Оценка земли

О чём здесь идёт речь:

1. Какая оценка земли Вам нужна: экспертная или нормативная

1.1. Где получить нормативную оценку участка

2. Сколько стоит услуга экспертной оценки стоимости земельных участков

2.1. Какие документы предоставить оценщику земли

2.2. Как сделать экспертную оценку, если нет документов

3. Как определяется рыночная стоимость земли

3.1. Особенности оценки участков для нотариуса

4. Какие налоги нужно уплатить при продаже земли

4.1. С какой оценки платить налоги: с нормативной или экспертной денежной

5. Оценка земли для частных лиц

6. Определение стоимости земельных участков для предприятий

1. Какая оценка земли Вам нужна: экспертная или нормативная

Какая разница между экспертной и нормативной оценкой? Оценка земельных участков бывает двух видов:

1. Экспертная денежная оценка. Чаще всего к оценщикам обращаются именно за такой услугой. Экспертная оценка подразумевает определение рыночной стоимости участков. Ну а рыночная стоимость земли необходима для:
   • Переоформления права собственности на недвижимость у нотариуса.
   • Предъявления в суде при имущественных спорах вокруг земельного участка.
   • Использования в бухгалтерском и налоговом учётах.
2. Нормативная денежная оценка. Это довольно специфическое понятие, которое является пережитком и тянется еще со времен плановой экономики. Стоимость участков рассчитывается по разным методикам для населенных пунктов, сельскохозяйственных угодий, лесному фонду и так далее. В результате проведения таких расчетов с применением большого количества разнообразных коэффициентов получается некая стоимость. Чаще всего никакой связи с рыночной стоимостью такая величина не имеет. Тем не менее результаты проведения нормативной оценки земли используются, например, для:
• Определение величины земельного налога.
• В некоторых случаях для расчета государственной пошлины при мене, дарении или вступлении в права наследства.
• При установлении величины арендной платы за пользование участками в государственной или коммунальной собственности.

Различия между экспертной и нормативной оценками описаны в статье 5 Закона Украины «Об оценке земель».

1.1. Где получить нормативную оценку участка

Чаще всего для получения справки о нормативной оценке земельного участка не нужно обращаться к оценщику. Вы можете зайти на государственный сайт Публичной кадастровой карты, найти свой участок по его кадастровому номеру и заказать выписку с нормативной оценкой.

Это можно сделать удалённо, очень удобно и быстро.

2. Сколько стоит услуга экспертной оценки стоимости земельных участков

Выше мы писали, что экспертная оценка чаще всего нужна при переоформлении недвижимости у нотариуса и для использования в ходе судебных процессов.

Не смотря на то, что в обоих случаях определяется рыночная стоимость недвижимость, процедуры подготовки документов для суда и для нотариуса существенно отличаются. Именно поэтому и цены на наши услуги меняются в зависимости от цели проведения работы.

• Экспертная оценка земли для нотариуса. Стоимость услуги 1500 грн, выполняется за один день.

• Определение стоимости участка для суда. Стоимость услуги от 2500 грн и определяется индивидуально. В зависимости от характеристик участка и наличия у заказчика полного комплекта документов. Срок выполнения от двух дней.

2.1. Какие документы предоставить оценщику земли

В большинстве случае для работы оценщику земельных участков понадобится только документ, подтверждающий право собственности.

Еще несколько лет назад наиболее распространённым видом таких документов были государственные акты на право собственности на землю («госакты»). Сейчас эти документы уже не выдаются, тем не менее они по прежнему подтверждают право собственности наряду с более новыми договорами купли-продажи, дарения и так далее. Также для проведения оценки земельного участка подойдёт и выписка из реестра прав собственности на недвижимое имущество.

Если у Вас на руках относительно старые документы, обратите внимание, чтобы в них фигурировал кадастровый номер земельного участка. Если его нет, то нотариус не сможет провести сделку. Получить кадастровый номер не сложно, но это отдельная процедура. Ей занимаются землеустроительные частные организации, которые без проблем можно найти по Интернету.

2.2. Как сделать экспертную оценку, если нет документов

В практике работы наши оценщики довольно часто сталкиваются с ситуациями, когда нужна экспертная оценка земли, но при этом у заказчика нет документов, подтверждающих право собственности.

