Ми готові запропонувати Вам найкраще!
ЕКСПЕРТНА ОЦІНКА
(044) 233-09-03,  (096) 445-02-80,  ...показати всі контакти...     info@realexpert.ua
Меню
ГОЛОВНА ГОЛОВНА   КОНТАКТИ КОНТАКТИ



Оцінка нерухомості

Оценка недвижимости

Оцінка нерухомості – послуга з визначення ринкової вартості квартир, будинків, приміщень та інших об’єктів власності, які відносяться до нерухомого майна.

Ми визначаємо вартість майна для всіх цілей. У тому числі для оформлення договорів купівлі-продажу, дарування житла, вступ в права спадщини на нього. А також для подачі позовних заяв і вже у ході судових процесів, якщо об’єкт нерухомості є предметом спору. Окремим напрямком є оцінка нерухомого майна в комунальній власності для передачі його в оренду.

Процес підготовки документів для оформлення договору купівлі-продажу квартири значно відрізняється від оцінки для розрахунку орендної плати за комунальне приміщення. Тому пропонуємо вибрати розділ, найбільш підходящий для вирішення Ваших завдань.

Нотаріус
Оцінка нерухомості для нотаріуса
Суддя
Оцінка нерухомості для суду
Бухгалтерія
Для бухгалтерського та податкового обліку
 
Школа
Комунальне майно для оренди
 

Оцінка нерухомості для нотаріуса (продаж, дарування, спадок)

Нотаріус підписує документи

Такі роботи є найбільш затребуваними з усіх послуг оцінювачів. Адже практично для кожної угоди з купівлі-продажу або дарування житла необхідне проведення оцінки нерухомості. Крім того, така послуга потрібна, якщо навколо квартири або будинку виник судовий спір, наприклад, розділ майна при розлученні подружжя.

Взагалі, оцінка нерухомості для нотаріуса і оцінка для суду – дві схожі послуги, які тим не менш значно відрізняються між собою. Тому і описуємо ми їх окремо.

Ця процедура часто називається «податковою оцінкою» і є найпростішою роботою з визначення вартості. Особливістю даної роботи є те, що відповідно до нових правилам оцінки нерухомості оціночна вартість майна не може відрізнятися від так званої реєстрової вартості більше, ніж на 25%. Через це іноді виникають ситуації, коли результат оцінки виходить більше за реальну ціну угоди. Такі ситуації ми завжди намагаємося вирішити індивідуально, проте не завжди це виходить на 100%.

Оцінка житлової нерухомості для продажу, дарування або спадщини у нас коштує 1000 грн. і робиться за 1 робочий день.

Не забувайте, що при продажу будинку із землею складаються два звіти: окремо по споруді + окремо по ділянці.

Вартість за визначенням вартості приміщень і будівель визначається індивідуально в залежності від характеристик об’єкта.

Для проведення оцінки нерухомості для нотаріуса від замовника необхідно отримати наступні документи (достатньо копій або просто фото в електронному вигляді):

  1. Право власності. Документ, на підставі якого квартира або будинок належить тій чи іншій особі. Це може бути: договір купівлі-продажу або дарування, свідоцтво про право власності або про право на спадщину, рішення суду тощо. Можна надати витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно.
  2. Технічний паспорт. Слід зазначити, що техпаспорт об’єкта не є обов’язковим документом, який потрібен для укладення договору про купівлю-продаж або вступу в право спадкування. Однак при первинній реєстрації права володіння новим об’єктом нерухомості або об’єктом, який був сформований в ході поділу майна, наявність техпаспорта є обов’язковою умовою. Іншими словами, якщо нотаріус не вимагає від Вас наявності технічного паспорта на угоді, то і наші оцінювачі обійдуться без нього.
  3. Документи замовника. Якщо мова йде про укладення договору купівлі-продажу або дарування, необхідний або паспорт, або код поточного власника майна (продавця або дарувальника). Якщо ж Ви вступаєте в права спадщини, крім паспорта або коду спадкоємця додатково необхідно свідоцтво про смерть і документ, що зв’язує померлого зі спадкоємцем. Таким документів може бути заповіт або документи, що підтверджують родинні зв’язки.

Скільки коштує переоформити нерухомість у нотаріуса

Оцінка нерухомості, такої як квартири, будинки та земельні ділянки, для їх переоформлення – це найбільш типова роботи, з якою зазвичай все просто і зрозуміло. Як ми вже зазначали, від розміру оціночної вартості нотаріус буде брати податки відповідно до таблиці нижче. Рекомендуємо заздалегідь дізнатися докладніше про те, скільки коштує переоформлення нерухомості в різних випадках. Щоб великі податки і обов’язкові платежі не стали неприємним сюрпризом. Особливо, якщо однією зі сторін угоди виступає іноземець.

