Оценка земли

Как проводится экспертная оценка земельного участка

Стоимость земельного участка зависит не только от его площади или цен в соседних объявлениях. Важное значение имеют целевое назначение, местоположение, подъезд, коммуникации, возможные ограничения и ситуация на рынке. В видео на примере реального обезличенного отчёта показываем, чем экспертная оценка отличается от нормативной, как оценщик анализирует участок, обосновывает его рыночную стоимость и оформляет результат для нотариуса, суда или другой цели.

Какая оценка земли Вам нужна: экспертная или нормативная

Какая разница между экспертной и нормативной оценкой? Оценка земельных участков бывает двух видов:

1. Экспертная денежная оценка. Чаще всего к оценщикам обращаются именно за такой услугой. Экспертная оценка подразумевает определение рыночной стоимости участков. Ну а рыночная стоимость земли необходима для:
   • Переоформления права собственности на недвижимость у нотариуса.
   • Предъявления в суде при имущественных спорах вокруг земельного участка.
   • Использования в бухгалтерском и налоговом учёте.
2. Нормативная денежная оценка. Она рассчитывается в соответствии с утверждённой государством методикой отдельно для земель населённых пунктов, сельскохозяйственных угодий и других категорий земель. Её результат не является рыночной стоимостью конкретного участка, поскольку определяется по нормативам и системе установленных коэффициентов. Нормативная оценка используется, в частности, для:
   • Определения величины земельного налога.
   • В отдельных случаях для расчёта государственной пошлины при мене, дарении или оформлении наследства.
   • Установления размера арендной платы за пользование земельными участками государственной или коммунальной собственности.

Различия между экспертной и нормативной оценками описаны в статье 5 Закона Украины «Об оценке земель».

Где получить нормативную оценку участка

Чаще всего для получения справки о нормативной оценке земельного участка не нужно обращаться к оценщику. Вы можете зайти на государственный сайт Публичной кадастровой карты, найти свой участок по его кадастровому номеру и заказать выписку с нормативной оценкой.

Это можно сделать удалённо, очень удобно и быстро.

Сколько стоит услуга экспертной оценки стоимости земельных участков

Выше мы писали, что экспертная оценка чаще всего нужна при переоформлении недвижимости у нотариуса и для использования в ходе судебных процессов.

Несмотря на то, что в обоих случаях определяется рыночная стоимость недвижимости, процедуры подготовки документов для суда и для нотариуса существенно отличаются. Именно поэтому и цены на наши услуги меняются в зависимости от цели проведения работы.

• Экспертная оценка земли для нотариуса. Стоимость услуги 1500 грн, выполняется за один день.

• Определение стоимости участка для суда. Стоимость услуги — от 3000 грн и определяется индивидуально в зависимости от характеристик участка и наличия у заказчика полного комплекта документов. Срок выполнения — от двух дней.

Какие документы предоставить оценщику земли

В большинстве случаев для работы оценщику земельных участков понадобится только документ, подтверждающий право собственности.

Ещё несколько лет назад наиболее распространённым видом таких документов были государственные акты на право собственности на землю («госакты»). Сейчас эти документы уже не выдаются, тем не менее они по-прежнему подтверждают право собственности наряду с более новыми договорами купли-продажи, дарения и так далее. Также для проведения оценки земельного участка подойдёт и выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество.

Если у Вас на руках относительно старые документы, обратите внимание, чтобы в них фигурировал кадастровый номер земельного участка. Если его нет, то нотариус не сможет провести сделку. Получить кадастровый номер несложно, но это отдельная процедура. Этим занимаются частные землеустроительные организации, которые без проблем можно найти в интернете.

Как сделать экспертную оценку, если нет документов

В практике работы наши оценщики довольно часто сталкиваются с ситуациями, когда нужна экспертная оценка земли, но при этом у заказчика нет документов, подтверждающих право собственности.

Самый распространённый пример. При разводе участок является совместной собственностью и спорным имуществом. Однако один из супругов не предоставляет копии документов на недвижимость, чтобы всячески мешать второй стороне доказать свою позицию в судебном споре.

