Хотя большинство работ по стоимостной оценке недвижимости выполняется оценщиками объективно, беспристрастно и этично, тем не менее иногда собственный интерес и личная заинтересованность в конечном результате идут вразрез с этическими принципами, которыми должны руководствоваться профессионалы своего дела. Таким образом, оценщики должны постоянно выявлять этические проблемы и совершенствовать этические принципы в профессии. Независимо от образования или преданности высоким профессиональным стандартам, некоторые оценщики все же составляют некачественные отчеты, чтобы удовлетворить собственные интересы или интересы клиента. Или же составляют некачественные отчеты вследствие недостаточных знаний, сделанных ошибок или неверно использованных исходных данных.
Так было 30, 20 или 10 лет назад и иногда так остается и сегодня. Не может быть профессионального оправдания тем оценщикам, которые действовали из мотивов удовлетворить своего клиента или из денежных соображений, или по другим причинам намеренно и сознательно выполнили недобросовестную оценку.
Оценщики должны всегда помнить, что несоблюдение этики оценки может навредить другим лицам. Недобросовестное действие не обязательно должно причинить вред, но оно создает потенциал причинения вреда как результат непрофессионального поведения оценщика. В этом заключается одна из самых больших ловушек мышления некоторых специалистов, которая заключается в том, что оценщик пытается определить, нанесет ли вред неэтичное поведение вместо того, чтобы задуматься, имеет ли это действие потенциальную возможность нанести вред. Поскольку профессия оценщика сейчас намного сложнее, чем это было на стадии ее становления, то сегодня как никогда необходимо определить этические принципы и придерживаться этического поведения, которое должно соответствовать современным стандартам профессиональной оценки. Надлежащее этическое поведение не может содержать «встроенного» потенциала причинения вреда другим лицам.
Оценщики имеют дело преимущественно с рыночными данными. Некоторые, злоупотребляя и манипулируя с информацией, могут исказить результат при выполнении своей работы, что не делает им чести. Самым большим доказательством того, насколько важно быть честным и добросовестным, является репутация компаний в каждом крупном городе Украины и во многих малых городах также. Обычно люди, которые не имеют репутации добросовестных или совсем честных, не достигают успеха и не пользуются авторитетом.
Сегодня оценщикам не всегда просто определить свою этическую направленность и осознать долгосрочные преимущества полной объективности. Тем не менее, оценщики должны выработать важное отношение к своей роли в профессиональной деятельности, что защитит их от различных неэтичных соблазнов.
Манипуляции с оценкой залогов
Примеры ненадлежащей оценочной этики можно продемонстрировать на работу с залогами для ипотечных кредитов. Неэтичное поведение преимущественно рассматривается с точки зрения заемщика, но такие случаи есть и со стороны кредитора. Заемщик пытается получить максимальную стоимость, а кредитор для уменьшения риска невозврата средств видит стоимость как можно меньшей.
Фундаментальная причина использования услуг оценщика в бизнесе ипотечного кредитования возлагает на него огромную ответственность. Законы и другие нормативно-правовые документы диктуют, что финансовые учреждения должны ориентироваться на получение объективной оценки имущества для передачи его в залог. Если специалист намерен предоставить оценку стоимости на максимально объективной и беспристрастной основе, независимо от пожелания сторон, то это для него не должно быть обременительным, а должно быть правилом.
Этические соображения относительно определения рыночной стоимости ипотечных кредитов сегодня в основном сосредоточены на слишком либеральных оценках, которые могут повлечь значительные убытки для кредитора. И наоборот, существует очень важный этический аспект, связанный с недооценкой залога. Если оценщик «убивает» сделку, будучи необоснованно консервативным, он наносит экономический ущерб, тормозя экономический прогресс потенциального заемщика.
Прогресс в регулировании оценочной профессии не устраняет возможности для продвижения недостоверных оценок. Жизненные интересы клиентов являются весомым мотивом для неэтичного оценщика помочь клиенту. Неэтичные результаты, которые наиболее трудно поддаются критике, случаются тогда, когда сравнительные данные ограничены или вообще отсутствуют. В ситуациях, когда есть рыночные данные, которые нельзя однозначно соотнести оцениваемой собственности, манипуляции с корректировкой цен предложений продаж или арендных ставок являются изощренным инструментом продвижением неэтичных оценок. Там, где нет прямых доказательств для формирования вывода о стоимости, талантливый оценщик-манипулятор имеет наиболее благодатное поле для неэтичной деятельности. Очевидно, что предвзятые, умело замаскированные суждения трудно опровергнуть в условиях ограниченного количества данных.
