Не секрет, что цена доли в жилом помещении ниже среднерыночной стоимости квадратного метра. Однако споров вокруг договоров по отчуждению долей гораздо больше, и они часто оспариваются в судебном порядке.
Виды собственности
Объекты недвижимого имущества могут принадлежать на правах собственности нескольким гражданам (сособственникам) одновременно. Есть два вида общей собственности.
- Совместная собственность. Обычно такой вид совместной собственности возникает между супругами. Ее особенностью является то, что у собственников нет четко определенного размера доли в имуществе, например 3/4 или 1/150, а в графе «собственники» прописываются сразу все лица, которым принадлежит имущество.
- Долевая собственность. При таком виде собственности для каждого совладельца прописывается конкретная величина доли (например, 1/6).
На первый взгляд, кажется, что такой вид права сродни владению или покупке комнаты в коммунальной квартире. Однако это не совсем так. В коммунальных квартирах каждый собственник имеет свою индивидуально-определенную комнату. И только некоторые помещения (кухня, санузлы, коридоры) находятся в общем пользовании. Право собственности на долю является более абстрактным, так как сама по себе доля – это понятие идеальное. Все владельцы долей имеют фактически одинаковые права на пользование помещением.
Произвести реальное выделение части помещения в счет своей доли (установить конкретные границы и квадратные метры) зачастую не представляется возможным. Из-за технических требований к вновь образуемым частям помещения. В частности, должна быть предусмотрена возможность на владение отдельными изолированными помещениями с индивидуальным выходом.
В малометражной квартире осуществить подобный выдел зачастую технически невозможно, однако в этом случае можно установить режим пользования долевым помещением. Его можно установить как путем письменного соглашения между совладельцами, так и закрепить в судебном порядке. В данном случае сособственники, не производя раздела помещений и выделения его части, могут установить теоретическое разделение помещения. Которое будет считаться находящимся в пользовании у каждого.
Кто чем владеет
При покупке доли в помещении наличие документа, определяющего порядок пользования им, крайне важен. Именно из данного документа потенциальный покупатель может понять, владельцем какого пространства он становится.
Отметим, что если приобретаемая доля крайне мала, то пользоваться таким помещением совладельцу крайне проблематично. С одной стороны, все сособственники помещения имеют право на проживание в нем. А с другой – при ничтожном размере доли это практически невозможно. Кроме того, в случае обращения в суд остальных владельцев более значимых долей, небольшие доли могут быть признаны незначительными. И впоследствии принудительно переданы остальным сособственникам в обмен на денежные средства.
Некоторые нюансы
Продавать помещение по долям крайне невыгодно. Даже в случае продажи всех ста процентов долей сумма будет примерно на треть ниже, чем при продаже целого жилого помещения. Ввиду чего собственникам долей лучше объединиться и продавать все помещение целиком, а уже потом поделить вырученную сумму пропорционально своим долям.
Из вышесказанного следует, что если продается доля в праве жилого помещения, это означает, что его сособственники не смогли договориться. Иначе говоря, Вы автоматически становитесь втянутыми в старые противостояния. Это не добавит комфорта Вашему проживанию. И, кроме того, стоит быть готовым к судебным тяжбам.
Порядок отчуждения доли
Любой вид договора, предметом которого является доля, должен иметь нотариально заверенную форму. До заключения сделки по продаже доли продавец должен уведомить остальных сособственников о своем намерении и предложить им выкупить её в первоочередном порядке.
Предложение о выкупе доли должно быть отправлено адресату письмом с уведомлением о вручении. И, если никто из участников общей собственности не изъявил желание приобрести ее у Вас, можно оформлять договор продажи с иным лицом. Кроме того, остальные собственники помещений могут оформить свой отказ от первоочередности на приобретение у нотариуса.