Такая позиция не является чем-то из ряда вон выходящим, а ситуация имеет своё практическое решение. Если у Вас именно такие обстоятельства, пожалуйста, звоните. Наши оценщики земли посоветуют решение в зависимости от характеристик участка и тех данных о нём, которые либо имеются у заказчика, либо можно получить в открытых источниках информации.

Как определяется рыночная стоимость земли

Существуют различные подходы и методики по проведению расчётов рыночной стоимости земли. Однако в абсолютном большинстве случаев всё очень просто. Ваш земельный участок стоит примерно столько же, за сколько можно купить землю с максимально похожими характеристиками.

Рыночная стоимость земли формируется на основании таких основных факторов:

• местонахождение (расположение в зоне транспортной доступности, отдалённость или близость к инфраструктуре населённого пункта);
• правовой режим земельного участка (целевое назначение);
• наличие инженерных коммуникаций;
• физические характеристики (размер и конфигурация);
• условия продажи (свободная или срочная (вынужденная) продажа).

Конечно, если речь идёт об оценке «дачных» участков в поле, которые недавно «нарезали», то здесь всё просто и однозначно. Как правило, в такой местности есть достаточное количество предложений о продаже точно таких же объектов. Соответственно, определить стоимость нашего участка не составляет никакого труда.

Труднее обстоит дело с экспертной оценкой нетипичных участков. Например, участков под индивидуальными жилыми домами в Киеве, где просто может отсутствовать предложение по продаже пустой земли. Также трудности вызывает оценка объектов промышленного или другого специального коммерческого назначения. Наши оценщики имеют достаточный опыт проведения подобных «нетиповых» работ, поэтому, уверены, мы справимся и с Вашим заданием.

Иногда возникает необходимость определить рыночную стоимость не права собственности на землю, а права аренды участка. Примером такой работы может стать аренда прибрежной полосы между частным домом и водоёмом. По закону такие земли нельзя приватизировать, поэтому желающие могут оформить на них только договор аренды. Наличие такого «бонуса», как выход к воде, безусловно положительно влияет на стоимость домовладения. Поэтому в случае судебных споров перед оценщиком стоит задача определить не только рыночную стоимость домовладения (земли + дома), но и стоимость права аренды дополнительного участка.

Особенности оценки участков для нотариуса

Доход от продажи земли для целей налогообложения определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости, рассчитанной модулем Единой базы, или рыночной стоимости, указанной в зарегистрированном отчёте об оценке.

Для оформления договора нотариус проверяет электронную справку об оценочной стоимости или регистрацию отчёта об оценке в Единой базе данных отчётов об оценке.

В состав Единой базы входит модуль электронного определения оценочной стоимости. Если собственник не согласен с автоматически определённым результатом, он может обратиться к оценщику для определения рыночной стоимости объекта. Отчёт оценщика вносится в Единую базу и получает уникальный регистрационный номер.

Регистрация отчёта осуществляется при условии, что определённая в нём рыночная стоимость находится в пределах допустимого 25-процентного ценового диапазона рыночных цен на сопоставимые объекты, информация о которых содержится в Единой базе. Если система отказывает в регистрации, мы заранее сообщаем заказчику о проблеме и объясняем возможные дальнейшие действия.

Какие налоги нужно уплатить при продаже земли

При определённых условиях доход от продажи земельного участка может не облагаться НДФЛ и военным сбором. Для этого учитываются вид и площадь участка, срок владения, способ его приобретения и количество операций по продаже в течение отчётного года. Нормы площади определены статьёй 121 Земельного кодекса Украины, а порядок налогообложения — статьёй 172 Налогового кодекса Украины.

Что это за обязательные условия (нормы), рассмотрим в табличном виде:

В зависимости от обстоятельств доход от продажи земельного участка может не облагаться налогом либо облагаться НДФЛ по ставке 5% или 18%. Если доход облагается НДФЛ, также уплачивается военный сбор по ставке 5%. Точный размер платежей необходимо определять с учётом всех условий конкретной сделки.