Даже если и существуют сопоставимые продажи, которые используются оценщиками-манипуляторами, эти продажи могут быть искаженно скорректированы для достижения желаемого результата. Например, поправки на торг, время или рыночные условия продажи могут быть преувеличены. Местоположение является основным инструментом для ложных корректировок. Поправками на различие качеств объекта оценки и объекта сравнения также можно манипулировать.
«Хитрости» при определении износа оборудования
Другой формой манипуляций, к которой прибегают неэтичные оценщики, является использование общепринятых приемов оценки в свою пользу. Например, двойной учет функционального старения и физического износа является составной частью способа уменьшения стоимости, когда определяется стоимость для взимания налогов. Экономическое старение является наименее доказательной формой обесценения имущества, которое также может быть преувеличено в этих же случаях.
Нерыночные ставки капитализации применяются в доходном подходе для завышения стоимости для владельцев при ипотечном кредитовании или при оценке принудительной продажи их имущества. Лучшие сопоставимые продажи отбрасываются, а несопоставимые специально подобранные данные о продажах используются для оправдания ложной аргументации при использовании метода прямого сравнения продаж для подтверждения своих фальшивых оценок.
Неправомерная выгода
Личная заинтересованность оценщиков проявляется в разных формах. Многие из оценщиков считают, что коллег «подкупают» деньгами, для того чтобы они выполняли свои заказные оценки. Это не всегда так. Возможно, самым большим соблазном сделать неэтичное заключение является перспектива получить в будущем еще заказ от своего клиента. Или же от других лиц, которым клиент вас порекомендует и которым нужны такие же заказные результаты. Еще одной, казалось бы банальной причиной, побуждающей оценщика к неэтичному поведению, является желание угодить клиенту.
Наконец, есть и такие оценщики, которые берут непомерные гонорары за поддержку интересов своих клиентов, то есть делают заказные оценки за большие деньги. Однако такая адвокация не приносит пользы в конечном итоге. Такие документы опровергаются другими оценками, а эксперт-манипулятор в результате становится явным или неявным соучастником нечестной сделки, заключенной по результатам неэтичной оценки. И не может должным образом обосновать свой результат, чем подводит клиента под ответственность.
Бывают и такие горе-специалисты, кто неэтично защищает своих клиентов и делает это за мизерные гонорары, но это от недостатка знаний и опыта. Они ошибочно считают, что поскольку гонорар низкий, то и этическое нарушение малое или вообще отсутствует.
Макроэкономические тенденции и особенности характера
Характер человека является результатом его наследственности и личного воспитания. Семейные установки играют значительную роль у оценщиков, так же как и установки их коллег. Наиболее значимым является влияние образования, телевидения, и даже отдыха на наши этические установки. Совокупное влияние всех этих факторов на наш природный интеллект определяет наше отношение и нашу способность различать относительные преимущества этических решений.
Процветание и повышение уровня жизни за последние 30 лет в сочетании с большим вмешательством государства в бизнес привели к большей политической и деловой коррупции и большей огласке о ней. Усиление государственного регулирования и контроля над нашей профессией, в частности, увеличение налоговой нагрузки на субъектов увеличило нашу склонность к нечестности.
Все это привело к тому, что увеличился цинизм, и это, вероятно, исказило представление многих людей об этических принципах как при ведении бизнеса вообще, так и при выполнении профессиональных обязанностей в частности. Несмотря на все возможные причины, каким-то образом объясняющие, почему оценщик может написать нечестный отчет, нельзя допустить, чтобы цинизм заменил объективность, снизив тем самым добропорядочность профессии.
Решения оценщиков с добрыми намерениями, которые приводят к ошибочным действиям, могут быть следствием незнания, ошибки или недостатка усилий. Возможность таких решений сегодня намного более вероятна, чем раньше, потому что стоимостная оценка стала намного сложнее. Ошибочные оценки по незнанию могут быть следствием недостаточного знания определенных аспектов финансов, государственных законов и нормативных актов. Нет оправдания незнанию стандартов профессиональной практики или неправильному использованию обоснованных методов капитализации дохода, которые являются фундаментальными для любого отчета.
Оценщики пытаются оправдать недостаток усилий размером гонорара или отсутствием достаточного времени для проведения надлежащего исследования. Стандарты профессиональной деятельности исключают такое оправдание для некачественной работы. Независимо от того, какое задание выполняется, ответственность за его содержание несет каждый, кто подписывает итоговый документ. Трудно найти оценщика, который бы публично возложил вину за некачественный отчет не на себя, а на свою лень. Однако, несомненно, многие признавались себе в этом недостатке. Оценщик не может быть ленивым в изучении применяемых нормативных актов, обосновании собственных суждений, овладении техническими усовершенствованиями или обращении за советом к специалистам в тех сферах, где ему не хватает опыта. Ошибочные отчеты по небрежности так же вредны для профессии, как и намеренно нечестные.