Продавець нерухомості, даруватель/обдаровуваний або спадкоємець/спадкодавець – громадяни України (всі сторони угоди)
ОпераціяПрибутковий податок (ПДФО)Військовий збірПенсійний фонд
Продаж квартири або будинку, праву власності більше 3х років1,5%
(сплачує продавець)
1%
(оплата покупця)
Продаж квартири або будинку, праву власності менше 3х років5%
(сплачує продавець)
1,5%
(сплачує продавець)
1%
(оплата покупця)
Продаж приміщень, будівель, гаражів5%
(сплачує продавець)
1,5%
(сплачує продавець)
1%
(оплата покупця)
Дарування нерухомості або спадкування близьким родичам (подружжя, діти, онуки, рідні брати/сестри)
Дарування нерухомості або спадщина крім близьких родичів5%
(платить обдаровуваний або спадкоємець)
1,5%
(платить обдаровуваний або спадкоємець)

 

Оцінка нерухомості для пред’явлення в суді

Суддя вивчає оцінку нерухомості

На відміну від вище описаної податкової оцінки підготовка документів для пред’явлення в суді має значну кількість своїх особливостей. Це стосується і правил оформлення документів і самої процедури проведення роботи.

Оцінка нерухомості для суду – дуже відповідальна робота. Дуже важливо правильно вибрати оцінювача для її проведення. Часто за такі роботи беруться колеги, які спеціалізуються на оцінках для нотаріуса. Потрібно розуміти, що такі роботи ніхто не перевіряє і вони після підписання договорів благополучно потрапляють до архіву.

При подачі документів до суду їх чекає зовсім інша доля. Ваші опоненти зі своїми юристами будуть вишукувати в документах будь-які помарки, щоб довести, що оцінка нерухомості зроблена з порушеннями і не може бути використана для прийняття того чи іншого судового рішення.

Зазвичай практикуючі юристи і адвокати працюють з одними і тими ж оцінювачами постійно. Оскільки знають, що ті виконують роботу якісно і з нею не виникає питань в ході судових процесів. Якщо ж Ви вирішили самостійно зайнятися судовими справами, не соромтеся в ході переговорів задавати більше питань оцінювачу про особливості та його досвід проведення оцінки нерухомості саме для суду. Зазвичай по розмові можна з великою ймовірністю зрозуміти, орієнтується фахівець в питанні або, як то кажуть, «плаває».

Оцінка нерухомості для пред’явлення в суді у нас коштує від 2000 грн. і робиться за 2-3 робочих дні.

Тут на відміну від формальних робіт для переоформлення майна ми вказуємо ціни з позначкою «від». Це пов’язано з тим, що при судових спорах часто виникають найрізноманітніші варіанти і ситуації, які часто значно ускладнюють роботу. Точний обсяг роботи і, відповідно, ціна послуги, стають зрозумілі після того, як Ви поставите нам завдання.

Вихідними даними при проведенні оцінки нерухомості для суду є:

  1. Право власності. Часто буває так, що замовнику потрібна оцінка, але документів немає. Наприклад, при розлученні та розділі майна один з подружжя не дає документи іншому. Або йде процес оформлення спадщини на будинок або квартиру, всі документи на яку загублені ще померлим. Кожна подібна ситуація не є проблемою і має своє рішення. Але при цьому вимагає індивідуального підходу. Звертайтеся, ми допоможемо розібратися.
  2. Технічний паспорт. Якщо у вас на руках є цей документ, ми просимо його надати. Адже без нього часто досить важко провести оцінку, особливо якщо мова йде про старий житловий будинок. Проте, є механізми визначення ринкової вартості нерухомості і без технічного паспорта. Такі підходи відрізняються в залежності від обставин справи і характеристик об’єкта нерухомості. Телефонуйте, будемо обговорювати.
  3. Документи замовника. За законом замовником оцінки нерухомості може бути або її власник, або як мінімум особа, яка має якесь відношення до майна. Наприклад, орендар або довірена особа. Якщо Ви є власником спірної нерухомості і маєте на руках підтверджуючі документи, то проблем взагалі ніяких не виникає. Якщо ж документально підтвердити свій зв’язок з майном на даному етапі неможливо, оформлення документів оцінювачем матиме деякі особливості. У будь-якому випадку, вартість нерухомості буде визначена, питання тільки полягає в тому, як правильно з точки зору законодавства оформити документацію.

