Довольно часто на первом этапе ведения переговоров о проведении оценки офисных помещений, заказчики хотят сориентироваться по их примерной, предварительной стоимости. В ряде случаев заказчик заинтересован только в определенном результате: не больше или не меньше определенного ориентира. Например, в случае с оценкой недвижимости в коммунальной собственности Киева для аренды. Если стоимость будет слишком большая, заказчику выгоднее взять в аренду помещение у частного лица, а не у города.
Встречаются и обратные ситуации. Например, в ходе судебных споров вокруг недвижимости часто от предварительного результата проведения оценки офиса зависит, стоит ли одной из сторон продолжать участие в судебном процессе, подавать апелляции и тому подобное.
При этом для большинства типов помещений заказчик вполне может прикинуть рыночную стоимость недвижимости самостоятельно. При изучении объявлений по продаже офисов нужно обратить внимание на ряд факторов и характеристик.
Основные параметры подбора аналогов для коммерческой недвижимости всех типов:
- Месторасположение. Помещения-аналоги должны находиться в одном микрорайоне с оцениваемым или в соседних районах с похожей инфраструктурой.
- Тип недвижимости. Тут все понятно. Нельзя сравнивать торговые и офисные помещения со складскими по причине их серьезных конструктивных отличий.
- Уровень отделки (в основном касается офисной и торговой недвижимости). В цене каждого помещения коммерческого профиля «сидит» стоимость ремонта. Чтобы избежать некорректных результатов, желательно не сравнивать объекты с ремонтом и помещения «под ремонт», а подбирать объекты с похожим уровнем отделки.
- Масштабный фактор. Конечно, нельзя сравнивать большие профессиональные офисы «open-space» (от 300 кв.м) в современных БЦ с маленькими офисами (до 50 кв.м) в бывших проектных институтах. При сравнении площади должны быть примерно одинаковые и отличаться не более чем в 2 раза.
Оценка офисной недвижимости — что влияет на стоимость (помимо основных критериев)?
- Расположение возле ключевых транспортных узлов, таких как станции метрополитена, линий скоростного трамвая и т.д.
- К какому классу относится офисное здание (А,B,C,D,E)
Классификация офисных помещений простыми словами
- Офисы класса Е. Офисы такого низкого класса возникают вследствие острой нехватки недорогих помещений в центральной части города. Обычно это переоборудованные подвалы или полуподвалы жилых домов.
- Офисы класса D. В прошлом это квартиры, которые перевели из жилого фонда в нежилой. Располагаются они в домах, относящихся к старому жилому фонду. Не имеют отдельного входа, и используются в качестве офисов закрытого типа.
- Офисы класса С. Это помещения, находящиеся в перепрофилированных «советских» НИИ. Внутреннее состояние такой недвижимости характеризуется существенным износом, требует текущих ремонтов. Обычно их проводит сам арендатор в счет аренды. Качество услуг управляющих кампаний в таких институтах невысокое – предоставляется телефон, интернет, действует пропускная система.
- Офисы класса B. Это качественные офисы в реконструированных или новых зданиях с минимальными инженерными коммуникациями. Располагаются в основном в новых и строящихся микрорайонах периферийной части города. Здания имеют собственную территорию с парковкой на улице.
- Офисы класса А. Это престижные современные помещения в новых бизнес-центрах, которые располагаются в центральной части города. Арендаторам предоставляется качественный сервис от управляющей кампании. Здания оснащены всеми видами современных инженерных коммуникаций, таких как система вентиляции, оптико-волоконная связь. Здания имеют собственный подземный паркинг.