Социально-экономическая функция оценщиков
Сегодня, как никогда ранее, оценщики выполняют полезную и необходимую функцию в нашей экономической системе. Учитывая это, первым требованием для признания своей ценности является принятие роли ассистента для клиента. Для этого следует осознавать, каковы же потребности клиента в конкретной ситуации. Нужно всегда думать, а можно ли помочь клиенту в достижении его цели. Оценщики могут и должны относиться к заказчикам услуг таким образом, чтобы чувствовать эмпатию к их законным целям.
Этика также предусматривает, что нельзя тратить деньги впустую. Например, клиент говорит, что ему нужна оценка, а на самом деле понятно, что ему нужен только предварительный ориентир по стоимости. Оценщик не должен проводить полную формальную процедуру с оформлением ее в виде отчета, а предоставить устную или письменную консультацию относительно стоимости имущества. Если же клиент просит провести заказную оценку на основе допущений, которые, по мнению оценщика, являются недостижимыми, специалист должен отказаться от работы. Этика начинается с полного понимания потребностей клиента в услугах и возможностях их выполнения.
После того, как определена цель услуги, что еще, необходимо четко понимать – это механизм оплаты. Этика также имеет отношение и к договоренностям об оплате услуг. Несправедливо по отношению к клиентам пользоваться преимуществами своего положения в оценочном сообществе при установлении стоимости услуг. Что касается гонораров, то может быть намного выше плата, когда временной промежуток выполнения является очень ограниченным. В случаях с фиксированным гонораром ставки должны зависеть как от объема работы, так и от важности задачи. Например, гонорар может быть выше, если задание предполагает, что результат оценки может стать предметом судебного разбирательства.
Оценщик должен четко объяснить клиенту, что вывод о стоимости будет объективным, беспристрастным и справедливым не только для клиента, но и для любой другой заинтересованной стороны. Это может быть экономически невыгодно, но оценщик должен иметь достаточную меру самоуважения и гордости, чтобы отказаться от работы в случае, когда клиент ожидает иного, чем обоснованный, объективный вывод о стоимости. Прояснение ситуации заранее облегчает отношения на протяжении всех отношений между заказчиком и исполнителем. Если же клиент ожидает вывод о стоимости, который не соответствует действительности, то следует отказаться от оценки и ни в коем случае не искать для клиента оценщика, который бы смог удовлетворить его прихоти.
Оценщики могут столкнуться с клиентом, который не согласен с результатами оценки. Сегодняшние клиенты гораздо более требовательны, чем три десятилетия назад. Этичный оценщик сначала выслушает и попытается понять позицию клиента. Многие оценщики допускают тактическую ошибку, отстаивая свою позицию еще до того, как проидентифицируют объекты клиента. Иногда клиент имеет веские аргументы для оправдания своих стремлений. Если же позиция клиента является либо капризной, либо отражающей заказные интересы, оценщик сохранит честность и порядочность отказав клиенту, объяснив, что он придерживается этических принципов своей профессии.
Иногда рецензенты, которые имеют значительный опыт и квалификацию, могут иметь разные мнения с оценщиком. Оценка – это неточная наука. Если разногласия касаются технических вопросов, их, как правило, можно решить путем учета замечаний рецензента. Если же разногласия есть в суждениях, ограничениях или допущениях, то оценщик, который уверен в правильности выводов своего отчета, может оставаться непоколебимым в отстаивании своей позиции. Оценщики не должны подменять свои суждения суждениями рецензента.
Эксперты, которые действительно осознают значительную роль, которую они играют в экономике страны, должны развивать в себе объективность, беспристрастность и честность, которые пронизывают всю их профессиональную карьеру. Эта базовая основа должна тактично быть частью отношений с клиентами и свидетельствовать о добропорядочности. Честность означает, что оценщика нельзя купить, принудить или заставить сделать что-то другое, кроме справедливого заключения о стоимости.
Практика профессионального оценивания свидетельствует о возрастании роли этики. Согласно Международным стандартам оценки в редакции 2025 года (МСО-2025) основными принципами оценщика являются:
Этика
Оценщик должен придерживаться этических принципов честности, объективности, беспристрастности, конфиденциальности, компетентности и профессионализма, чтобы обеспечить беспристрастную оценку и способствовать укреплению и сохранению общественного доверия.
Компетентность
Оценщик должен обладать техническими навыками, знаниями и опытом, необходимыми для надлежащего выполнения работ.
Соответствие
Оценщик должен раскрыть или сообщить, что для оценки были использованы МСО и что он придерживался этих стандартов при выполнении оценки.
Профессиональный скептицизм
Оценщик должен применять соответствующий уровень профессионального скептицизма на каждом этапе оценки.
Автор: Степан Максимов
