Купівля нової квартири завжди пов’язана із труднощами вибору. Все ж таки, це придбання надовго стає місцем постійного проживання, тому відразу доводиться враховувати багато факторів. На якому поверсі зручніше буде жити? Наскільки розвинена інфраструктура або які перспективи її розвитку в цьому районі? У чому полягають основні відмінності нерухомості у новому житловому комплексі від вторинки? Розглянемо, як із розумом вибрати та купити квартиру та на що варто дивитися в першу чергу, щоб забезпечити комфортне життя в ній надовго.
Про що тут йдеться:
Яку квартиру вибрати: у новобудові або на вторинному ринку
За якою технологією зроблений будинок
Вибір поверху для майбутньої квартири
Соціальна та транспортна інфраструктура району
Як перевірити квартиру перед покупкою
Яку квартиру вибрати: у новобудові або на вторинному ринку
Перше питання, яке виникає при підборі житла, це де його краще купити: у новобудові від забудовника або на вторинному ринку у власника? В обох випадках є плюси і мінуси, які впливають на вибір підсумкового варіанту.
Квартири у новобудовах
Купуючи житло в новобудові, необхідно розуміти, що цей варіант не для тих, кому важливо швидке заселення. Продаж квартир забудовником починається ще на етапі будівництва. Щоб покупка виявилася вигідною, оформляти угоду слід на цьому етапі. Адже чим ближче терміни здачі проекту, тим вища буде ціна нерухомості. В середньому купити квартиру на етапі котловану буде вигідніше на 20-30%, у порівнянні з уже готовим будинком. Процес вигідний для обох сторін, оскільки покупець стає інвестором у будівництво новобудови. Він отримує право на придбання житла по завершенні будівництва, проте бере на себе ризики, пов’язані з можливими проблемами щодо успішного завершення будівництва.
Вторинне житло
Вторинне житло, що зрозуміло з самої назви, – це квартири, які вже мають власника, а переоформлення прав і користування майном можливо «прямо сьогодні». Перевагою тут будуть більш низькі ціни, наявність готового ремонту, соціальної інфраструктури, а також великий вибір пропозицій на ринку нерухомості. Але не обійтися і без мінусів, адже у багатьох випадках таке житло – це радянські та пострадянські будинки, життя в яких не відповідає сучасним стандартам. Звичайно, вторинку можна зустріти і у відносно недавно побудованих будинках, але різниця в ціні між первинною нерухомістю тут буде мінімальною. Вибирати цей варіант добре сім’ям із дітьми, для яких головним є це мінімум вкладень та вже підготовлені умови для життя.
За якою технологією зроблений будинок
Враховувати при виборі квартири потрібно і те, за якою технологією будувався сам будинок. Такі критерії, як рівень звуко- і теплоізоляції впливають на те, наскільки комфортним буде життя в такому будинку. В Україні поширено три типи домобудівництва: цегляне, панельне, монолітне.
- Цегла. З урахуванням того, наскільки дороге будівництво будинків із цегли, зустріти такі споруди можна або на вторинному ринку, або в елітному сегменті. Цегляне будівництво підходить лише в разі малоповерхового житлового будівництва. Якщо вийде знайти вдалу пропозицію, то від придбання будуть одні плюси. Будинки з цегли характеризує великий термін експлуатації, аж до 200 років, у квартирах добре зберігається тепло навіть в сильні морози. З недоліків можна виділити те, що стіни тут практично завжди є капітальними (несучими). Тому можуть бути складності, якщо ви вирішите провести перепланування.
- Панелі. Використовуються панелі – готові блоки із залізобетону. Будівництво нагадує збірку конструктора. Панельні будинки зводять за типовим проектом, на їхнє будівництво витрачається не так багато часу: зазвичай від одного до двох років. Термін експлуатації помітно нижче, ніж у житлового фонду з цегли – 70-100 років. У нових будинках можливе проведення перепланування, у більш старих – внутрішні стіни несучі. «Панельки» часто страждають від поганої звукоізоляції і тепловтрат.
- Моноліт. Найсучасніша, поширена технологія. Будуються такі новобудови на основі залізобетонного каркаса з міцним монолітним фундаментом. Домобудівництво не обмежується в поверховості, тому на основі такої технології завжди зводяться висотки. Прослужити такі будинки можуть більше 100 років, безшовні стіни гарантують хорошу теплоізоляцію. Але за рахунок великих будівельних блоків в міжквартирних стінах, звукоізоляція тут не найкраща.
В якому стані будинок
В першу чергу, звичайно, захочеться упевнитися у якості та надійності квартири. Але не забудьте приділити достатньо уваги і вивченню стану самого будинку, його під’їзду та прибудинкової території. Подивіться на те, в якому стані двір – чи знаходяться на його території лавочки, дитячі та спортивні майданчики. Важливим є і стан тротуару, наскільки зручно добиратися на машині до паркувальної зони (за її наявності), чи немає на дорозі ям, вибоїн. У під’їзді оцініть роботу та чистоту ліфта, сміттєпроводу. Не зайвим буде поговорити з потенційними сусідами, дізнатися про те, чи немає в будинку шкідників, як працюють комунальні служби, керуюча компанія.
Вибір поверху для майбутньої квартири
Вибір поверху – також дуже важливий фактор, адже поверховість напряму впливає на оцінку квартири. Раніше загально прийнятою була думка, що не варто купувати житло на першому і останньому поверсі. Тепер питань стало більше, оскільки поверховість зросла. Купити можна нерухомість як на третьому, так і на тридцять третьому поверсі, але де буде більше переваг? У кожного сегмента свої особливості:
- Нижні поверхи (1-5). Якщо будинок розташований близько до проїжджої частини, то слід очікувати сильну забрудненість повітря на нижніх поверхах. З плюсів такої нерухомості – невисока вартість (квартири коштують на 5-7% дешевше інших об’єктів новобудови) і незалежність від ліфта.
