Под оценкой для целей налогообложения обычно понимают процесс определения стоимости недвижимости для уплаты налогов физическими лицами при совершении нотариальных сделок. Результаты такой налоговой оценки вносятся в базу данных Фонда государственного имущества Украины. При этом документу, который выдается по результатам работы оценщика, присваивается специальный регистрационный номер.
На практике оценка для нотариуса чаще всего нужна при продаже, дарении или оформлении наследства. Но важно понимать, что оценка для целей налогообложения — это не просто формальность для нотариуса, а официальная процедура со своими правилами, проверками и ограничениями.
Особенности проведения налоговой оценки
Когда речь идет именно про оценку для нотариуса или оценку для целей налогообложения, главная особенность состоит в том, что такая оценка регистрируется в Единой базе данных отчетов об оценке ФГИУ. Именно поэтому ее не стоит путать с другими видами оценки, например для суда, бухгалтерского учета или раздела имущества. Подробнее о том, какие именно отчеты подлежат регистрации, можно прочитать здесь: отчеты об оценке, которые на самом деле подлежат регистрации в ФГИУ.
При этом не в каждой ситуации обязательно нужен именно полный отчет оценщика. В ряде случаев вместо него может использоваться справка из Единой базы. Об этом мы отдельно писали здесь: справка вместо экспертной оценки: как сэкономить у нотариуса.
Есть еще один важный нюанс, о котором многие узнают уже во время заказа оценки. Для целей налогообложения стоимость недвижимости нельзя определить произвольно. Система работает так, что сумма в отчете должна находиться в определенных пределах относительно стоимости, которую база рассчитывает автоматически. Именно из-за этого часто возникает ошибочное представление, будто оценщик обязан поставить минус 25% и максимально снизить цену. На самом деле это не так.
Допустимый диапазон — это не право автоматически занижать стоимость, а техническая граница, в которой может находиться рыночная цена. Если недвижимость действительно стоит близко к среднерыночному уровню, то именно такая стоимость и должна быть указана в отчете. Если же специально нахимичить с цифрами, это может вызвать вопросы не только к оценщику, но и к самому заказчику. В проблемных случаях дело может дойти до очень неприятных последствий, вплоть до обвинений со стороны правоохранительных органов в подделке документов по предварительному сговору группы лиц, из-за чего государству был причинен ущерб в виде недоплаты налогов.
Иными словами, налоговая оценка должна соответствовать реальному рынку. Именно такой подход безопасен и для оценщика, и для клиента, и для нотариального оформления в целом. Разумеется, в завышенной стоимости никто не заинтересован, но и явное занижение может, как говорится, выйти боком.
Какие документы нужны для оценки
Когда заказывается оценка для нотариуса, документы удобно делить на две большие группы: документы по самой недвижимости и документы по людям, которые участвуют в оформлении. Такое деление простое, но на практике оно очень помогает ничего не забыть.
Документы по недвижимости
В большинстве случаев для оценки для целей налогообложения по квартире, дому или помещению нужны правоустанавливающие документы и технический паспорт. Но техпаспорт нужен не всегда — подробнее это разобрано в отдельной статье: технический паспорт на недвижимость: когда он нужен.
Если технического паспорта у вас нет или он оформлялся очень давно, этому вопросу стоит уделить отдельное внимание. Лучше сразу уточнить у того нотариуса, который будет проводить именно вашу сделку или оформление наследства, нужен ли техпаспорт в вашем случае. И если нужен, то достаточно ли имеющегося документа. Еще раз подчеркнем, что этот вопрос стоит задавать именно выбранному вами нотариусу, потому что подход у разных нотариусов здесь может отличаться.
Это важно не только формально. После изготовления нового техпаспорта площадь недвижимости часто немного меняется. Раньше замеры нередко делались гораздо проще, обычными рулетками, и погрешность могла быть больше. Сейчас обмеры недвижимости выполняются точнее, в том числе с использованием современных лазерных дальномеров, поэтому общая или жилая площадь может немного отличаться от той, что была указана в старых документах.
Отдельно стоит учитывать и то, что со временем менялся подход к учету площадей балконов, лоджий, террас и других вспомогательных частей недвижимости. Из-за этого старый техпаспорт и новый иногда показывают разные цифры даже тогда, когда собственник ничего не достраивал и не переделывал. А если в квартире или доме была перепланировка, даже незначительная, то при новом обмере это почти гарантированно приведет к изменению площади.
Поэтому, если нотариус требует сделать новый техпаспорт, налоговую оценку лучше заказывать уже после этого. Иначе может получиться так, что оценка будет сделана по одним характеристикам, а в актуальных документах потом появятся другие. В результате придется терять время и деньги на повторное оформление документов.
Что касается земельного участка, логика похожая: нужен правоустанавливающий документ, но его форма может быть разной. Это может быть государственный акт, договор, свидетельство, выписка или иной документ в зависимости от конкретной ситуации. Главное, чтобы из документов можно было четко установить адрес или местоположение участка, его площадь, целевое назначение и кадастровый номер.
Если в документе о праве собственности все эти данные есть, этого часто достаточно. Но если часть информации отсутствует, особенно кадастровый номер или характеристики земельного участка, тогда дополнительно понадобится выписка из Государственного земельного кадастра.
Документы по людям
Отдельно нужно понимать, кто вообще может выступать заказчиком. По общему правилу заказчиком оценки может быть либо собственник имущества, либо лицо, у которого это имущество находится на законных основаниях. Подробнее об этом здесь: кто может быть заказчиком оценки имущества.
Если речь идет о продаже или дарении недвижимости, обычно нужен документ по собственнику. На практике чаще всего достаточно налогового номера собственника.
Если же оформляется наследство, то здесь уже важно показать связь между умершим и наследником. Обычно для этого подаются свидетельство о смерти или документ об открытии наследственного дела, документы о родственной связи или завещание, а также налоговый номер наследника. В некоторых ситуациях полезно также заранее ознакомиться с особенностями оформления: особенности оформления недвижимости в наследство.
Если наследство оформляется не в нотариальном порядке, а через суд, то процедура уже будет другой. Там могут быть иные требования и к самой цели оценки, и к формулировке задания, и к пакету документов, в том числе когда документы вообще отсутствуют. В такой ситуации лучше ориентироваться уже не на стандартную оценку для нотариуса, а на оценку для суда.
Сколько стоит оценка для нотариуса
Отдельно стоит сказать и о стоимости услуг. Она зависит не от абстрактного названия «налоговая оценка», а от конкретного типа имущества. Именно поэтому цену услуг мы указываем не в общей статье, а на соответствующей странице услуги: для квартир, для жилых домов, для помещений, для земли и для гаражей.
Если же вам нужно не только заказать оценку для целей налогообложения, но и заранее разобраться в сумме сопутствующих налогов при продаже, дарении или наследовании, полезной будет также статья налоги при продаже, дарении и наследовании недвижимости в Украине.
