Оцінка права оренди земельної ділянки

Земля є об’єктом економічних відносин і має споживчу вартість як сама по собі, так і у складі майнових комплексів, які на ній розташовані. Земельні ділянки беруть участь в угодах купівлі-продажу, а також і стають предметом орендних відносин.

Що таке право оренди земельної ділянки?

З економічної та юридичної точок зору право оренди земельної ділянки – це комплекс правових можливостей, які отримує орендар, уклавши договір оренди із власником землі.

Дані права обумовлюються у тексті договору та складаються з таких положень, як:

• можливість використовувати ділянку у господарських чи інших процесах;
• здавати її у суборенду;
• надавати як заставу для отримання кредитів;
• передавати її третім особам як внесок у статутний фонд.

Особливість прав оренди полягає в тому, що вони обмежені в часі (від одного року і більше) та у договорі обов’язково вказуються додаткові можливості:

1. пролонгації договору;
2. розірвання за спільним рішенням або ініціативою одного з учасників.

Договори оренди укладаються як між фізичними, юридичними особами та представниками державних або муніципальних органів, залежно від того, у чиїй власності знаходиться земельна ділянка.

До закінчення терміну договору, власник при отриманні орендної плати та дотриманні основних умов договору не має права впливати на використання ділянки. При цьому майнові права, отримані орендарем, мають не тільки юридичну силу, а ще й фінансову цінність.

Що таке оцінка вартості права оренди земельної ділянки?

У законодавстві, що регламентує оціночну діяльність в Україні, передбачена можливість оцінки не тільки фізичних об’єктів (які мають матеріальне втілення), але й майнових прав, зокрема, на оренду майна, включаючи і земельні ділянки.

Під визначення оцінки права оренди землі потрапляє перелік дій щодо визначення вартості не самої ділянки, а тих вигод, які отримає орендар при реалізації своїх прав або ефективному використанні ділянки самостійно. Оцінка може визначатися за певний період (місяць, рік, весь термін дії договору).

Основні показники, що впливають на визначення ринкової вартості прав оренди:

• фізичні характеристики ділянки (площа, форма, місце знаходження тощо);
• юридично оформлене цільове призначення (сільськогосподарські землі, під житлову забудову, для промислового використання, лісовий або водний фонд);
• права, надані орендарю (самостійне користування, можливість передачі третім особам, право робити поліпшення, проводити будівельні роботи, можливість одностороннього розірвання тощо);
• терміни дії укладеного договору (чим більший строк, тим вища вартість прав);
• наявність заборон чи обтяжень (сервітутів);
• величина та правила внесення орендної плати.

Кожен із перелічених факторів надає певний вплив на результати оцінки, але їхня вага відрізняється. Так, місце знаходження та цільове призначення сильніше відбиваються на ціні, ніж розміри ділянки та інші фізичні показники.

Усі зазначені чинники враховуються під час проведення оціночних робіт. Оцінювачі визначають ймовірність і величину можливого доходу орендаря за умови найефективнішого способу використання даної ділянки.

У виняткових випадках вартість майнових прав може мати негативну величину, якщо розмір орендної плати перевищує можливі вигоди орендаря.

Навіщо потрібна оцінка ринкової вартості прав на оренду земельної ділянки?

Грошова оцінка права оренди землі провадиться на підставі договору з однією з цих осіб:

1. власника земельної ділянки – орендодавця;
2. користувача – орендаря.

Необхідність проведення оцінки виникає у таких випадках:

