Досить часто на першому етапі ведення переговорів про проведення оцінки офісних приміщень, замовники хочуть зорієнтуватися за їхньої хоча б приблизною, попередньою вартістю. У ряді випадків замовник зацікавлений тільки в певному результаті: не більше або не менше наявного орієнтира. Наприклад, у випадку з оцінкою нерухомості в комунальній власності Києва для оренди. Якщо вартість буде занадто велика, замовнику вигідніше взяти в оренду приміщення у приватної особи, а не у міста.
Зустрічаються і зворотні ситуації. Наприклад, в ході судових спорів навколо нерухомості часто від попереднього результату проведення оцінки офісу залежить, чи є сенс однієї зі сторін продовжувати участь у судовому процесі, подавати апеляції тощо.
При цьому для більшості типів приміщень замовник цілком може «прикинути» ринкову вартість нерухомості самостійно. При вивченні оголошень з продажу офісів потрібно звернути увагу на ряд факторів і характеристик.
Основні параметри підбору аналогів для комерційної нерухомості всіх типів:
- Місцерозташування. Приміщення-аналоги повинні знаходитися в одному мікрорайоні з оцінюваним або в сусідніх районах зі схожою інфраструктурою.
- Тип нерухомості. Тут все зрозуміло. Не можна порівнювати торгові та офісні приміщення зі складськими через їхні серйозних конструктивні відмінності.
- Рівень оздолення (в основному стосується офісної та торговельної нерухомості). В ціні кожного приміщення комерційного профілю «сидить» вартість ремонту. Щоб уникнути некоректних результатів, бажано не порівнювати об’єкти з ремонтом приміщення «під ремонт», а підбирати об’єкти зі схожим рівнем обробки.
- Масштабний фактор. Звичайно, не можна порівнювати великі професійні офіси «open-space» (від 300 кв. м) в сучасних БЦ з маленькими офісами (до 50 кв. м) у колишніх проектних інститутах. При порівнянні площі повинні бути приблизно однакові і відрізнятися не більше ніж в 2 рази.
Оцінка офісної нерухомості – що впливає на вартість (окрім основних критеріїв)?
- Розташування біля ключових транспортних вузлів, таких як станції метрополітену, ліній швидкісного трамвая тощо.
- До якого класу відноситься офісна будівля(А,B,C,D,E)
Класифікація офісних приміщень простими словами
- Офіси класу Е. Офіси такого низького класу виникають внаслідок гострої нестачі недорогих приміщень в центральній частині міста. Зазвичай це переобладнані підвали або напівпідвали житлових будинків.
- Офіси класу D. В минулому це квартири, які перевели з житлового фонду в нежитловий. Розташовуються вони в будинках, що відносяться до старого житлового фонду. Не мають окремого входу, та використовуються в якості офісів закритого типу.
- Офіси класу С. Це приміщення, що знаходяться в перепрофільованих «радянських» НДІ. Внутрішній стан такої нерухомості характеризується істотним зносом, потребує поточних ремонтів. Зазвичай їх робить сам орендар в рахунок оренди. Якість послуг керуючих кампаній в таких інститутах невисока – надається телефон, Інтернет, діє пропускна система.
- Офіси класу B. Це якісні офіси в реконструйованих або нових будівлях з мінімальними інженерними комунікаціями. Розташовуються в основному в нових мікрорайонах периферійної частини міста. Будівлі мають власну територію з паркуванням на вулиці.
- Офіси класу А. Це сучасні престижні приміщення в нових бізнес-центрах, які розташовуються в центральній частині міста. Орендарям надається якісний сервіс від керуючої кампанії. Будівлі оснащені всіма видами сучасних інженерних комунікацій, таких як система вентиляції, оптико-волоконний зв’язок. Будівлі мають власний підземний паркінг.
