Що таке договір попередньої покупки і як його правильно оформити, чим завдаток відрізняється від авансового платежу, що з цього можна повернути, а що ні? З цими питаннями стикається більшість людей, які збираються купувати або продавати нерухомість. Розповідаємо, що краще вибрати, як не допустити помилок в процесі покупки житла і оформлення документів.
Завдаток
У ст. 570 чинного в Україні Цивільного Кодексу сказано, що:
- Завдатком слід вважати передачу фінансових коштів від покупця до продавця. Ця сума враховується при наступних платежах і виступає в якості підтвердження намірів придбання. А також служить гарантією виконання зобов’язань. Забезпечувальний завдаток закріплюється в тексті договору про купівлю/продаж або в додатках і доповненнях до цього документа.
- У разі, якщо в рамках судового розгляду немає можливості встановити, що фінансові кошти, які були передані покупцем відповідно до договору, виступали в якості завдатку, ці кошти слід вважати авансом.
Також слід зазначити, що завдаток передається після того, як був підписаний договір або одночасно з підписанням цього документа. Розглянемо три функції, які виконує завдаток:
- Платіжну. Є частиною коштів, які передаються продавцю покупцем згідно з договором.
- Доказову. Виступає в якості підтвердження намірів покупки.
- Забезпечувальну. Гарантує, що сторони виконають свої зобов’язання.
Після передачі та документального підтвердження отримання завдатку, сторони договору приймають на себе певні зобов’язання, які повинні виконати. Слід розуміти, що не можна оформити угоду про завдаток без підписання основного договору.
При цьому покупець не отримає назад свої кошти, навіть якщо відмовиться від придбання нерухомості. Це вкрай зручно для продавця. Однак якщо угода була скасована з ініціативи продавця, то гроші він повинен повернути в подвійному розмірі.
Аванс
Виступає в якості передоплати, переданої покупцем продавцеві для того, щоб підтвердити своє бажання укласти угоду. Однак аванс не має забезпечувальної функції та передається продавцеві до того, як надійде пропозиція про оформлення документів на нерухомість. Аванс виступає в ролі доказу наміру придбання. Цей платіж прийнято вважати частиною всієї суми за квартиру. Після передачі авансу покупець і продавець повинні підписати договір. Аванс виконує тільки дві функції:
- Доказову. Виступає в якості підтвердження наміру покупки.
- Платіжну. Є частиною всієї суми покупки.
На відміну від завдатку, при відмові від покупки аванс повинен бути повернутий покупцеві в обов’язковому порядку.
Як правильно оформити авансовий платіж і завдаток
У разі, якщо договір про купівлю/продаж нерухомої власності ще не був підписаний, то оформити завдаток не можна. Але можна передати авансовий платіж, який буде частиною попереднього договору купівлі нерухомості. У цьому документі забороняється вживати термін «завдаток», оскільки такий договір буде недійсним у разі розглядів у суді. Кошти, які передає покупець, можна вважати забезпечувальною або гарантійною сумою, що підкріплює укладення угоди.
Всі нюанси і «дрібниці» необхідно закріпити в офіційних документах. Включаючи штрафні санкції та можливі наслідки, які можуть настати, якщо одна зі сторін відмовиться від прийнятих на себе зобов’язань. Це стосується як покупця, так і продавця в рівній мірі. Якщо в тексті договору буде закріплений штраф, то він може бути виражений як в розмірах певної компенсації, так і в процентному співвідношенні від авансового платежу.
Розмір завдатку при купівлі нерухомості
Найчастіше обсяг авансового платежу безпосередньо залежить від вартості житла і усного договору продавця і покупця. Конкретну суму, яка підійде під всі випадки, назвати неможливо. Тому для кожної угоди все вирішується індивідуально.
Варто звернути увагу на те, що при бажанні можна взагалі обійтися без будь-яких попередніх платежів. Натомість відразу приступити до оформлення документів, збору довідок і замовлення експертної оцінки.
Якщо сторони вирішили оформити передачу завдатку, то його розмір зазвичай становить від 3 до 10 відсотків від вартості покупки. Більшість покупців намагаються знизити суму завдатку, адже якщо угода зірветься з їхньої вини, то гроші їм не повернуть. Продавець же навпаки, зазвичай зацікавлений отримати в якості завдатку найбільшу можливу суму.
Попередній договір
Найбільш оптимальним варіантом для первинного оформлення покупки квартири є підписання попереднього договору. Відповідно до ст.182 чинного Господарського кодексу, договір попередньої купівлі закріплює зобов’язання сторін про подальше підписання основного договору. Згідно з умовами, закріпленими в попередній домовленості.
Згідно даному документу, право володіння об’єктом житлової нерухомості ще не переходить до нового власника, проте сторони закріплюють умови купівлі/продажу в письмовій формі. Існує два типи таких угод:
- Попередній договір купівлі.
