Як відомо, основними типами комерційної нерухомості є офісні, торгові, складські та виробничі приміщення. При цьому фактори, що впливають на вартість для кожного типу нерухомості, розрізняються. Раніше ми писали про те, які характеристики офісних приміщень є ключовими при їх оцінці. Дана ж стаття присвячена оцінці торгових приміщень в професійних торгових центрах і звичайних магазинів.
При вивченні оголошень щодо продажу торгових площ досвідчені оцінювачі звертають увагу на дві групи факторів. Це критерії, характерні для всіх типів комерційної нерухомості. А також специфічні нюанси, що відносяться в першу чергу саме до приміщеннь торгового профілю.
Про що тут йдеться:
1. Оцінка комерційної нерухомості всіх типів
1.1. Специфіка визначення вартості торгових приміщень
2. Як вибрати приміщення під магазин?
2.1. Яка комерційна нерухомість підходить
2.2. Як вибрати місце для магазину
1. Оцінка комерційної нерухомості всіх типів
Основні параметри підбору аналогів для всіх видів комерційної нерухомості:
- Місцерозташування. Об’єкти порівняння підбираються в тому ж районі, де розташований об’єкт оцінки.
- Тип нерухомості: офіс, магазин, склад тощо. Порівнювати, наприклад, виробниче приміщення з торговельною площею, очевидно, буде некоректно.
- Рівень та якість внутрішнього оздоблення приміщень. Також необхідно звернути увагу на стан конструктивних елементів самої будівлі, де розташований оцінюваний об’єкт.
- Фактор масштабу. При вивченні оголошень необхідно вибирати об’єкти, які є максимально близькими по площі. У більшості випадків, чим більше площа нерухомості, тим нижче вартість одного квадратного метра. Хоча з цього правила досить часто бувають і винятки.
1.1. Специфіка визначення вартості торгових приміщень
Так що ж впливає на вартість торговельної нерухомості (крім основних критеріїв)? Нижче наводимо перелік специфічних факторів:
- Локальне місце розташування. Наприклад, Ваша торгова нерухомість знаходиться в центральній (діловій) частині міста. Там присутній багатий клієнт у вигляді інтуристів, а також знаходиться скупчення офісів міжнародних компаній. Зрозуміло, об’єктами порівняння можуть виступати виключно такі ж магазини, іноді навіть в межах одного кварталу. Наприклад, добре відомий Пасаж в Києві. Для оцінки приміщень у такому місці розглядати інші мікрорайони буде категорично неправильно. Але, якщо це звичайні магазинчики в спальних районах, то тут потрібно бути уважними. Тому що трафік вирішує все! Для периферійних районів характерні торгові «острівці», де на одному п’ятачку зосередилися і базар, і сфера послуг, і різноманітні магазинчики. Якщо Ви володієте торговою нерухомістю в таких місцях, то найправильнішим варіантом буде шукати аналоги саме на таких же «п’ятачках». Навіть якщо вони знаходяться в сусідніх мікрорайонах.
- Цільове призначення. Крім локального місця розташування, дуже важливо визначити, до якого виду відноситься Ваша торгова нерухомість. Це може бути сфера послуг, салон краси, перукарня, ательє або ветеринарна клініка. Або торгівля продовольчими та непродовольчими товарами: супермаркет, аптека, ломбард. Для такої діяльності трафік не на першому місці, – тут головне запит на послугу. Припустимо, Ви володієте перукарнею в глибинці великого спального району. У цьому випадку Вашим аналогом, безумовно, може бути і салон краси, і барбер-шоп, і ательє, але тільки з таким же розташуванням. Можна навіть “погуляти” в пошуках об’єктів по сусідніх схожих районах. Якщо ж Вам пощастило мати магазинчик з продуктами біля ключовий зупинки автотранспорту, то підбирайте такі магазинчики біля схожих об’єктів інфраструктури Вашого ж мікрорайону.
- Фасадність. Що таке “фасадність”, та на що вона впливає. Якщо вивіску Вашого магазину відмінно видно з проїжджаючого транспорту, або поруч з вітринами проходить активний пішохідний потік, то таке розташування називається фасадним. Для всіх торгових об’єктів цей нюанс відіграє ключову роль. Зовнішня реклама, яка добре видна, краща за будь-яку іншу. При підборі аналогів цей фактор потрібно обов’язково враховувати.
- Поверховість. Звичайно, перший поверх є перший поверх. А, якщо ще є і окремий вхід, то кращого варіанту для торгівлі не вигадаєш. Для сфери послуг це не проблема, але тоді потрібна додаткова реклама. Проаналізувавши ціни на торгові об’єкти перших і других поверхів, можна прийти до наступного висновку. Найчастіше приміщення на других поверхах не мають окремого входу. Враховуючи цей фактор, в одному і тому ж будинку при оцінці нерухомості такі об’єкти будуть істотно відрізнятися за ціною.
