Что такое договор предварительной покупки и как его правильно оформить, чем задаток отличается от авансового платежа, что из этого можно вернуть, а что нет? С этими вопросами сталкивается большинство людей, которые собираются приобретать или продавать недвижимость. Рассказываем, что лучше выбрать, как не допустить ошибок в процессе покупки жилья и оформления документов.
Задаток
В ст. 570 действующего в Украине Гражданского Кодекса сказано, что:
- Задатком следует считать передачу финансовых средств от покупателя к продавцу. Эта сумма учитывается при следующих платежах и выступает в качестве подтверждения намерений приобретения. А также служит гарантией исполнения обязательств. Обеспечительный задаток закрепляется в тексте договора о купле/продаже или в приложениях и дополнениях к этому документу.
- В случае, если в рамках судебного разбирательства нет возможности установить, что финансовые средства, которые были переданы покупателем в соответствии с договором, выступали в качестве задатка, эти средства следует считать авансом.
Также следует отметить, что задаток передается после того, как был подписан договор или одновременно с подписанием этого документа. Рассмотрим три функции, которые выполняет задаток:
- Платежную. Является частью средств, которые передаются продавцу покупателем согласно договору.
- Доказательную. Выступает в качестве подтверждения намерений покупки.
- Обеспечительную. Гарантирует, что стороны выполнят свои обязательства.
После передачи и документального подтверждения получения задатка, стороны договора принимают на себя определенные обязательства, которые должны выполнить. Следует понимать, что нельзя оформить соглашение о задатке без подписания основного договора.
При этом покупатель не получит назад свои средства, даже если откажется от приобретения недвижимости. Это крайне удобно для продавца. Однако если сделка была отменена по инициативе продавца, то деньги он должен вернуть в двойном размере.
Аванс
Выступает в качестве предоплаты, передаваемой покупателем продавцу для того, чтобы подтвердить свое желание заключить сделку. Однако аванс не имеет обеспечительной функции и передается продавцу до того, как поступит предложение про оформление документов на недвижимость. Аванс выступает в роли доказательства намерения приобретения. Этот платеж принято считать частью всей суммы за квартиру. После передачи аванса покупатель и продавец должны подписать договор. Аванс выполняет только две функции:
- Доказательную. Выступает в качестве подтверждения намерения покупки.
- Платежную. Является частью всей суммы покупки.
В отличие от задатка, при отказе от покупки аванс должен быть возвращен покупателю в обязательном порядке.
Как правильно оформить авансовый платеж и задаток
В случае, если договор про куплю/продажу недвижимой собственности еще не был подписан, то оформить задаток нельзя. Но можно передать авансовый платеж, который будет являться частью предварительного договора покупки недвижимости. В этом документе запрещается употреблять термин «задаток», поскольку такой договор будет недействительным в случае разбирательств в суде. Средства, которые передает покупатель, можно считать обеспечительной или гарантийной суммой, подкрепляющей заключение сделки.
Все нюансы и «мелочи» необходимо закрепить в официальных документах. Включая штрафные санкции и возможные последствия, которые могут наступить, если одна из сторон откажется от принятых на себя обязательств. Это касается как покупателя, так и продавца в равной степени. Если в тексте договора будет закреплен штраф, то он может быть выражен как в размерах определенной компенсации, так и в процентном соотношении от авансового платежа.
Размер задатка при покупке недвижимости
Чаще всего объем авансового платежа напрямую зависит от стоимости жилья и устного договора продавца и покупателя. Конкретную сумму, которая подойдет под все случаи, назвать нельзя. Поэтому для каждой сделки все решается индивидуально.
Стоит обратить внимание на то, что при желании можно вообще обойтись без каких-либо предварительных платежей, а сразу приступить к оформлению документов, сбору справок и заказу экспертной оценки.
Если стороны решили оформить передачу задатка, то его размер обычно составляет от 3 до 10 процентов от стоимости покупки. Большинство покупателей стараются снизить сумму задатка, ведь если сделка сорвется по их вине, то деньги им не вернут. Продавец же наоборот, обычно заинтересован получить в качестве задатка наибольшую возможную сумму.
Предварительный договор
Наиболее оптимальным вариантом для первичного оформления покупки квартиры является подписание предварительного договора. В соответствии со ст. 182 действующего Хозяйственного кодекса, договор предварительной покупки закрепляет обязательства сторон про дальнейшее подписание основного договора. Согласно с условиями, закрепленными в предварительной договоренности.
Согласно данном документу, право владения объектом жилой недвижимости еще не переходит к новому собственнику, однако стороны закрепляют условия купли/продажи в письменной форме. Существует два типа таких соглашений:
- Предварительный договор покупки.
