Как известно, основными типами коммерческой недвижимости являются офисные, торговые, складские и производственные помещения. При этом факторы, влияющие на стоимость для каждого типа недвижимости, различаются. Ранее мы писали о том, какие характеристики офисных помещений являются ключевыми при их оценке. Данная же статья посвящена оценке торговых помещений в профессиональных торговых центрах и обычных магазинов.
При изучении объявлений о продаже торговых площадей опытные оценщики обращают внимание на две группы факторов. Это критерии, характерные для всех типов коммерческой недвижимости. А также специфические нюансы, относящиеся в первую очередь именно к помещениям торгового профиля.
Про що тут йдеться:
1. Оценка коммерческой недвижимости всех типов
1.1. Специфика определения стоимости торговых помещений
2. Как выбрать помещение под магазин?
2.1. Какая коммерческая недвижимость подходит
2.2. Как выбрать место для магазина
1. Оценка коммерческой недвижимости всех типов
Основные параметры подбора аналогов для всех видов коммерческой недвижимости:
- Месторасположение. Объекты сравнения подбираются в том же районе, где расположен объект оценки.
- Тип недвижимости: офис, магазин, склад и так далее. Сравнивать, например, производственное помещение и торговую площадь, очевидно, будет некорректно.
- Уровень и качество внутренней отделки помещений. Также необходимо обратить внимание на состояние конструктивных элементов самого здания, где расположен оцениваемый объект.
- Фактор масштаба. При изучении объявлений необходимо выбирать объекты, которые являются максимально близкими по площади. В большинстве случаев, чем больше площадь недвижимости, тем ниже стоимость её одного квадратного метра. Хотя из этого правила довольно часто бывают исключения.
1.1. Специфика определения стоимости торговых помещений
Так что же влияет на стоимость торговой недвижимости (помимо основных критериев)? Ниже приводим перечень специфических факторов:
- Локальное месторасположение. Например, Ваша торговая недвижимость находится в центральной (деловой) части города. Там присутствует богатый клиент в виде интуристов, а также находится скопление офисов международных компаний. Разумеется, объектами сравнения могут выступать исключительно такие же магазины, иногда даже в пределах одного квартала. Например, хорошо известный Пассаж в Киеве. Для оценки помещений в таком месте рассматривать другие микрорайоны будет категорически неправильно. Но, если это обычные магазинчики в спальных районах, то тут нужно быть внимательными. Потому что трафик решает все! Для периферийных районов характерны торговые «островки», где на одном пятачке сосредоточились и базар, и сфера услуг, и разнообразные магазинчики. Если вы владеете торговой недвижимостью в таких местах, то самым правильным вариантом будет искать аналоги именно на таких же пятачках. Даже если они находятся в соседних микрорайонах.
- Целевое назначение. Помимо локального месторасположения, очень важно определить к какому виду относится ваша торговая недвижимость. Это может быть сфера услуг – салон красоты, парикмахерская, ателье или ветеринарная клиника. Или торговля продовольственными и непродовольственными товарами: супермаркет, аптека, ломбард. Для такой деятельности трафик не на первом месте, – тут главное запрос на услугу. Допустим, Вы владеете парикмахерской в глубинке большого спального района. В этом случае Вашим аналогом, безусловно, может быть и салон красоты, и барбер-шоп, и ателье, но только с таким же месторасположением. Можно даже «погулять» в поисках объектов по соседним похожим районам. Если же Вам посчастливилось иметь магазинчик с продуктами возле ключевой остановки автотранспорта, то подбирайте подобные магазинчики возле схожих объектов инфраструктуры Вашего микрорайона.
- Фасадность. Что такое «фасадность», и на что она влияет. Если вывеску Вашего магазина отлично видно из проезжающего транспорта, или рядом с витринами проходит активный пешеходный поток, то такое расположение называется фасадным. Для всех торговых объектов этот нюанс играет ключевую роль. Хорошо просматриваемая внешняя реклама лучше любой другой. При подборе аналогов этот фактор нужно обязательно учитывать.
- Этажность. Конечно, первый этаж есть первый этаж. А, если еще есть и отдельный вход, то лучшего варианта для торговли не придумаешь. Для сферы услуг это не проблема, но тогда потребуется дополнительная реклама. Проанализировав цены на торговые объекты первых и вторых этажей, можно прийти к следующему выводу. Чаще всего помещения на вторых этажах не имеют отдельного входа. Учитывая этот фактор, в одном и том же здании при оценке недвижимости такие объекты будут существенно отличаться по цене.