2. Як вибрати приміщення під магазин?
Знайти відповідне приміщення під свій магазин – це вкрай актуальна проблема для підприємців. В даний час однією з найбільш затребуваних ніш бізнесу є роздрібна реалізація продукції. Але варто пам’ятати про те, що підприємницька діяльність та її результати безпосередньо залежать від місця розташування торгової точки. Вибір місця для оренди приміщення під магазин – це вкрай складний процес, в ході якого необхідно звертати увагу на безліч нюансів і дрібниць.
2.1. Яка комерційна нерухомість підходить
Приміщення під роздрібні продажі можуть бути різних видів. Серед них найбільш поширені:
Магазини у великих торгово-розважальних центрах. Таке розташування є вкрай вигідним, адже ТРЦ відвідує безліч людей, а значить буде постійний потік клієнтів. При цьому підприємцю не потрібно самому вирішувати проблеми з підключенням необхідних комунікацій. Безсумнівним плюсом є і те, що в ТЦ завжди є охорона, тому опікуватись питаннями безпеки не доведеться. У торгових центрах найкраще розміщувати магазини брендової продукції, елітні алкомаркети або лавки з сувенірами і солодощами. При цьому слід пам’ятати, що найкраще розмістити магазин якомога ближче до входу.
Окрема будівля, яка не пов’язана з іншими об’єктами. Це вигідно, адже власник магазину зможе сам розпланувати розміщення вітрин, дизайн приміщення. При цьому можна вибирати будь-яке зручне місце з високою прохідністю, бажано подалі від конкурентів. Основним недоліком є те, що такі приміщення оцінюються та коштують набагато дорожче, як для оренди, так і на продаж. Також можуть виникнути труднощі з підведенням необхідних комунікацій.
Нежитлова квартира на першому поверсі в багатоповерхівці. Серед плюсів такого розташування варто відзначити близькість до потенційних клієнтів. Найзручніше в такому місці відкривати продуктовий магазин, адже мешканцям найближчих будинків не завжди хочеться їздити в супермаркети, а магазинчик під боком буде вкрай зручним для них.
2.2. Як вибрати місце для магазину
Правильно вибране місце для майбутнього магазину є запорукою успіху. В ході планування розташування торгової точки варто враховувати специфіку продукції, що продається. Саме тому місце для розміщення магазину безпосередньо залежать від продаваних товарів, рівня цін тощо.
Наприклад, маленькі магазинчики, які пропонують покупцям продукти та алкогольні напої, можна відкрити в будь-якому спальному районі міста. Рівень цін може бути вище, якщо поруч немає конкурентів. При цьому успішність ведення бізнесу також залежить і від асортименту пропонованої продукції.
У разі, якщо магазин спеціалізується на специфічній продукції, наприклад, на елітному алкоголі, унікальній нижній білизні для жінок або ювелірних прикрасах, то його потрібно відкривати в центрі міста. Необхідно вибирати місця, де за день проходить велика кількість людей.
Щоб оцінити найбільш вдале місце, варто вивчити демографічну обстановку в місті та конкретному районі. А також дізнатися, чи будуть поруч розташовані магазини конкурентів. Не варто відкривати магазини далеко від прохідних місць, в глибині району.
Велике значення має наявність парковки поруч з торговою точкою. Чим ближче клієнт залишить автомобіль, тим більша ймовірність, що він зайде саме в ваш магазин. Крім цього варто звернути увагу і на близькість до зупинок громадського транспорту. Наприклад, в Києві можна відкривати магазин поруч з будь-якою станцією метро, адже потік людей там завжди великий.
2.2.1. Вивчення прохідності місця
В процесі пошуку приміщення під магазин варто оцінювати нерухомість не тільки з точки зору того, скільки людей буде проходити повз магазин в день. Але також і число потенційних покупців.
Наприклад, в магазині продаються товари для дітей. Це означає, що потенційними покупцями виступають сім’ї з дітьми. Тому такі магазини можна відкривати поблизу шкіл і садків. Проте поруч зі студентськими гуртожитками такі магазини не будуть особливо популярні, хоч і кількість людей, які проходять повз, буде високою.
3. Що потрібно пам’ятати при пошуку приміщення
Знайти місце під магазин може бути вкрай непросто. В процесі пошуку відповідного необхідно ретельно все вивчити, зваживши всі плюси і мінуси. Слід звернути увагу на такі аспекти:
- стан приміщення;
- майбутню вартість оренди, якщо мова йде про комунальне майно;
- місце розташування;
- підключення до систем комунікацій;
- планування і загальну площу приміщення.
Ринкова вартість приміщення під магазин можна бути найрізноманітнішою. В першу чергу на вартість впливає місце, де знаходиться нерухомість. Наприклад, оренда у великому ТЦ досить дорога. А ось нежитлове комерційне приміщення на першому поверсі багатоповерхівки в спальному районі можна орендувати відносно недорого.
