Оцінка нерухомості

Оцінка нерухомості – послуга з визначення ринкової вартості квартир, будинків, приміщень та інших об’єктів власності, які відносяться до нерухомого майна.

Ми визначаємо вартість майна для всіх цілей. У тому числі для оформлення договорів купівлі-продажу, дарування житла, вступ в права спадщини на нього. А також для подачі позовних заяв і вже у ході судових процесів, якщо об’єкт нерухомості є предметом спору. Окремим напрямком є оцінка нерухомого майна в комунальній власності для передачі його в оренду.

Процес підготовки документів для оформлення договору купівлі-продажу квартири значно відрізняється від оцінки для розрахунку орендної плати за комунальне приміщення. Тому пропонуємо вибрати розділ, найбільш підходящий для вирішення Ваших завдань.

Оцінка нерухомості для нотаріуса

Оцінка нерухомості для суду

Для бухгалтерського та податкового обліку
 

Комунальне майно для оренди
 

Оцінка нерухомості для нотаріуса (продаж, дарування, спадок)

Такі роботи є найбільш затребуваними з усіх послуг оцінювачів. Адже практично для кожної угоди з купівлі-продажу або дарування житла необхідне проведення оцінки нерухомості. Крім того, така послуга потрібна, якщо навколо квартири або будинку виник судовий спір, наприклад, розділ майна при розлученні подружжя.

Взагалі, оцінка нерухомості для нотаріуса і оцінка для суду – дві схожі послуги, які тим не менш значно відрізняються між собою. Тому і описуємо ми їх окремо.

Ця процедура часто називається «податковою оцінкою» і є найпростішою роботою з визначення вартості. Особливістю даної роботи є те, що відповідно до нових правилам оцінки нерухомості оціночна вартість майна не може відрізнятися від так званої реєстрової вартості більше, ніж на 25%. Через це іноді виникають ситуації, коли результат оцінки виходить більше за реальну ціну угоди. Такі ситуації ми завжди намагаємося вирішити індивідуально, проте не завжди це виходить на 100%.

Оцінка житлової нерухомості для продажу, дарування або спадщини у нас коштує 1500 грн. і робиться за 1 робочий день.

Не забувайте, що при продажу будинку із землею складаються два звіти: окремо по споруді + окремо по ділянці.

Вартість за визначенням вартості приміщень і будівель визначається індивідуально в залежності від характеристик об’єкта.

Для проведення оцінки нерухомості для нотаріуса від замовника необхідно отримати наступні документи (достатньо копій або просто фото в електронному вигляді):

1. Право власності. Документ, на підставі якого квартира або будинок належить тій чи іншій особі. Це може бути: договір купівлі-продажу або дарування, свідоцтво про право власності або про право на спадщину, рішення суду тощо. Можна надати витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно.
2. Технічний паспорт. Слід зазначити, що техпаспорт об’єкта не є обов’язковим документом, який потрібен для укладення договору про купівлю-продаж або вступу в право спадкування. Однак при первинній реєстрації права володіння новим об’єктом нерухомості або об’єктом, який був сформований в ході поділу майна, наявність техпаспорта є обов’язковою умовою. Іншими словами, якщо нотаріус не вимагає від Вас наявності технічного паспорта на угоді, то і наші оцінювачі обійдуться без нього.
3. Документи замовника. Якщо мова йде про укладення договору купівлі-продажу або дарування, необхідний або паспорт, або код поточного власника майна (продавця або дарувальника). Якщо ж Ви вступаєте в права спадщини, крім паспорта або коду спадкоємця додатково необхідно свідоцтво про смерть і документ, що зв’язує померлого зі спадкоємцем. Таким документів може бути заповіт або документи, що підтверджують родинні зв’язки.

Що таке «безкоштовна державна оцінка»?

Згідно із Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність», кожна оцінка вартості має мету, з якою вона проводиться.

Ця мета обов’язково вказується у документах поруч із визначеною вартістю, адже має дуже суттєве значення. Від мети, з якою проводиться оцінювання, залежить процедура визначення вартості та особливості оформлення документів.

Найпоширенішими випадками, коли громадянам потрібна оцінка нерухомості, є її нотаріальне переоформлення (продаж, обмін, дарування, спадкування) або вирішення деяких питань у суді (розподіл майна при розлученні, відновлення права власності тощо). Підготовка документів для суду має багато особливостей, тому зазвичай з оцінювачами працюють фахові юристи або адвокати.

А от при продажу квартири, власник намагається підготувати документи для нотаріуса самостійно. Зокрема і незалежну оцінку, яка потрібна для визначення розміру податків та інших обов’язкових платежів при переоформленні права власності.