• Власник землі не використовує її у своїх цілях, збирається здати ділянку в оренду та хоче визначити оптимальну величину орендної плати. У цьому випадку звіт про оцінку замовник не тільки використовує самостійно, а й пред’являє його потенційним орендарям як аргумент, що підтверджує обґрунтованість вимог.
• Орендар, який укладає договір з державними органами, не задоволений умовами та бажає самостійно замовити незалежне оцінювання, щоб наполягти на зміні угоди.
• Особа, яка уклала договір, має намір отримати банківський кредит під заставу орендованої ділянки.
• Орендована земля виступає як внесок до статутного фонду, і тому необхідно правильно визначити розмір цієї інвестиції.
• Навпаки, покупець придбає підприємство, в капіталі якого є договір оренди або об’єкт нерухомості знаходиться на території орендованої ділянки. Він хоче дізнатися справжню вартість придбання, особливо, якщо з моменту внесення в уставний капітал пройшов деякий час або на ділянці зроблено зміни, що вплинули на її вартість.
• Укладається договір суборенди, і одна зі сторін наполягає на проведенні оцінки.
• Орендована ділянка переходить у спадок, і нотаріусу необхідна її вартість для визначення плати за оформлення спадщини.
• Виникли суперечки між орендодавцем, орендарем, суборендарем, які передані для вирішення на судовий розгляд.

Зазвичай замовити оцінку майнових прав можуть лише особи, які мають безпосереднє відношення до оцінюваної ділянки. Або за довіреністю від одного з учасників договору, оскільки доведеться надати документи, що стосуються як самої ділянки, так і договірних умов. Проте в деяких випадках при проведенні оцінки для суду, оцінювачі можуть надати офіційну консультацію і особі, яка формально не має відношення до спірної землі.

Які методи оцінки застосовують оцінювачі?

Методиками передбачено використання різних методів оцінки, кожен з яких є актуальним в різних ситуаціях. Вибір того чи іншого варіанту проводиться на розсуд оцінювача, нерідко використовуються і кілька методів одночасно. У тексті звіту обов’язково вказується, що саме застосовувалося щодо розрахунку.

• Найдоступніший спосіб – порівняння, за яким проводяться аналогії з операціями на подібних ділянках. Застосування даного методу обмежено і поширюється лише за наявності порівнянних прикладів. Наприклад, на сайті Української універсальної біржі оренда землі представлена в пропозиціях на відкритих аукціонах. Проаналізувавши ринок пропозиції та попиту на аналогічні майнові права, оцінювач може зробити висновок і щодо вартості права оренди на «нашу» ділянку.
• Якщо ділянку забудовано, використовуються методи виділення чи розподілу. Із загальної вартості об’єкта виділяється вартість будівель з урахуванням їх особливостей, і таким чином визначається «залишкова» ринкова вартість ділянки.
• Визначення капіталізації доходів є найважливішим і найактуальнішим. За допомогою цього методу визначається очікуваний прибуток від комерційного чи виробничого використання ділянки. Відповідно до цього методу, прибуток визначається з урахуванням найкращого використання (максимального доходу).
• Спосіб виділення залишку аналогічний попередньому методу. Проте застосовується в тих випадках, коли на ділянці, що орендується, лише плануються поліпшення. Наприклад, будівництво, рекультивація або інші приклади вкладень, що підвищують вартість самої ділянки та рівень одержуваного з нього доходу. Потім із вартості, отриманої шляхом капіталізації грошових потоків, віднімають суми інвестицій.
• Часто сторони заздалегідь визначились із видом діяльності, яким орендар має намір займатися на ділянці. В цьому випадку в розрахунках використовуються очікувані доходи саме від зазначеного бізнесу, тому метод має назву передбачуваного використання.

Незалежно від використовуваного методу, оцінювач зобов’язаний мати повну інформацію про ситуацію на земельному ринку та дохідність різних видів бізнесу. Часто відомості, одержувані від діючих об’єктів, мають суперечливий характер. Адже навіть однаковий вид діяльності може бути успішним в одного підприємця і збитковим в іншого. Оцінювачам доводиться звертатися до середніх величин, використовувати багато коригувань та припущень. При цьому кожна цифра у звіті отримує докладне обґрунтування.

Необхідні документи

При оформленні заявки на проведення оцінки майнових прав на користування земельними ділянка подається наступний пакет документів:

1. відомості щодо замовника оцінки;
2. текст договору оренди, якщо його вже укладено, або проект із зазначенням орендної ставки;
3. документи щодо земельної ділянки, що стосуються її категорії, дозволів на види використання, карти та інші наявні матеріали, у тому числі обмеження (сервітути).

В залежності від конкретної ситуації оцінювачі можуть вимагати і додаткові документи, що стосуються самої ділянки або запланованої на ній діяльності.