Самый распространенный пример. При разводе участок является совместной собственностью и спорным имуществом. Однако, один из супругов не предоставляет копии документов на недвижимость, чтобы всячески препятствовать второй стороне доказать свою позиции в судебном споре.

Такая позиция не является чем-то из ряда вон выходящим, а ситуация имеет своё практическое решение. Если у Вас именно такие обстоятельства, пожалуйста, звоните. Наши оценщики земли посоветуют решение в зависимости от характеристик участка и тех данных о нём, которые либо имеются у заказчика, либо можно получить в открытых источниках информации.

3. Как определяется рыночная стоимость земли

Существуют различные подходы и методики по проведению расчетов рыночной стоимости земли. Однако, в абсолютном большинстве случаев всё очень просто. Ваш земельный участок стоит примерно столько же, за сколько можно купить землю с максимально похожими характеристиками.

Рыночная стоимость земли формируется на основании таких основных факторов:

• местонахождение (расположение в зоне транспортной доступности, отдаленность или близость к инфраструктуре населенного пункта);
• правовой режим земельного участка (целевое назначение);
• наличие инженерных коммуникаций;
• физические характеристики (размер и конфигурация);
• условия продажи (свободная или срочная (вынужденная) продажа).

Конечно, если речь идёт об оценке «дачных» участков в поле, которые недавно «нарезали», то здесь всё просто и однозначно. Как правило, в такой местности есть достаточное количество предложений о продаже точно таких же объектов. Соответственно, определить стоимость нашего участка не составляет никакого труда.

Труднее обстоит дело с экспертной оценкой нетипичных участков. Например, участков под индивидуальными жилыми домами в Киеве, где просто может отсутствовать предложение по продаже пустой земли. Также трудности вызывает оценка объектов промышленного или другого специального коммерческого назначения. Наши оценщики имеют достаточный опыт проведения подобных «нетиповых» работ, поэтому, уверены, мы справимся и с Вашим заданием.

Иногда возникает необходимость определить рыночную стоимость не права собственности на землю, а права на аренду участка. Примером такой работы может стать аренда прибрежной полосы между частным домом и водоёмом. По Закону такие земли нельзя приватизировать, поэтому желающие могут оформить на них только договор аренды. Наличие такого «бонуса», как выход к воде, безусловно позитивно влияет на стоимость домовладения. Поэтому в случае судебных споров перед оценщиком стоит задача определить не только рыночную стоимость домовладения (земли + дома), но и стоимость права аренды дополнительного участка.

3.1. Особенности оценки участков для нотариуса

Налоги и обязательные платежи при переоформлении земли рассчитываются, исходя цены, указанной в договоре купли-продажи. Однако не ниже оценочной стоимости участка, которая зарегистрирована в едином государственном «оценочном» реестре.

Здесь интересно упоминание о государственной базе данных отчетов оценщиков. Необходимо прояснить ситуацию для заказчиков.

В Украине существует автоматическая программа-реестр, которая автоматически определяет стоимость практически всех видов недвижимости, в том числе и земельных участков. Оценка для нотариуса регистрируется в этой базе данных. При этом стоимость, полученная оценщиком земли, должна быть в пределах 25% от автоматически определённой величины.

К сожалению, не редки ситуации, когда в реестре автоматически формируется стоимость, завышенная в разы. Наши оценщики земли высоко ценят свою репутацию. Поэтому в случае возникновения подобных случаев мы заранее информируем заказчика о такой проблемы и советуем пути её решения. А не ставим человека перед фактом, когда работа уже сделана, а завышенная стоимость земли внесена в реестр.

4. Какие налоги нужно уплатить при продаже земли

Существуют некоторые условия при продаже земельных участков. Если их учесть, то можно продать свою недвижимость, не оплатив ни копейки налога или обязательного платежа. Эти условия (нормы) подробно изложены в статье 121 Земельного кодекса Украины. К ним относятся такие основные параметры участка как площадь и целевое назначение. Также важно знать, что под эти правила попадают и сроки владения землей (менее или более трёх лет), а также количество сделок купли-продажи за один год (пункт 172.1 Налогового кодекса Украины). Согласно этому пункту налогом не облагается доход, полученный от продажи или обмена не чаще одного раза в течение отчетного налогового года.