Вже декілька років в Україні працює безкоштовний державний сервіс, за допомогою якого зацікавлений громадянин може отримати довідку із оціночною вартістю будь-якого нерухомого майна. Так, саме будь-якого, адже підтверджувати право власності на нього не потрібно. Достатньо авторизуватись на сайті за допомогою електронних ключів та ввести основні параметри нерухомості. Для квартир це – адреса, кількість кімнат, загальна та житлова площі, поверх, рік побудови будинку.

В результаті цей реєстр – Єдина база звітів – видає довідку про оціночну вартість нерухомості, з якою на протязі 30 днів від її формування можна звернусь до нотаріуса.

Безкоштовну довідку можна використовувати замість звіту незалежного оцінювача, таким чином не витрачуючи кошти на його послуги. Довідка не потребує ані підписів, ані печаток, адже має два коди-паролі, які надають можливість нотаріусу перевірити її справжність.

Цей автоматичний реєстр дуже добре і якісно визначає вартість квартир, які розташовані у спальних районах великих міст. Тобто там, де вся нерухомість є типовою, має схожі параметри, і велика кількість такого майна постійно є у продажу. У якості прикладу можна навести масиви Русанівка або Троєщина у Києві, які забудовані майже однаковими дев’яти- та шістнадцятиповерховими будинками.

А от щодо таких місцевостей, як Поділ або Лук’янівка, ситуація може бути дещо складніша. Оскільки забудова там неоднорідна, поруч можуть бути розташовані і старі зношені хрущівки, і сучасні якісні новобудови. Через це автоматична програма не завжди може точно визначити вартість конкретного майна, адже буде орієнтуватись на середні ціни по мікрорайону.

Що таке «оцінка з реєстрацією»?

У тому випадку, якщо продавець квартири не згоден із автоматично визначеною вартістю, він має право звернутись до незалежних оцінювачів. Їхні послуги в середньому складають біля 1500 грн в залежності від характеристик конкретного об’єкта, а також від регіону його розташування. І, звісно, також від цінової політики тієї чи іншої оціночної компанії.

Коли оцінювач виготовив документ про оцінку квартири, він має його обов’язково зареєструвати у тому ж автоматичному реєстрі. Адже без цієї реєстрації нотаріус не зможе перевірити дійсність звіту та, відповідно, не буде укладати угоди, базуючись на його даних. Така процедура має на меті вирішення одразу трьох проблем:

1. Підтверджує дійсність звіту. Адже провести реєстрацію мають технічну можливість лише оцінювачі з чинними дозвільними документами, діяльність яких контролює держава.
2. Спрощує перевірки з боку держави. Оскільки в реєстр завантажується весь пакет документів (у т.ч. технічна частина) фахівці ФДМУ мають можливість перевіряти якість виготовлення звіту та дотримання ліцензованими компаніями всіх вимог законодавства.
3. Унеможливлює заниження вартості з метою ухилення або зниження розміру податків та обов’язкових платежів. Про це окремо нижче.

Як відомо, у договорах купівлі продажу на нерухомість нотаріуси вказують дві величини: фактична ціна продажу (заявлена сторонами) та оціночна вартість майна. Всі податки та інші платежі розраховуються від більшої із цих величин. Це зроблено для того, щоб продавець із покупцем не ставили у договорах вартість 50 тис. грн на квартири, які насправді коштують мільйони.

Саме з метою боротьби з ухиленням від сплати податків, оцінювачі можуть зареєструвати ринкову вартість, яка відрізняється від автоматичної лише у межах 25%. При цьому фахівці ФДМУ регулярно перевіряють якість наданих документів з метою недопущення потрапляння до реєстру занижених або підроблених оцінок.

Проте іноді трапляються ситуації, коли автоматична оцінка суттєво перевищує реальну ринкову ціну значно більше, ніж на 25%. Таки ситуації виникають не часто і пов’язані, зазвичай, з нетиповим для даної локації майном. Наприклад, магазин у селі. Або згадані вище квартири у «неоднорідних» місцевостях Києва, такі як хрущівки на Печерську поруч із елітними новобудовами.

На такі випадки передбачена процедура, яка має назву «рецензування». Тобто неупереджена перевірка фахівцем Фонду державного майна і підтвердження вартості, яку визначив оцінювач. Після такого підтвердження скоригована ринкова вартість у ручному режимі вноситься до реєстру, не зважаючи на автоматично визначену величину та обмеження у 25%.

Вартість послуг оцінювачів, коли потрібно проходити процедуру рецензування, є значно вищою за звичайну оцінку. Адже, зрозуміло, що погодження результатів роботи з іншим оцінювачем займе більше часу. Проте тут теж є нюанс.

