Підхід до купівлі квартири в столичному регіоні – справа дуже і дуже серйозна. Різні фахівці постійно виступають з публікаціями про те, як і що необхідно зробити, щоб безпечно придбати квартиру, яку квартиру вибрати – вторинну або в новобудові, в Києві або найближчому передмісті столиці. У цьому нашому матеріалі, ми вважаємо, можна буде знайти корисну пораду, чим варто керуватися, і як уникнути негативних колізій при купівлі житла.
На сьогоднішній день найбільшим попитом користуються квартири-новобудови, і тому є безліч причин. Одна з них надзвичайно зрозуміла: нове – це завжди нове. Якщо вибір був вірним, квартира прослужить господареві довгі роки і зможе стати надійною фортецею і затишною оселею для всієї родини. Тим більше, новобудова – це «чистий аркуш», об’єкт без передісторії, довгих ланцюжків відчуження нерухомого майна, низки виписаних-прописаних або знятих-поставлених на реєстраційний облік за місцем проживання осіб.
Отже, як зробити правильний вибір при купівлі квартири в новобудові?
Про що тут йдеться:
1. Основні параметри, які необхідно врахувати при виборі новобудови
2. У чому основні плюси і мінуси будівель різних типів
3. Популярні варіанти оздоблення
4. Варіанти розташування квартири
1. Основні параметри, які необхідно врахувати при виборі новобудови
Купівля квартири безпосередньо у компанії-забудовника, без ланцюжка посередників – справа, як вважають фахівці, найбільш вигідна. Уклавши договір про пайову участь у будівництві, ви стаєте одним з інвесторів зведення обраного вами будинку і квартири – відповідно, отримуєте законне право на неї після закінчення будівництва. Важливі деталі тут наступні:
- репутація забудовника;
- зручність розташування новобудови і транспортна доступність;
- наявність розвиненої інфраструктури;
- поточна фаза та динаміка будівництва;
- екологія місця розташування;
- соціальний рівень майбутніх мешканців.
Якщо об’єкт викликав інтерес, перш за все необхідно отримати максимум інформації про забудовника. Потрібно посидіти перед монітором, побувати на форумах, де обговорюють дану компанію, почитати думки. Подивіться на інші об’єкти тієї ж будівельної фірми, зберіть максимум інформації. Дуже корисно відвідати не тільки об’єкти, де зараз йде будівництво, але й вже здані в експлуатацію та заселені ЖК.
Дуже важливе і транспортне питання. Маршрути міського транспорту, близькість до станцій метро, ваші власні постійні маршрути необхідно пройти крок за кроком і зафіксувати час, а якщо буде використовуватися особистий транспорт, то важлива наявність і стан доріг, паркувальних майданчиків, можливість використання стоянки або навіть покупки місця в паркінгу. Важливо також проїхати по маршруту в різний час доби, з метою встановити завантаженість трафіку.
Наявність розвиненої інфраструктури, як основної, так і периферійної, може бути наріжним каменем при купівлі житла. Треба звернути найпильнішу увагу на наявність не тільки поліклініки, школи, різних магазинів, а й дозвіллєвих центрів, спортивних комплексів, фітнес-клубів, а також різних дитячих установ, секцій, гуртків, дитячих садків, музичних шкіл, держустанов.
Уважне ставлення до екологічного портрету району – запорука проживання в здоровому, чистому місці. Наявність звалищ відходів, екологічно шкідливих виробництв, сміттєзвалищ, різних могильників всякої гидоти може позначитися не тільки на вартості квартири при продажу, але і на здоров’ї сім’ї мешканців. Будьте обережні і уважні. При бажанні, в Мережі можна знайти достатньо інформації про той район, де знаходиться новобудова.
2. У чому основні плюси і мінуси будівель різних типів
Зручність проживання, можливість спокійного існування і високий рівень комфорту дуже і дуже залежать від конструкції будівель, теплозахисності, якісної звукоізоляції, надійності та міцності стін, що забезпечують довговічність будівлі.
Зазвичай в нашій країні в ходу три основних типи будівель:
- панельні;
- монолітні і змішаної конструкції, коли нижня частина будівлі – моноліт, а верхні поверхи виконані з більш легкої цегли;
- цегляні будівлі, на сьогоднішній день досить рідкісні через складну технологію ручної кладки і невисоку швидкість зведення – з цими факторами пов’язана і дорожнеча.
Панельні будинки створюються зі стандартних залізобетонних панелей на заводах і потім збираються в потрібному місці методами промислової типової забудови, відомими ще з шістдесятих років минулого століття. Будуються вони швидко – півтора року і об’єкт готовий.