- Середні поверхи (5-12). Зазвичай користуються найбільшим попитом. До вікон доходить набагато менше забрудненого повітря, чутність з вулиці також нижча. З вікон відкривається непоганий краєвид, а до помешкання надходить більше світла.
- Верхні поверхи (з 12 і вище). Хоч верхні поверхи у висотках – це низький рівень шуму і чисте повітря, вони користуються такою ж середньою популярністю, як і нижні. До недоліків відносять залежність від ліфта, а також ризики, які пов’язані з пожежонебезпекою. Хоча щодо ліфта, треба уточнити. Якщо ліфт зламався, то верхні поверхи – це дійсно проблема. А от якщо ліфт працює, то у години пік можуть бути проблеми як раз у мешканців нижчих поверхів через переповненість та неможливість потрапити у кабіну.
Питання вибору поверху настільки важливе, що ми йому присвятили окрему статтю: «Як вибрати поверх квартири в новому будинку», рекомендуємо прочитати.
Особливості вибору планування
Чому так важливо врахувати при виборі квартири її планування? Сьогодні ринком нерухомості запропоновані різні варіанти: від невеликих студій до просторих пентхаусів закритого або відкритого типу. Не скрізь є можливість проведення перепланування, тому краще відразу вибирати простір, організований під інтереси майбутніх господарів.
До поширених типів планування приміщення відносять наступні:
- Кутове. У таких квартирах багато освітлення, як мінімум одна з кімнат відкриває огляд із вікон відразу на кілька сторін світу. Кутове скління також поширене у житлових приміщеннях цього типу. Але тут є недолік: через те, що відразу дві стіни є зовнішніми, таке приміщення складніше зігріти у холодну пору.
- Розстібне («розпашне»). Вікна таких квартир в різних кімнатах виходять відразу на обидві протилежні сторони навколо будинку. Це зручно, так як огляд відкривається відразу на двір і вулицю. Приватність мешканців – ще один плюс такого планування. Кімнати розташовані далеко одна від іншої, тому люди можуть лягати спати у різний час. Або займатися своїми справами (слухати музику, дивитися ТБ), не заважаючи іншим мешканцям.
- Лінійне. Класичне планування, де кімнати розташовані уздовж коридору, який їх об’єднує. Плюсом буде те, що при ремонті кімнати можна об’єднувати або розділяти, розподіляючи призначення житлової площі на власний смак.
Соціальна та транспортна інфраструктура району
Підбирати будинок слід із урахуванням району – наскільки розвинена в ньому інфраструктура і транспортна доступність. Продуктові магазини та аптеки повинні знаходитися поблизу від житлового комплексу. А до поліклініки, дитячого садка та школи можна було б легко дістатися пішки або автобусом. Це основний «набір» необхідних соціальних об’єктів, далі дивіться за своїми потребами. У нових будинках зазвичай бувають обладнані фітнес-зали, кафе і ресторани, а прогулянку у парку замінює озеленена прибудинкова територія. Погляньте на район очима його гостя – наскільки добре освітлена територія вночі? Чи є вільні місця на парковці? Як далеко йти до автобусної зупинки і наскільки зручно добиратися в інші райони? З огляду на ці нескладні поради при виборі квартири, ви легко підберете хорошу нерухомість для проживання.
Як перевірити квартиру перед покупкою
В обох випадках, якщо у планах купити нерухомість в новобудові або на вторинному ринку, потрібно правильно підійти до перевірки всієї документації. Після того, як всі документи будуть вивчені, є сенс переходити до безпосереднього огляду об’єкта. На жаль, на цьому етапі можна нерідко нарватися на шахраїв або упустити щось важливе з уваги. Тому питання якості та законності нерухомості найкраще передавати юристам або ріелторам. Якщо ж ви не сумніваєтеся в своїй кваліфікації, цей процес можна провести самостійно.
Перевірка квартири у новобудові
Найважливіше перевірити самого забудовника, його надійність і термін перебування на ринку нерухомості. Зробити це можна, прочитавши відгуки покупців на форумах вже побудованих будинків, сайтів із відгуками. Ретельно оцініть інші, вже здані проекти девелопера, для цього варто прогулятись по їхній прибудинковій території та поговорити із мешканцями. Пам’ятайте, що від вибору забудовника залежить термін реалізації новобудови і якість життя в квартирі. З документації слід перевірити наявність:
- актуальної проектної декларації;
- дозволи на будівництво будинку;
- дозвіл на введення в експлуатацію.
Електронні копії цих документів повинні бути у відповідній вкладці на офіційному сайті, оригінали зберігаються у забудовника, подивіться їх можна в офісі компанії.
Перевірка квартири на вторинці
У цьому випадку все трохи складніше. Документів, що вимагають перевірки, в рази більше, із поля зору не можна упускати жоден з них. Вимагайте від власника нерухомості тільки оригінали. При наявності декількох власників потрібно отримати письмову згоду від кожного. Також потрібно буде переконатися, що на момент проведення угоди у переданому до вашої власності об’єкту не був ніхто зареєстрований. Також потрібно перевірити, чи немає у житла ніяких обтяжень і заборгованостей. При продажу спільного майна або нерухомості, в якій прописані діти, потрібна згода другого з подружжя або соціальної служби.