Коли реєстр неправильно визначає вартість, зазвичай йдеться про нестандартні ситуації. Коли на отриману величину можна подивитись з двох (чи навіть більше) точок зору. І не всі оцінювачі готові відстоювати своє бачення щодо вартості, коли немає достатньої кількості пропозицій з продажу аналогічного майна.

Нагадаємо, що йдеться про об’єкти, щодо яких існує певна неоднозначність у ціноутворенні. Ну а щодо розповсюджених на ринку об’єктів нерухомості, з вартістю яких питань не виникає, – автоматичний модуль ФДМУ і сам правильно розраховує вартість.

Скільки коштує переоформити нерухомість у нотаріуса

Оцінка нерухомості, такої як квартири, будинки та земельні ділянки, для їх переоформлення – це найбільш типова роботи, з якою зазвичай все просто і зрозуміло. Як ми вже зазначали, від розміру оціночної вартості нотаріус буде брати податки відповідно до таблиці нижче. Рекомендуємо заздалегідь дізнатися докладніше про те, скільки коштує переоформлення нерухомості в різних випадках. Щоб великі податки і обов’язкові платежі не стали неприємним сюрпризом. Особливо, якщо однією зі сторін угоди виступає іноземець.

Оцінка нерухомості для пред’явлення в суді

На відміну від вище описаної податкової оцінки підготовка документів для пред’явлення в суді має значну кількість своїх особливостей. Це стосується і правил оформлення документів і самої процедури проведення роботи.

Оцінка нерухомості для суду – дуже відповідальна робота. Дуже важливо правильно вибрати оцінювача для її проведення. Часто за такі роботи беруться колеги, які спеціалізуються на оцінках для нотаріуса. Потрібно розуміти, що такі роботи ніхто не перевіряє і вони після підписання договорів благополучно потрапляють до архіву.

При подачі документів до суду їх чекає зовсім інша доля. Ваші опоненти зі своїми юристами будуть вишукувати в документах будь-які помарки, щоб довести, що оцінка нерухомості зроблена з порушеннями і не може бути використана для прийняття того чи іншого судового рішення.

Зазвичай практикуючі юристи і адвокати працюють з одними і тими ж оцінювачами постійно. Оскільки знають, що ті виконують роботу якісно і з нею не виникає питань в ході судових процесів. Якщо ж Ви вирішили самостійно зайнятися судовими справами, не соромтеся в ході переговорів задавати більше питань оцінювачу про особливості та його досвід проведення оцінки нерухомості саме для суду. Зазвичай по розмові можна з великою ймовірністю зрозуміти, орієнтується фахівець в питанні або, як то кажуть, «плаває».

Оцінка нерухомості для пред’явлення в суді у нас коштує від 2500 грн. і робиться за 2-3 робочих дні.

Тут на відміну від формальних робіт для переоформлення майна ми вказуємо ціни з позначкою «від». Це пов’язано з тим, що при судових спорах часто виникають найрізноманітніші варіанти і ситуації, які часто значно ускладнюють роботу. Точний обсяг роботи і, відповідно, ціна послуги, стають зрозумілі після того, як Ви поставите нам завдання.

Вихідними даними при проведенні оцінки нерухомості для суду є:

1. Право власності. Часто буває так, що замовнику потрібна оцінка, але документів немає. Наприклад, при розлученні та розділі майна один з подружжя не дає документи іншому. Або йде процес оформлення спадщини на будинок або квартиру, всі документи на яку загублені ще померлим. Кожна подібна ситуація не є проблемою і має своє рішення. Але при цьому вимагає індивідуального підходу. Звертайтеся, ми допоможемо розібратися.
2. Технічний паспорт. Якщо у вас на руках є цей документ, ми просимо його надати. Адже без нього часто досить важко провести оцінку, особливо якщо мова йде про старий житловий будинок. Проте, є механізми визначення ринкової вартості нерухомості і без технічного паспорта. Такі підходи відрізняються в залежності від обставин справи і характеристик об’єкта нерухомості. Телефонуйте, будемо обговорювати.
3. Документи замовника. За законом замовником оцінки нерухомості може бути або її власник, або як мінімум особа, яка має якесь відношення до майна. Наприклад, орендар або довірена особа. Якщо Ви є власником спірної нерухомості і маєте на руках підтверджуючі документи, то проблем взагалі ніяких не виникає. Якщо ж документально підтвердити свій зв’язок з майном на даному етапі неможливо, оформлення документів оцінювачем матиме деякі особливості. У будь-якому випадку, вартість нерухомості буде визначена, питання тільки полягає в тому, як правильно з точки зору законодавства оформити документацію.