Монолітні будинки, як правило, більш потужні і довговічні, майже завжди будуються за індивідуальними і дрібносерійними проектами на масивних залізобетонних фундаментах, на яких зводяться монолітно-блокові конструкції. Такі будинки можуть стояти мало не півтора століття.
Цегляні будинки, як ми вже сказали вище, досить рідкісні. Але є дуже привабливими для покупки. Їх довговічність, теплий і екологічний матеріал іноді змушують будівельників комбінувати. Цегляні будинки міцні і надійні, всі знають, що найвідоміші хмарочоси Нью-Йорка побудовані з цегли.
Вважається, що в панельних будинках холодніше, ніж у всіх інших, високий рівень шуму, висока ймовірність наддуву холодного вітру в міжпанельні шви, які іноді не тільки недбало ізольовані, але і періодично потребують додаткової обробки. Все це вірно, але лише частково.
Тепло- і звукоізоляція будинків залежать не тільки від сумлінності будівельника і якості матеріалів, але часто і від серії будинку. Як правило, ретельно побудовані будинки новітніх серій позбавлені або майже позбавлені цього недоліку. І добротний, ретельно побудований панельний будинок новітніх серій тепліший і комфортніший за недбало побудований моноліт із застосуванням неякісних матеріалів. Але є й реальні проблеми – велика кількість несучих конструкцій у панельному будинку, що унеможливлює значне перепланування.
Монолітні споруди вважаються більш теплими, надійними і добре захищеними від шуму і холоду. Але тут теж необхідно розуміти, що найважливіше – якість будівництва і людський фактор. Часто будівництво ведеться некваліфікованою робочою силою, яка допускає недостатню якість. Тому важливий візуальний, досить вимогливий огляд. І третій кит – якість матеріалу. Якщо вона висока, як правило, будинок і теплий, і не гучний. Широкий крок прольотів і особливості будови будинку дозволяють проводити великі перепланування. Моноліт – надійне вкладення. Тому важлива репутація забудовника і думки мешканців з форумів. Ну і звичайно, рекомендація фахівця-ріелтора або оцінювача квартир.
Цегляні будинки бувають надзвичайно комфортними, в них тихо, тепло і затишно. Але з переплануванням теж все не так просто, конструкція таких будинків, як правило, рясніє несучими деталями, що не підлягають знесенню і зміні.
2.1.Основні види планування
Планування квартир дуже різноманітні, але легко поділяються на основні типи і види.
Перший тип – завершене або закрите планування, де всі приміщення не тільки ізольовані, але часто і оточені несучими стінами і вузлами, які роблять зміну конфігурації обсягів квартири мало можливою.
Другий тип – змішані планування, де поряд із завершеними закритими об’ємами, присутні і суміжні об’єми, з легко змінюють конфігурацію кімнат легкими перегородками, які можна вільно переставити.
Третій тип – відкриті або вільні планування, де власник об’єкта має право цілком дати волю своїй будівельній і дизайнерській фантазії.
Перелічимо основні види перепланувань. Планування за європейськими та американськими стандартами, що утворює або наявність слабо розмежованих житлових зон, або поєднує кухню, їдальню і вітальню в одне універсальне житлове приміщення, з елементами всіх трьох перерахованих призначень.
Фріплен – вільне планування з можливістю зводити будь-які перегородки, стіни тощо. Це задоволення недешеве, бо вимагає зведення ще додаткових конструкцій, і досить тривале, але дає повну свободу творчості. Унікальні планування – такі об’єкти купують оригінали і люди, які люблять все незвичайне.
Пентхаузи, квартири двох і більше рівнів, з терасами і оглядовими майданчиками, кімнатами-«акваріумами» з панорамним склінням або виступаючими еркерами і французькими балконами.
Деякі виділяють ще й так звані хайфлети – квартири з високими, від 4 до шести метрів стелями. Такі об’єкти підходять для абсолютно вільних творінь дизайнерського мистецтва, створення житлових напіврівнів, художньої організації простору, житлових і допоміжних приміщень квартири.
Планування класифікують також як прямі, дво- та різносторонні, кутові. Багато власників житла люблять анфіладні, лінійні планування, деяким подобаються кімнати з видами як на двір, коли хочеться відпочити, так і на вулицю, коли цікаво поспостерігати за тим, що там відбувається. А ось в кутових квартирах зазвичай холодніше. Деякі покупці підбирають квартиру за функціональністю, шукаючи об’єкти, де можна облаштувати сауну, гардеробну або комори.
