тому загальна або житлова площа може трохи відрізнятися від тієї, що була вказана у старих документах.
Окремо варто враховувати і те, що з часом змінювався підхід до обліку площ балконів, лоджій, терас та інших допоміжних частин нерухомості. Через це старий техпаспорт і новий інколи показують різні цифри навіть тоді, коли власник нічого не добудовував і не переробляв. А якщо в квартирі або будинку було перепланування, навіть незначне, то під час нового обміру це майже гарантовано призведе до зміни площі.
Тому, якщо нотаріус вимагає зробити новий техпаспорт, податкову оцінку краще замовляти вже після цього. Інакше може вийти так, що оцінка буде зроблена за одними характеристиками, а в актуальних документах потім з’являться інші. У результаті доведеться втрачати час і гроші на повторне оформлення документів.
Щодо земельної ділянки логіка схожа: потрібен правовстановлюючий документ, але його форма може бути різною. Це може бути державний акт, договір, свідоцтво, витяг чи інший документ залежно від конкретної ситуації. Головне, щоб з документів можна було чітко встановити адресу або місце розташування ділянки, її площу, цільове призначення та кадастровий номер.
Якщо в документі про право власності всі ці дані є, цього часто достатньо. Але якщо частина інформації відсутня, особливо кадастровий номер або характеристики земельної ділянки, тоді додатково знадобиться витяг із Державного земельного кадастру.
Документи по людях
Окремо потрібно розуміти, хто взагалі може виступати замовником. За загальним правилом замовником оцінки може бути або власник майна, або особа, у якої це майно перебуває на законних підставах. Детальніше про це тут: хто може бути замовником експертної оцінки майна.
Якщо мова йде про продаж або дарування нерухомості, зазвичай потрібен документ по власнику. На практиці найчастіше достатньо податкового номера власника.
Якщо ж оформлюється спадщина, то тут вже важливо показати зв’язок між померлим та спадкоємцем. Зазвичай для цього подаються свідоцтво про смерть або документ про відкриття спадкової справи, документи про родинний зв’язок або заповіт, а також податковий номер спадкоємця. У деяких ситуаціях корисно також заздалегідь ознайомитися з особливостями оформлення: особливості оформлення нерухомості у спадок.
Якщо спадщина оформлюється не у нотаріальному порядку, а через суд, то процедура вже буде іншою. Там можуть бути інші вимоги і до самої мети оцінки, і до формулювання завдання, і до пакета документів (зокрема коли документі взагалі відсутні). У такій ситуації краще орієнтуватися вже не на стандартну оцінку для нотаріуса, а на оцінку для суду.
Скільки коштує оцінка для нотаріуса
Окремо варто сказати і про вартість послуг. Вона залежить не від абстрактної назви «податкова оцінка», а від конкретного типу майна. Саме тому ціну послуг ми вказуємо не в загальній статті, а на відповідній сторінці послуги: для квартир, для житлових будинків, для приміщень, для землі та для гаражів
Якщо ж вам потрібно не тільки замовити оцінку для оподаткування, а й заздалегідь розібратися в сумі супутніх податків при продажу, даруванні або спадкуванні, корисною буде також стаття податки при продажу, даруванні та спадкуванні нерухомості в Україні.