Что это за обязательные условия (нормы) рассмотрим в табличном виде:

Если хоть одно из вышеописанных условий не будет соблюдено, тогда сделка купли-продажи попадет под 5% налога на доход физического лица (НДФЛ) и 5% военного сбора, которые должен будет заплатить продавец.

Следует заметить, что при переоформлении недвижимости обычно возникает еще и пенсионный сбор, но с землей ситуация другая – ничего платить не нужно! Потому что согласно пп. 138.3.3 Налогового кодекса участки не попадают под определение недвижимости (не относятся к зданиям и сооружениям). А в Законе Украины «Про сбор на обязательное государственное пенсионное страхование», пенсионный сбор взымается только с той недвижимости, которая перечислена в Налоговом кодексе. Так что об этом обязательном платеже можно забыть 🙂

4.1. С какой оценки платить налоги: с нормативной или экспертной денежной

Разберемся, для каких целей нужны эти виды оценок и в каких случаях проводятся.

Наиболее распространённый случай применения экспертной денежной оценки земли – оформление договора купли-продажи у нотариуса. Налоги и обязательные платежи придется платить, исходя из цены, прописанной в договоре купли-продажи. Но не ниже рыночной стоимости, которую определит оценщик.

Также экспертная денежная оценка нужна для земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности (часть 2 статьи 13 ЗУ «Про оценку земель»). Ее используют в случаях продажи, страхования, передачи в ипотеку, при внесении участка в уставный фонд хозяйственного общества, при реорганизации, банкротстве или ликвидации предприятия, определение размера ущерба собственникам, а также по решению суда.

Нормативная денежная оценка обычно используется для определения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, а также для расчета земельного налога.

5. Оценка земли для частных лиц

Самым распространенным случаем, когда необходимо обращение к оценщику земли, является купля-продажа недвижимости. Большинство людей привыкли считать, что недвижимым имуществом называются разнообразные строения на участке. На самом деле, по определению, недвижимость — это в первую очередь земля, вне зависимости от того, есть на ней улучшения или нет. Важно отметить, что в большинстве случаев продажи жилых или дачных домов, нотариус потребует от Вас предоставления двух отдельных документов: по земле и по дому. Это связано с тем, что в нашей стране правоустанавливающие документы на строения и на участок живут как бы отдельно друг от друга (два разных документа). Из этого правила, однако существуют исключения. Про них можно прочитать в нашей статье о том, когда проведение оценки земли может быть необязательным.

Итак, физические лица заказывают эту услугу чаще всего для таких целей:

• для сделок купли-продажи, дарения, оформления гражданско-правовых договоров прочих видов (например, пожизненного содержания);
• при оформлении наследства, как по стандартной нотариальной процедуре, так и через решение суда;
• для предъявления в суде (в случаях имущественных споров для раздела имущества и уплаты судебного сбора);
• передача земельного участка под залог (ипотека);

6. Определение стоимости земельных участков предприятий

Работа с юридическими лица в контексте проведения экспертной денежной оценки земли характеризуется рядом особенностей. Специфика в данном случае заключается том, что параметры таких земельных участков очень специфические: нестандартные целевые назначения (коммерческое использование), уникальные небольшие участки в Киеве под многоэтажную жилую застройку и тому подобное. Также для юридических лиц часто необходимо определить право пользование земельным участком, который используется заказчиком на правах аренды.

«Юрики» заказывают услугу по определению стоимости чаще всего в таких случаях:

• оформление гражданско-правовых договоров всех видов (в том числе договора аренды);
• для предъявления в суде (в случаях имущественных споров для раздела имущества и уплаты судебного сбора);
• передача земли в залог (ипотека);
• отражения стоимости земельных участков и права пользования в бухгалтерском учете (очень часто такая необходимость возникает у государственных учреждений);
• банкротство, ликвидация или реорганизация предприятия;
• формирование уставного фонда предприятия;
• составление бизнес-плана для привлечения инвесторов.

Какие документы необходимо предоставить юридическому лицу? Всё просто: правоустанавливающие документы и любой регистрационный документ по фирме-заказчику. При проведении экспертной оценки прав на земельные участки, находящиеся в пользовании государственных предприятий, пакет документов определяется индивидуально.

Пожалуйста, обращайтесь! Мы будем очень рады видеть Вас в числе наших любимых клиентов!