Визначення вартості для бухгалтерського та податкового обліку

Як правило, оцінка нерухомості для цілей бухгалтерського обліку проводиться в ході визначення справедливої або ринкової вартості та інших активів. Пропонуємо Вашій увазі статтю, цілком присвячену проведенню «оцінки основних засобів».

Ми будемо чекати від Вас перелік активів на оцінку. Після його вивчення і розуміння обсягу роботи ми постараємося зробити найвигіднішу комерційну пропозицію.

Оренда комунального нерухомого майна

Це дуже специфічна робота, яка з точки зору процедури проведення та узгодження має значну кількість своїх особливості. Також на окрему увагу заслуговує і збір документів, необхідних для запуску процедури. Тому пропонуємо вам прочитати окрему статтю «оцінка для оренди комунального майна», яка повністю присвячена цьому питанню.

Всі подібні роботи проходять перевірку в Департаменті комунальної власності міста Києва. Якщо оцінювач не має досвіду проведення оцінки державного майна, Ви ризикуєте втратити час і гроші замість укладення договору оренди приміщення.

Інженерні мережі та комунікації

Ще одним специфічним напрямком з оцінки споруд є робота з інженерними мережами і комунікаціями. Водопровід, теплові мережі, каналізація, освітлення, газопровід, трансформаторні підстанції, лінії електропередач тощо.

Для прийняття цих мереж у комунальну власність територіальної громади Києва та передачі у володіння та користування спеціалізованих підприємств: Київводоканал, Київтеплоенерго, Київміськсвітло, ДТЕК та інші така оцінка має свої особливості. І, як і у випадку з комунальним майном, узгоджується в міській адміністрації. Про це можна детальніше прочитати на сторінці нашого сайту «Оцінка комунікацій».

Оцінка вартості нерухомого майна

Одним з найпоширеніших питань, які ми чуємо від наших нових клієнтів, є: «Як Ви визначаєте вартість нерухомого майна?» Нижче показано, які критерії мають вплив не вартість нерухомості різних типів. Також рекомендуємо прочитати статтю «Що таке ринкова вартість?», де мова зокрема йде про різницю між поняттями «ціни» та «вартості».

Оцінка вартості квартир

Визначення вартості квартир проводять шляхом порівняльного аналізу цін на аналогічні помешкання. При обиранні об’єктів порівняння у тому числі врахувується вплив наступних факторів:

• Місце розташування. У ідеальному випадку квартири для порівняння обираються у тому ж самому мікрорайоні, де розташований об’єкт оцінки. Однак, у деяких випадках допустимим є використання у якості об’єктів порівняння квартир, які розташовані в інших мікрорайонах Києва. Ці мікрорайони за рівнем своєї привабливості, інфраструктурою та іншими параметрам мають бути аналогічними, тобто рівноцінними, між собою та районом, де розташована квартира, вартість якої визначає оцінювач.
• Тип будинку. Цей фактор обов’язково враховується в процесі визначення вартості житла. Відомо, що ціни квадратних метрів у новобудовах і, наприклад, у панельних «хрущівках» одного мікрорайону можуть відрізнятися в рази. Це зумовлено не тільки параметрами конструктивних елементів будинків (наприклад, матеріалом стін), але й особливостями їхніх архітектурно-планувальних рішень.
• Рівень внутрішнього оздоблення. При обиранні об’єктів порівняння оцінювач нерухомості намагається орієнтуватися на помешкання із таким же рівнем «ремонту», як і у квартири, що оцінюється. Однак цей чинник є визначальним, оскільки різницю у якості внутрішнього оздоблення можливо врахувати за допомогою відповідних коефіцієнтів.
• Поверх. Квартири, які розташовані на перших поверхах, в абсолютній більшості випадків вартують дешевше за такі ж житлові приміщення на середніх поверхах. Те ж саме стосується і вартості квартир, які розташовані на останніх поверхах, особливо у старих будинках. Відомо, що квартири, які розташовані на останніх поверхах, зазвичай продаються дешевше за квартири на серединних поверхах. Це пов’язано з двома факторами: по-перше такі квартири більшою мірою потерпають від впливу зовнішніх факторів (дах), по-друге – останній поверх та горище є улюбленими місцями для зібрань молоді та асоціальних елементів (шум, сміття, небезпека). Саме тому, якщо визначається вартість житлової нерухомості, яка розташована на середньому поверсі, у якості об’єктів порівняння не будуть виступати квартири на перших та останніх поверхах. Безумовно, з цього правила іноді бувають виключення, але зазвичай воно (правило) працює.
• Коригування на торг. У ході проведення оцінки майна будь-якого виду за допомогою порівняльного підходу оцінювачі використовують так звану поправку на торг. Зазвичай розмір цього коефіцієнту складає біля 10% і визначає середній розмір типової знижки, яку готовий надати продавець у ході предметних переговорів з потенційним покупцем. Найчастіше цей коефіцієнт використовується при проведенні процедур визначення вартості всіх видів нерухомості, а також при оцінці автомобілів.