Визначення вартості для бухгалтерського та податкового обліку

Робоче місце бухгалтера

Як правило, оцінка нерухомості для цілей бухгалтерського обліку проводиться в ході визначення справедливої або ринкової вартості та інших активів. Пропонуємо Вашій увазі статтю, цілком присвячену проведенню «оцінки основних засобів».

Ми будемо чекати від Вас перелік активів на оцінку. Після його вивчення і розуміння обсягу роботи ми постараємося зробити найвигіднішу комерційну пропозицію.

Оренда комунального нерухомого майна

Навчальный клас у школі

Це дуже специфічна робота, яка з точки зору процедури проведення та узгодження має значну кількість своїх особливості. Також на окрему увагу заслуговує і збір документів, необхідних для запуску процедури. Тому пропонуємо вам прочитати окрему статтю «оцінка для оренди комунального майна», яка повністю присвячена цьому питанню.

Всі подібні роботи проходять перевірку в Департаменті комунальної власності міста Києва. Якщо оцінювач не має досвіду проведення оцінки державного майна, Ви ризикуєте втратити час і гроші замість укладення договору оренди приміщення.

Інженерні мережі та комунікації

Оцінка інженерних мереж та комунікацій

Ще одним специфічним напрямком з оцінки споруд є робота з інженерними мережами і комунікаціями. Водопровід, теплові мережі, каналізація, освітлення, газопровід, трансформаторні підстанції, лінії електропередач тощо.

Для прийняття цих мереж у комунальну власність територіальної громади Києва та передачі у володіння та користування спеціалізованих підприємств: Київводоканал, Київтеплоенерго, Київміськсвітло, ДТЕК та інші така оцінка має свої особливості. І, як і у випадку з комунальним майном, узгоджується в міській адміністрації. Про це можна детальніше прочитати на сторінці нашого сайту «Оцінка комунікацій».

Оцінка вартості нерухомого майна

Оцінка вартості нерухомості

Одним з найпоширеніших питань, які ми чуємо від наших нових клієнтів, є: «Як Ви визначаєте вартість нерухомого майна?» Нижче показано, які критерії мають вплив не вартість нерухомості різних типів. Також рекомендуємо прочитати статтю «Що таке ринкова вартість?», де мова зокрема йде про різницю між поняттями «ціни» та «вартості».

Оцінка вартості квартир

Визначення вартості квартир проводять шляхом порівняльного аналізу цін на аналогічні помешкання. При обиранні об’єктів порівняння у тому числі врахувується вплив наступних факторів:

  • Місце розташування. У ідеальному випадку квартири для порівняння обираються у тому ж самому мікрорайоні, де розташований об’єкт оцінки. Однак, у деяких випадках допустимим є використання у якості об’єктів порівняння квартир, які розташовані в інших мікрорайонах Києва. Ці мікрорайони за рівнем своєї привабливості, інфраструктурою та іншими параметрам мають бути аналогічними, тобто рівноцінними, між собою та районом, де розташована квартира, вартість якої визначає оцінювач.
  • Тип будинку. Цей фактор обов’язково враховується в процесі визначення вартості житла. Відомо, що ціни квадратних метрів у новобудовах і, наприклад, у панельних «хрущівках» одного мікрорайону можуть відрізнятися в рази. Це зумовлено не тільки параметрами конструктивних елементів будинків (наприклад, матеріалом стін), але й особливостями їхніх архітектурно-планувальних рішень.
  • Рівень внутрішнього оздоблення. При обиранні об’єктів порівняння оцінювач нерухомості намагається орієнтуватися на помешкання із таким же рівнем «ремонту», як і у квартири, що оцінюється. Однак цей чинник є визначальним, оскільки різницю у якості внутрішнього оздоблення можливо врахувати за допомогою відповідних коефіцієнтів.
  • Поверх. Квартири, які розташовані на перших поверхах, в абсолютній більшості випадків вартують дешевше за такі ж житлові приміщення на середніх поверхах. Те ж саме стосується і вартості квартир, які розташовані на останніх поверхах, особливо у старих будинках. Відомо, що квартири, які розташовані на останніх поверхах, зазвичай продаються дешевше за квартири на серединних поверхах. Це пов’язано з двома факторами: по-перше такі квартири більшою мірою потерпають від впливу зовнішніх факторів (дах), по-друге – останній поверх та горище є улюбленими місцями для зібрань молоді та асоціальних елементів (шум, сміття, небезпека). Саме тому, якщо визначається вартість житлової нерухомості, яка розташована на середньому поверсі, у якості об’єктів порівняння не будуть виступати квартири на перших та останніх поверхах. Безумовно, з цього правила іноді бувають виключення, але зазвичай воно (правило) працює.
  • Коригування на торг. У ході проведення оцінки майна будь-якого виду за допомогою порівняльного підходу оцінювачі використовують так звану поправку на торг. Зазвичай розмір цього коефіцієнту складає біля 10% і визначає середній розмір типової знижки, яку готовий надати продавець у ході предметних переговорів з потенційним покупцем. Найчастіше цей коефіцієнт використовується при проведенні процедур визначення вартості всіх видів нерухомості, а також при оцінці автомобілів.