3. Популярні варіанти оздоблення
Пропоновані варіанти ремонту та оздоблення квартири дуже різноманітні і залежать, в основному, від смаків і розміру гаманця клієнта.
Перелічимо пропозиції квартир за типом оздоблення:
- без нього;
- чорнове;
- попереднє або white box;
- чистове (фінішне);
- «під ключ»;
- ремонт на замовлення;
- з попереднім запрошенням художника-дизайнера для створення проекту інтер’єру та контролю втілення цього задуму у життя.
Всі ці варіанти відрізняються в основному вартістю і, звичайно, термінами можливого заселення. Але покупці, які знаються на ремонті або мають зв’язки в світі будівництва та дизайну, можуть серйозно заощадити, купивши об’єкт без ремонту або з грубим чорновим його варіантом. Поширена точка зору – ремонт без участі господаря апріорі не буває високої якості, хоча є й винятки.
4. Варіанти розташування квартири
Дуже важливо вибрати вдале розташування квартири всередині будинку. Звертайте увагу та такі особливості:
- розташування подалі від гучної сходової-ліфтової групи;
- бажано не кутова;
- не перший поверх, де взимку можливе переохолодження, цілий рік – шум вулиці та транспорту, низька інсоляція через загороджувальні об’єкти (трансформаторні будки, дерева), також ймовірність проникнення злодіїв до квартири традиційно вища, ніж на інших поверхах;
- не останній поверх, де висока ймовірність кримінальних проникнень (поверх непрохідний, мало відвідуваний, в робочий час іноді буває, що всі квартири порожні), є ризик вітрового охолодження квартири, протікання покрівлі або встановленого на технічних поверхах сучасних будинків газового водогрійного обладнання, ще й небезпечного – при неналежному огляді та обслуговуванні;
- квартири з близьким розташуванням вікон інших квартир збоку або навпроти – це може створювати дискомфорт.
4.1. Вибираємо поверх
У будинках великої поверховості з 1 по 3 поверх досить шумно, а на жвавих вулицях ще й пильно, відчуваються вихлопні гази автомобілів і запахи вулиці. Тому, незважаючи на низьку залежність від ліфтів, вони менш популярні. Ціни на 1 і 2 поверхи істотно нижчі, ніж на інших поверхах, крім останнього.
Квартири з 3-4 до 7 поверху – найпопулярніші: там менше шуму, туди не доходить пил, дим і неприємні запахи. Все, що вище, – це незручності при відключених ліфтах і небезпека при сильній пожежі. Дим, як відомо, піднімається вгору, а бігти вниз далеко. Зате тиша, чудові види з висоти і чисте повітря – на любителя.
5. Рекомендації щодо безпеки угоди та взаєморозрахунків
Перевірка чистоти юридичного титулу квартири – дуже важлива річ, і ми вже згадували про це. Оскільки колишніх власників, а отже, і передісторії, у квартири немає, важливо, який у нас забудовник. Репутація його повинна бути бездоганною – інакше це рулетка. Рекомендації прості – потрібен ріелтор, оцінювач або юрист цієї спеціалізації.
Соціальний склад мешканців будинку – серйозне питання для покупця нерухомості. Це не вторинний ринок, і не можна просто познайомитися з сусідами. А інший покупець укладає договір на стадії котловану. І тому, особливо при купівлі недорогого житла, обов’язково дізнайтеся, чи немає у вашому під’їзді (принаймні) квартир, які віддані забудовником місту, і в які вселять п’ючих мешканців реноваційних п’ятиповерхівок. Взагалі, важливо зробити все можливе, щоб з’ясувати подібні подробиці. Як правило, з покупцями працюють у відділі продажів компанії, і ось ці співробітники можуть знати про майбутніх мешканців більше за інших.
5.1. Вдалий вибір квартири на прикладі ЖК Star City
Гарним прикладом для придбання квартири є житловий комплекс «Стар Сіті» від компанії-забудовника Budcapital. На сайті проекту https://budcapital.ua/project/zhk-star-city можна знайти всю необхідну інформацію і проаналізувати характеристики, на які ми радили звертати увагу у цій статті. Цікаво що на території майбутнього ЖК окрім іншого запроектовано футбольне поле та парк, що є рідкістю для подібних проектів у Києві.
Ми зараз показали, на що в першу чергу необхідно звернути увагу, збираючись шукати собі квартиру в новобудові. Зрозуміло, ця стаття лише позначила основні напрямки. Деякими тонким юридичними та фінансовими аспектами ми настійно і щиро радимо займатися тільки разом з надійними професіоналами.