- Договір про наміри.
Останній не зобов’язує сторони ні до яких дій або зобов’язань. Найчастіше в основному договорі можна змінити будь-які умови, якщо цього вимагає одна зі сторін. При цьому учасники договору мають права відмовитися від його виконання в односторонньому порядку без наслідків. По суті, це просто письмова домовленість про бажання в майбутньому укласти остаточну угоду.
З попереднім договором купівлі-продажу все йде інакше. Адже це вже юридична угода, норми якого обов’язкові до реалізації. Підписанти (сторони) попереднього договору повинні виконати його вимоги, а в разі відмови від цього можливі штрафні санкції.
Як правильно оформити попередній договір покупки
Оформляти такий документ обов’язково в присутності нотаріуса. Це гарантує, що в майбутньому у сторін не виникне конфлікту інтересів. Юрист оформляє договір відповідно до вимог чинного законодавства, перевіряє справжність документів на право власності та гарантує законність майбутньої угоди.
Після підписання такого документа у продавця і покупця будуть нотаріально завірені умови майбутньої угоди в письмовій формі. Це гарантує наміри сторін і сумлінність їхнього виконання.
Нотаріус повинен бути свідком передачі завдатку, адже в разі виникнення спору між сторонами це можна використовувати в рамках розгляду в судовому порядку. Це доведе правоту покупця і гарантує, що він за будь-яких обставин отримає компенсацію, якщо така закріплена в тексті документа.
Вартість попереднього договору купівлі в Україні
Ціна оформлення такого документа найчастіше становить один відсоток від авансового платежу. Ця сума йде на оплату мита. Крім цього також потрібно оплатити роботу нотаріуса. Загальна вартість зазвичай становить близько двох тисяч гривень.
За цю скромну в порівнянні з ринковою оцінкою нерухомості суму обидві сторони можуть бути впевнені в законності всіх дій та у безпеці угоди. Адже якщо неправильно оформити розписку, то гроші можуть просто не повернути. І ніхто нічого довести не зможе. Грамотний юрист зможе вберегти від таких помилок і збереже ваші гроші.
Нотаріально завірений попередній договір, в якому детально зафіксовані всі нюанси, права і обов’язки сторін, їх наміри, а також можливі штрафи за порушення умов домовленості – це гарантія безпеки, спокою і надійності.
Повернення авансу або завдатку
Часом можуть виникнути різні непередбачені ситуації, які пов’язані з оплатою первинного внеску. Як вже було сказано, аванс в будь-якому випадку повинен бути повернутий покупцеві. Звичайно ж, якщо в попередньому договорі не було зазначено зворотного. В окремих ситуаціях, якщо за відмову з боку покупця передбачений штраф, то може бути повернута не вся сума, а тільки її частина. У будь-якому випадку це не варто доводити до суду, адже набагато простіше і швидше все вирішити між сторонами, просто знайшовши компромісний варіант.
Однак, якщо продавець категорично не хоче повертати фінансові кошти, то це вже серйозна проблема. Тоді необхідно подати відповідний позов до суду для подальшого розгляду.
Труднощі можуть бути, якщо суд прийняв рішення на користь покупця і зобов’язав продавця повернути всі кошти, проте власник нерухомості офіційно не працює, а аванс він вже витратив. У такій неприємній ситуації залишається тільки чекати, поки боржник поверне всі кошти. Тут навіть суд не може ніяк вплинути на процес. Адже суму авансу можуть виплачувати невеликими частинами протягом тривалого часу.
Висновок
В даний час ріелтори використовують досить багато хитрих прийомів, або ж просто не розбираються в юридичних питаннях. Саме тому посередники вважають, що авансовий платіж, завдаток і договір попередньої покупки нічим не відрізняються один від одного. Такі недобросовісні ріелтори ставлять перед собою тільки одну мету – отримати комісійні за угоду і залишити покупця вирішувати всі проблеми самостійно.
Щоб не бути обдуреним, слід звертатися за допомогою до кваліфікованих юристів, які забезпечать захист інтересів, проведуть комплексну консультацію, вбережуть від помилок. Юрист з нерухомості супроводжує всю угоду купівлі /продажу, гарантуючи її безпечне укладення.
Передача завдатку не завжди є вагомим аргументом для покупки та проведення оцінки квартири, адже людина може просто передумати з певних, іноді не залежних від неї, причин. Якщо неправильно оформити договір завдатку, то можна втратити не тільки гроші, але і житло. Досвідчений юрист перевірить справжність всіх документів і допоможе в їх оформленні, гарантуючи безпеку для клієнта.
Звертаємо Вашу увагу і на інші наші статті про нечистих на руку ріелторів, які обманюють довірливих клієнтів при купівлі-продажу та оренді нерухомості.
