Четко сформулированного требования о том, что оценщик должен выезжать на объект оценки для его осмотра, в нормативных документах нет. Однако в практике, особенно когда речь идёт о проведении оценки для предъявления в суде, специалист в обязательном порядке выезжает на объект, фотографирует его. И в дальнейшем эти фотографии подшиваются к отчету об оценке. Чтобы у стороны, принимающей решения на основании этого документа, было наиболее полное понимание того, что из себя представляет оцениваемый объект, в каком физическом состоянии находится, какие его основные характеристики.
В нашей стране сложилась практика, при которой в ходе проведения оценки квартир для продажи (для нотариуса), когда нет никаких споров между сторонами, а сама оценка недвижимости носит лишь формальный характер для расчета налогов и обязательных платежей, оценщик не выезжает на объект. И делает все расчеты лишь по документам. Конечно, что не совсем правильно, т.к. не выезжая на объект, нельзя учесть все его характеристики. В частности, состояние внутренней отделки помещения. Но, тем не менее, это так. При выполнении экспертной оценки для целей налогообложения мало кто из оценщиков выезжает на место. В лучшем случае просят заказчика прислать сделанные им фото имущества, которые и прилагаются в дальнейшем к отчету. Такая же ситуация и с оценкой для продажи домов и земельных участков.
Что же говорит законодательство?
Как известно, общие положения, нормы и требования к выполнению независимой экспертной оценки имущества приводятся в Национальном стандарте N 1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», утвержденном Постановлением Кабинета Министров Украины от 10.09.2003 г. № 1440.
В частности, в разделе «Общие требования к проведению независимой оценки имущества» в пункте 50 написано: «Проведению независимой оценки имущества предшествует подготовительный этап, на котором осуществляется ознакомление с объектом оценки». Очевидно, что под словом «ознакомление» законодатель имел в виду осмотр объекта, если речь идёт о недвижимом имуществе.
Не смотря на то, что в нормативных документах не встречается требований к фотографированию объектов оценки, на практике отсутствие в приложениях фотографий может быть причиной получения негативной рецензии на работу оценщика. А проверяющие органы могут на этом основании признать отчет некачественным и таким, на выводы о стоимости которого нельзя опираться при принятии решений.
Отдельное место с точки зрения требований к обязательному осмотру имущества занимают работы по определению рыночной стоимости автомобилей.
Ведь Методика товароведческой экспертизы и оценки колесных транспортных средств четко устанавливает требования относительно необходимости осмотра транспорта.
Конечно, в оценочной практике бывают ситуации, когда организовать осмотр объекта невозможно. Например, при проведении независимой оценки недвижимости в ходе бракоразводного процесса и раздела имущества, часто вторая сторона не предоставляет доступ оценщику в квартиру или дом. Такие ситуации не редкость. И существуют механизмы и алгоритмы действий для подобных случаев. Однако, как говорится, это уже тема для отдельной статьи.
Читайте также нашу статью, посвященную необходимости и особенностям проведения осмотра оценщиками земельных участков при определении их стоимости.
