Як відомо, основними типами комерційної нерухомості є офісні, торгові, складські та виробничі приміщення. При цьому фактори, що впливають на вартість для кожного типу нерухомості, розрізняються. Раніше ми писали про те, які характеристики офісних приміщень є ключовими при їх оцінці. Дана ж стаття присвячена оцінці торгових приміщень в професійних торгових центрах і звичайних магазинів.
При вивченні оголошень щодо продажу торгових площ досвідчені оцінювачі звертають увагу на дві групи факторів. Це критерії, характерні для всіх типів комерційної нерухомості. А також специфічні нюанси, що відносяться в першу чергу саме до приміщеннь торгового профілю.
Оцінка комерційної нерухомості всіх типів
Основні параметри підбору аналогів для всіх видів комерційної нерухомості:
- Місцерозташування. Об’єкти порівняння підбираються в тому ж районі, де розташований об’єкт оцінки.
- Тип нерухомості: офіс, магазин, склад тощо. Порівнювати, наприклад, виробниче приміщення з торговельною площею, очевидно, буде некоректно.
- Рівень та якість внутрішнього оздоблення приміщень. Також необхідно звернути увагу на стан конструктивних елементів самої будівлі, де розташований оцінюваний об’єкт.
- Фактор масштабу. При вивченні оголошень необхідно вибирати об’єкти, які є максимально близькими по площі. У більшості випадків, чим більше площа нерухомості, тим нижче вартість одного квадратного метра. Хоча з цього правила досить часто бувають і винятки.
Специфіка визначення вартості торгових приміщень.
Так що ж впливає на вартість торговельної нерухомості (крім основних критеріїв)? Нижче наводимо перелік специфічних факторів:
- Локальне місце розташування. Наприклад, Ваша торгова нерухомість знаходиться в центральній (діловій) частині міста. Там присутній багатий клієнт у вигляді інтуристів, а також знаходиться скупчення офісів міжнародних компаній. Зрозуміло, об’єктами порівняння можуть виступати виключно такі ж магазини, іноді навіть в межах одного кварталу. Наприклад, добре відомий Пасаж в Києві. Для оцінки приміщень у такому місці розглядати інші мікрорайони буде категорично неправильно. Але, якщо це звичайні магазинчики в спальних районах, то тут потрібно бути уважними. Тому що трафік вирішує все! Для периферійних районів характерні торгові «острівці», де на одному п’ятачку зосередилися і базар, і сфера послуг, і різноманітні магазинчики. Якщо Ви володієте торговою нерухомістю в таких місцях, то найправильнішим варіантом буде шукати аналоги саме на таких же «п’ятачках». Навіть якщо вони знаходяться в сусідніх мікрорайонах.
- Цільове призначення. Крім локального місця розташування, дуже важливо визначити, до якого виду відноситься Ваша торгова нерухомість. Це може бути сфера послуг, салон краси, перукарня, ательє або ветеринарна клініка. Або торгівля продовольчими та непродовольчими товарами: супермаркет, аптека, ломбард. Для такої діяльності трафік не на першому місці, – тут головне запит на послугу. Припустимо, Ви володієте перукарнею в глибинці великого спального району. У цьому випадку Вашим аналогом, безумовно, може бути і салон краси, і барбер-шоп, і ательє, але тільки з таким же розташуванням. Можна навіть “погуляти” в пошуках об’єктів по сусідніх схожих районах. Якщо ж Вам пощастило мати магазинчик з продуктами біля ключовий зупинки автотранспорту, то підбирайте такі магазинчики біля схожих об’єктів інфраструктури Вашого ж мікрорайону.
- Фасадність. Що таке “фасадність”, та на що вона впливає. Якщо вивіску Вашого магазину відмінно видно з проїжджаючого транспорту, або поруч з вітринами проходить активний пішохідний потік, то таке розташування називається фасадним. Для всіх торгових об’єктів цей нюанс відіграє ключову роль. Зовнішня реклама, яка добре видна, краща за будь-яку іншу. При підборі аналогів цей фактор потрібно обов’язково враховувати.
- Поверховість. Звичайно, перший поверх є перший поверх. А, якщо ще є і окремий вхід, то кращого варіанту для торгівлі не вигадаєш. Для сфери послуг це не проблема, але тоді потрібна додаткова реклама. Проаналізувавши ціни на торгові об’єкти перших і других поверхів, можна прийти до наступного висновку. Найчастіше приміщення на других поверхах не мають окремого входу. Враховуючи цей фактор, в одному і тому ж будинку при оцінці нерухомості такі об’єкти будуть істотно відрізнятися за ціною.
