В постановлении Кабинета Министров, которое называется «Национальный стандарт оценки №1», четко выписано определение рыночной стоимости. Мы же в рамках данной заметки попробуем дать определение этому понятию что называется «человеческим языком».
Чем отличается цена от стоимости
Давайте начнем с того, что такое цена и что такое стоимость. Цена — это фактическая сумма денег, которая переходят от покупателя к продавцу за тот или иной товар или услугу. То есть цена — это некий конкретный факт. Цена за товар вполне может быть неадекватной, например, в рекламе магазинов часто написано «купи два шампуня и получи бальзам в подарок» или «купи комплект резины и получи в подарок запаску». А потом мелкими буквами написано, что под подарком подразумевается возможность покупки указанного товара по цене, например, одна копейка. То есть за продукт по акции будет заплачена цена 1 копейка, хотя совершенно очевидно, что стоимость данной единицы значительно выше.
Таким образом, мы подошли к определению стоимости. Стоимость в отличие от цены — это расчетная, а не фактическая величина, которая отражает ценность некоего имущества в денежном эквиваленте. В предыдущем примере стоимость акционного бальзама или покрышки можно определить, проанализировав цены на аналогичный товар в других магазинах. Такая процедура определения стоимости называется сравнительным подходом к оценке.
С ценой и стоимостью как будто бы разобрались, теперь можно переходить к определению рыночной стоимости. Рыночная стоимость имущества, — это такая цена, которая будет в равной степени выгодна покупателю и продавцу. То есть максимум, что покупатель согласиться дать, и минимум, за который продавец согласится продать товар. Понятно, что все это справедливо, если обе стороны действуют со знанием дела, без принуждения и без особой спешки.
Как узнать рыночную стоимость
Для определения рыночной стоимости имущества любого вида существует всего лишь три подхода:
- Рыночный подход. Основывается на сравнении цен предложения на аналогичное имущество. Также это подход называют сравнительным. Суть его заключается в том, что ваше имущество стоит примерно столько же, за сколько предлагается к продаже что-то похожее. Конечно, это очень упрощенно, но общая логика понятна. Другое дело, что найти адекватный аналог для некоторых видов недвижимости не всегда бывает простой задачей. Тем более не один, а несколько. Кроме того, поскольку каждый объект является по-своему уникальным, оценщики вводят корректировки стоимости в зависимости от основных характеристик имущества. Например, отличия в физическом состоянии и внутренней отделке помещений (уровне ремонта) между объектом оценки и аналогами.
- Доходный подход. Определяет стоимость имущества, исходя из дохода, который оно может принести своему владельцу. Такой подход часто применяется при проведении оценки недвижимости. Для понимания, как это работает, можно привести аналогию с обычным банковским депозитом. Если мы знаем, какой доход в месяц приносит вклад, и какая у него процентная ставка, мы можем определить и размер самого депозита. Точно так же можно рассчитать, за какую сумму можно сдать имущество в аренду. Для этого достаточно изучить объявления с арендными ставками на подобную по характеристикам недвижимость. Ну а после этого, зная возможные арендные платежи, не сложно определить и рыночную стоимость самого объекта. Конечно, возникает вопрос, как определить процентную ставку для таких расчетов (по аналогии с тем же депозитом). Однако, это уже технические детали, оценщики с этим легко справляются. 🙂
- Затратный подход — самый, пожалуй, противоречивый подход с точки зрения определения рыночной стоимости. Суть метода в том, чтобы учесть все затраты на создание подобного нашему объекта и вычесть разные виды износа. Подход не всегда может адекватно ответить на вопрос «за сколько имущество можно продать», а отвечает скорее на вопросы «сколько стоит создать новый объект» и «сколько стоит его починить». При всех недостатках данный подход нашел свое применение в частности при проведении оценки оборудования и оценки акций.
Какие еще есть виды стоимости
В завершении статьи можно упомянуть о том, что в некоторых положениях Налогового кодекса (а именно в разделе о начислении подоходного налога при продаже недвижимости физическими лицами) рыночная стоимость называется «оценочной». А в стандартах бухгалтерского учета при оценке основных средств она иногда упоминается как «справедливая стоимость». О том, какие еще существуют виды стоимости (кроме рыночной) рекомендуем прочитать в статье «Какую стоимость определяет оценщик».