- Договор про намерения.
Последний не обязывает стороны ни к каким действиям или обязательствам. Чаще всего в основном договоре можно изменить какие-либо условия, если этого требует одна из сторон. При этом участники договора имеют права отказаться от его выполнения в одностороннем порядке без последствий. По сути, это просто письменная договоренность про желание в будущем заключить окончательную сделку.
С договором предпокупки все обстоит иначе, ведь это уже юридическое соглашение, нормы которого обязательны к реализации. Подписавшие договор должны выполнить его требования, а в случае отказа от этого возможны штрафные санкции.
Как правильно оформить предварительный договор покупки
Оформлять такой документ обязательно в присутствии нотариуса. Это гарантирует, что в будущем у сторон не возникнет конфликт интересов. Юрист оформляет договор в соответствии с требованиями действующего законодательства, проверяет подлинность документов на право собственности и гарантирует законность будущей сделки.
После подписания такого документа у продавца и покупателя будут нотариально заверенные условия будущей сделки в письменной форме. Это гарантирует намерения сторон и добросовестность их выполнения.
Нотариус должен быть свидетелем передачи задатка, ведь в случае возникновения спора между сторонами это можно использовать в рамках разбирательства в судебном порядке. Это докажет правоту покупателя и гарантирует, что он при любых обстоятельствах получит компенсацию, если таковая закреплена в тексте документа.
Стоимость предварительного договора покупки в Украине
Цена оформления такого документа чаще всего составляет один процент от авансового платежа. Эта сумма идет на оплату пошлины. Помимо этого также требуется оплатить работу нотариуса. Общая стоимость обычно составляет около двух тысяч гривен.
За эту скромную по сравнению с рыночной оценкой недвижимости сумму обе стороны могут быть уверены в законности всех действий и безопасности сделки. Ведь если неправильно оформить расписку, то деньги могут просто не вернуть. И никто ничего доказать не сможет. Грамотный юрист сможет уберечь от таких ошибок и сохранит ваши деньги.
Нотариально заверенный предварительный договор, в котором детально зафиксированы все нюансы, права и обязанности сторон, их намерения, а также возможные штрафы за нарушение условий договоренности — это гарантия безопасности, спокойствия и надежности.
Возврат аванса или задатка
Порой могут возникнуть различные непредвиденные ситуации, которые связаны с оплатой первичного взноса. Как уже было сказано, аванс в любом случае должен быть возвращен покупателю. Конечно же, если в предварительном договоре не было указано обратного. В отдельных ситуациях, если за отказ со стороны покупателя предусмотрен штраф, то может быть возвращена не вся сумма, а только ее часть. В любом случае это не стоит доводить до суда, ведь гораздо проще и быстрее все решить между сторонами, просто найдя компромиссный вариант.
Однако, если продавец категорически не хочет возвращать финансовые средства, то это уже серьезная проблема. Тогда необходимо подать соответствующий иск в суд для дальнейшего разбирательства.
Трудности могут быть, если суд принял решение в пользу покупателя и обязал продавца вернуть все средства, однако собственник недвижимости официально не работает, а аванс он уже потратил. В такой неприятной ситуации остается только ждать, пока должник вернет все средства. Тут даже суд не может никак повлиять на процесс. Ведь сумму аванса могут выплачивать небольшими частями на протяжении длительного времени.
Вывод
В настоящее время риелторы используют достаточно много хитрых уловок, либо же просто не разбираются в юридических вопросах. Именно поэтому посредники считают, что авансовый платеж, задаток и договор предварительной покупки ничем не отличаются друг от друга. Такие недобросовестные риелторы ставят перед собой только одну цель — получить комиссионные за сделку и оставить покупателя решать все проблемы самостоятельно.
Чтобы не быть обманутым, следует обращаться за помощью к квалифицированным юристам, которые обеспечат защиту интересов, проведут комплексную консультацию, уберегут от ошибок. Юрист по недвижимости сопровождает всю сделку купли/продажи, гарантируя ее безопасное заключение.
Передача задатка не всегда является весомым аргументом для покупки и проведения оценки квартиры, ведь человек может просто передумать по определенным, иногда не зависящим от него, причинам. Если неправильно оформить договор задатка, то можно потерять не только деньги, но и жилье. Опытный юрист проверит подлинность всех документов и поможет в их оформлении, гарантируя безопасность для клиента.
Обращаем ваше внимание и на другие наши статьи о нечистых на руку всевозможных маклерах-брокерах, которые обманывают доверчивых клиентов при купле-продаже и аренде недвижимости.