Оцінка вартості гаражів, паркінгів

Основні принципи оцінки вартості, наведені вище, є характерними не тільки для квартир, але й для більшості інших видів нерухомого майна. Тому далі ми будемо робити акцент лише на особливостях, які притаманні конкретному типу нерухомості.

При проведенні оцінки паркомісць у якості об’єктів порівняння коректним є використання лише паркінгів, а не гаражних боксів у гаражно-будівельних кооперативах. При цьому, якщо оцінюється саме гаражний бокс, оцінювач мусить звертати увагу на матеріал стін (чи є гараж капітальним), загальну площу, кількість поверхів та наявність додаткових приміщень (яма, підвал).

Оцінка вартості житлових будинків

При обиранні об’єктів порівняння для визначення ринкової вартості житлових будинків необхідно враховувати період побудови нерухомості (порівняння старих будинків із сучасними не є коректним), а також матеріал та тип конструктивних елементів споруди, у першу чергу – матеріал стін. Особливістю проведення оцінки будинків є те, що у пропозиціях із продажу аналогічного майна вже врахована ціна земельної ділянки. При цьому найчастіше перед оцінювачем постає завдання визначити вартість нерухомості без урахування ціни землі. Точніше – визначення вартості земельної ділянки є окремим завданням. Тому після того, як оцінювач відібрав достатню кількість пропозицій із продажу аналогічних домоволодінь, від визначає вартість земельних ділянок у складі кожного з цих об’єктів Вартість землі вираховується із цін пропозиції кожного домоволодіння, в результаті чого у оцінювача з’являється можливість визначити середню вартість квадратного метра саме нерухомого майна без урахування земельної ділянки.

Оцінка вартості землі

Характерною особливістю земельних ділянок є наявність у них такої характеристики, як цільове призначення. Найбільш розповсюдженими цільовими призначеннями землі є такі функції:

  • для будівництва та обслуговування житлових будинків та господарських споруд;
  • для ведення садівництва (дачні ділянки);
  • для ведення особистого селянського господарства (городи, «ОСГ»);
  • для ведення товарного селянського господарства (паї);
  • для комерційного використання (наприклад, ділянка для розміщення автозаправної станції).

Як визначають вартість нежитлової нерухомості

Враховуючи те, що кожен об’єкт нежитлової нерухомості є по-своєму унікальним, достатньо важко та мабуть неможливо вмісти опис особливостей проведення оцінки кожного типу нерухомості в одну сторінку сайту. Відомо, що типові квартири мають лише декілька характеристик, що мають суттєвий вплив на їхню ринкову вартість – розташування, площа, поверх, стан. Оцінка квартир зводиться до того, що треба просто подивитись, скільки коштують схожі квартири у сусідніх домах.

Для проведення оцінки нерухомості, яка відноситься до нежилого фонду, такий підхід не завжди фізично можливий, особливо у випадках оцінки окремо розташованих будівель або виробничо-складських комплексів. Точніше буди сказати, що порівняльний підхід, безперечно, можливий і для таких типів нерухомості, більше того, він широко застосовується на практиці, проте часто дає результат, який навряд чи можна прийняти у якості ринкової вартості.

Це пов’язано із тим, що нежитлова нерухомість має забагато критеріїв, які мають безпосередній вплив на її вартість, тому знайти достатню кількість пропозицій щодо продажу аналогічної нерухомості з точно такими ж характеристиками часто просто неможливо.

Тому для проведення оцінки нерухомості на перший план виходить так званий дохідний підхід, який визначає ринкову вартість майна через розмір доходу, який воно може приносити своєму власнику. Якщо Вам цікаво в ознайомитись із тим, як оцінюється вартість нерухомості із використанням дохідного підходу, рекомендуємо звернутись до цієї статті.

Як виглядає звіт про оцінку нерухомості

Ми зробили оглядове відео на прикладі звіту про оцінку комунального майна. Воно в загальних рисах дає уявлення, що з себе представляє результат роботи оцінювача.

 

Ми будемо раді відповісти на Ваші запитання. Будь ласка, телефонуйте!

ГОЛОВНА ГОЛОВНА   КОНТАКТИ КОНТАКТИ