Оцінка вартості гаражів, паркінгів

Основні принципи оцінки вартості, наведені вище, є характерними не тільки для квартир, але й для більшості інших видів нерухомого майна. Тому далі ми будемо робити акцент лише на особливостях, які притаманні конкретному типу нерухомості.

При проведенні оцінки паркомісць у якості об’єктів порівняння коректним є використання лише паркінгів, а не гаражних боксів у гаражно-будівельних кооперативах. При цьому, якщо оцінюється саме гаражний бокс, оцінювач мусить звертати увагу на матеріал стін (чи є гараж капітальним), загальну площу, кількість поверхів та наявність додаткових приміщень (яма, підвал).

Оцінка вартості житлових будинків

При обиранні об’єктів порівняння для визначення ринкової вартості житлових будинків необхідно враховувати період побудови нерухомості (порівняння старих будинків із сучасними не є коректним), а також матеріал та тип конструктивних елементів споруди, у першу чергу – матеріал стін. Особливістю проведення оцінки будинків є те, що у пропозиціях із продажу аналогічного майна вже врахована ціна земельної ділянки. При цьому найчастіше перед оцінювачем постає завдання визначити вартість нерухомості без урахування ціни землі. Точніше – визначення вартості земельної ділянки є окремим завданням. Тому після того, як оцінювач відібрав достатню кількість пропозицій із продажу аналогічних домоволодінь, від визначає вартість земельних ділянок у складі кожного з цих об’єктів Вартість землі вираховується із цін пропозиції кожного домоволодіння, в результаті чого у оцінювача з’являється можливість визначити середню вартість квадратного метра саме нерухомого майна без урахування земельної ділянки.

Оцінка вартості землі

Характерною особливістю земельних ділянок є наявність у них такої характеристики, як цільове призначення. Найбільш розповсюдженими цільовими призначеннями землі є такі функції:

• для будівництва та обслуговування житлових будинків та господарських споруд;
• для ведення садівництва (дачні ділянки);
• для ведення особистого селянського господарства (городи, «ОСГ»);
• для ведення товарного селянського господарства (паї);
• для комерційного використання (наприклад, ділянка для розміщення автозаправної станції).

Як визначають вартість нежитлової нерухомості

Враховуючи те, що кожен об’єкт нежитлової нерухомості є по-своєму унікальним, достатньо важко та мабуть неможливо вмісти опис особливостей проведення оцінки кожного типу нерухомості в одну сторінку сайту. Відомо, що типові квартири мають лише декілька характеристик, що мають суттєвий вплив на їхню ринкову вартість – розташування, площа, поверх, стан. Оцінка квартир зводиться до того, що треба просто подивитись, скільки коштують схожі квартири у сусідніх домах.

Для проведення оцінки нерухомості, яка відноситься до нежилого фонду, такий підхід не завжди фізично можливий, особливо у випадках оцінки окремо розташованих будівель або виробничо-складських комплексів. Точніше буди сказати, що порівняльний підхід, безперечно, можливий і для таких типів нерухомості, більше того, він широко застосовується на практиці, проте часто дає результат, який навряд чи можна прийняти у якості ринкової вартості.

Це пов’язано із тим, що нежитлова нерухомість має забагато критеріїв, які мають безпосередній вплив на її вартість, тому знайти достатню кількість пропозицій щодо продажу аналогічної нерухомості з точно такими ж характеристиками часто просто неможливо.

Тому для проведення оцінки нерухомості на перший план виходить так званий дохідний підхід, який визначає ринкову вартість майна через розмір доходу, який воно може приносити своєму власнику. Якщо Вам цікаво в ознайомитись із тим, як оцінюється вартість нерухомості із використанням дохідного підходу, рекомендуємо звернутись до цієї статті.

Як виглядає звіт про оцінку нерухомості

Ми зробили оглядове відео на прикладі звіту про оцінку комунального майна. Воно в загальних рисах дає уявлення, що з себе представляє результат роботи оцінювача.

Ми будемо раді відповісти на Ваші запитання. Будь ласка, телефонуйте!