Следует заметить, что при приобретении жилой и другой недвижимости покупатель обычно уплачивает 1% сбора на обязательное государственное пенсионное страхование. При отдельной покупке земельного участка этот сбор не уплачивается, поскольку земельные участки не включены в перечень объектов, с операций приобретения которых он взимается.

С какой оценки платить налоги: с нормативной или экспертной денежной

Разберёмся, для каких целей нужны эти виды оценок и в каких случаях проводятся.

Наиболее распространённый случай применения экспертной денежной оценки земли — оформление договора купли-продажи у нотариуса. Налоги и обязательные платежи рассчитываются исходя из цены, прописанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости, определённой модулем Единой базы, или рыночной стоимости, указанной в зарегистрированном отчёте об оценке.

Также экспертная денежная оценка нужна для земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности (часть 2 статьи 13 Закона Украины «Об оценке земель»). Её используют в случаях продажи, страхования, передачи в ипотеку, при внесении участка в уставный фонд хозяйственного общества, при реорганизации, банкротстве или ликвидации предприятия, определении размера ущерба собственникам, а также по решению суда.

Нормативная денежная оценка обычно используется для определения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, а также для расчёта земельного налога.

Оценка земли для частных лиц

Самым распространённым случаем, когда необходимо обращение к оценщику земли, является купля-продажа недвижимости. Большинство людей привыкли считать, что недвижимым имуществом называются разнообразные строения на участке. На самом деле, по определению, недвижимость — это в первую очередь земля, вне зависимости от того, есть на ней улучшения или нет. Важно отметить, что в большинстве случаев при продаже жилых или дачных домов нотариус потребует от Вас предоставления двух отдельных документов: по земле и по дому. Это связано с тем, что в нашей стране правоустанавливающие документы на строения и на участок существуют как бы отдельно друг от друга. Однако из этого правила существуют исключения. Про них можно прочитать в нашей статье о том, когда проведение оценки земли может быть необязательным.

Итак, физические лица заказывают эту услугу чаще всего для таких целей:

• для сделок купли-продажи, дарения, оформления гражданско-правовых договоров прочих видов (например, пожизненного содержания);
• при оформлении наследства как по стандартной нотариальной процедуре, так и через решение суда;
• для предъявления в суде (в случаях имущественных споров для раздела имущества и уплаты судебного сбора);
• передача земельного участка в залог (ипотека);

Определение стоимости земельных участков предприятий

Работа с юридическими лицами в контексте проведения экспертной денежной оценки земли характеризуется рядом особенностей. Специфика в данном случае заключается в том, что параметры таких земельных участков значительно отличаются от обычных: нестандартные целевые назначения (коммерческое или промышленное использование), уникальные небольшие участки в Киеве под многоэтажную жилую застройку и тому подобное. Также для юридических лиц часто необходимо определить право пользования земельным участком, который используется заказчиком на правах аренды.

Юридические лица заказывают услугу по определению стоимости чаще всего в таких случаях:

• оформление гражданско-правовых договоров всех видов, в том числе договоров аренды;
• для предъявления в суде (в случаях имущественных споров для раздела имущества и уплаты судебного сбора);
• передача земли в залог (ипотека);
• отражение стоимости земельных участков и права пользования в бухгалтерском учёте (очень часто такая необходимость возникает у государственных учреждений);
• банкротство, ликвидация или реорганизация предприятия;
• формирование уставного фонда предприятия;
• составление бизнес-плана для привлечения инвесторов.

Какие документы необходимо предоставить юридическому лицу? Всё просто: правоустанавливающие документы и любой регистрационный документ организации-заказчика. При проведении экспертной оценки прав на земельные участки, находящиеся в пользовании государственных предприятий, пакет документов определяется индивидуально.

Чтобы заказать экспертную оценку земельного участка или уточнить перечень необходимых документов, выберите удобный способ связи на странице контактов ООО «Реал Эксперт».