2. Как выбрать помещение под магазин?
Найти подходящее помещение под свой магазин – это крайне актуальная проблема для предпринимателей. В настоящее время одной из самых востребованных ниш бизнеса является розничная реализация продукции. Но стоит помнить о том, что предпринимательская деятельность и ее результаты напрямую зависят от местоположения торговой точки. Выбор места для аренды помещения под магазин в Киеве – это крайне сложный процесс, в ходе которого необходимо обращать внимание на множество нюансов и мелочей.
2.1. Какая коммерческая недвижимость подходит
Помещения под розничные продажи могут быть разных видов. Среди них наиболее распространены:
Магазины в больших торгово-развлекательных центрах. Такое расположение является крайне выгодным, ведь ТРЦ посещает множество людей, а значит будет постоянный поток клиентов. При этом предпринимателю не нужно самому решать проблемы с подключением необходимых коммуникаций. Несомненным плюсом является и то, что в ТЦ всегда есть охрана, поэтому переживать по вопросу безопасности не придется. В торговых центрах лучше всего размещать магазины брендовой продукции, элитные алкомаркеты или лавки с сувенирами и сладостями. При этом следует помнить, что лучшее всего разместить магазин как можно ближе к входу.
Отдельное здание, которое не связано с другими объектами. Это выгодно, ведь владелец магазина сможет сам распланировать размещение витрин, дизайн помещения. При этом можно выбирать любое удобное место с высокой проходимостью, желательно подальше от конкурентов. Основным недостатком является то, что такие помещения стоят намного дороже, как для аренды, так и на продажу. Также могут возникнуть трудности с подведением необходимых коммуникаций.
Нежилая квартира на первом этаже в многоэтажке. Среди плюсов такого расположения стоит отметить близость к потенциальным клиентам. Удобнее всего в таком месте открывать продуктовый магазин, ведь жильцам ближайших домов не всегда хочется ездить в супермаркеты, а магазинчик под боком будет крайне удобным для них.
2.2. Как выбрать место для магазина
Правильно выбранное место для будущего магазина является залогом успеха. В ходе планировки расположения торговой точки стоит учитывать специфику продаваемой продукции. Именно поэтому место для размещения магазина напрямую зависят от продаваемых товаров, уровня цен и т.п.
К примеру, маленькие магазинчики, которые предлагают покупателям продукты и алкогольные напитки, можно открыть в любом спальном районе города. Уровень цен может быть выше, если рядом нет конкурентов. При этом успешность ведения бизнеса также зависит и от ассортимента предлагаемой продукции.
В случае, если магазин специализируется на специфической продукции, например, на элитном алкоголе, уникальном нижнем белье для женщин или ювелирных украшениях, то его нужно открывать в центре города. Необходимо выбирать места, где за день проходит большое количество людей.
Чтобы выбрать наиболее подходящее место, стоит изучить демографическую обстановку в городе и конкретном районе. А также узнать, будут ли рядом расположены магазины конкурентов. Не стоит открывать магазины далеко от проходных мест, в глубине района.
Большое значение имеет наличие парковки рядом с торговой точкой. Чем ближе клиент оставит автомобиль, тем больше вероятность, что он зайдет именно в ваш магазин. Помимо этого стоит обратить внимание и на близость к остановкам общественного транспорта. Например, в Киеве можно открывать магазин рядом с любой станцией метро, ведь поток людей там всегда большой.
2.2.1. Изучение проходимости места
В процессе поиска помещения под магазин стоит оценивать не только то, сколько людей будет проходить мимо магазина в день. Но также и число потенциальных покупателей.
Например, в магазине продаются товары для детей. Это означает, что потенциальными покупателями выступают семьи с детьми. Поэтому такие магазины можно открывать вблизи школ и садиков. Однако рядом со студенческими общежитиями такие магазины не будут особо популярны, хоть и количество проходящих мимо людей будет высоким.
3. Что нужно помнить при поиске помещения
Найти место под магазин может быть крайне непросто. В процессе поиска подходящего необходимо тщательно все изучить, взвесив все плюсы и минусы. Следует обратить внимание на такие аспекты:
- состояние помещения;
- стоимость аренды;
- месторасположение;
- подключение к системам коммуникаций;
- планировку и общую площадь помещения.
Цена помещения под магазин можно быть самой разной. В первую очередь на стоимость влияет место, где находится здание. Например, аренда в большом ТЦ довольно дорогая. А вот нежилое коммерческое помещение на первом этаже многоэтажки в спальном районе можно арендовать относительно недорого.
