При оценке квартир в большинстве случаев применяется метод анализа и сравнения цен на аналогичную недвижимость.
Суть данного подхода при проведении оценки заключается в том, что исходными данными для расчета рыночной стоимости недвижимости являются цены предложений по продаже подобных объектов. «Подобными» считаются объекты недвижимости, которые имеют такие же основные характеристики, как и объект оценки. К основным характеристикам квартир при определении их стоимости относят (в порядке значимости):
- местоположение – объекты подбираются в том же микрорайоне, либо в соседних микрорайонах со схожей инфраструктурой;
- тип дома – условно можно выделить такие типы домов: дореволюционные, «хрущевки», «сталинки», специальные проекты второй половины ХХ века (так называемые «совмины»), типовые панельные дома (КТ, АППС и т.д.), современные дома (начиная с 2000 года); новостройки (дома не старше трех лет);
- общая площадь – должна быть сопоставима у объекта оценки и аналогов, расхождение, как правило, не превышает 15%;
- количество комнат – в современных домах часто при одинаковой общей площади квартир количество комнат может отличаться (например, площадь 80 кв.м. характерна как для двухкомнатных, так и для трёхкомнатных квартир в современных домах), поэтому оценщик старается выбирать объект сравнения с тем же количеством комнат;
- этаж – как известно, квартиры на первых и последних этажах как правило пользуются меньшим спросом и стоят дешевле, чем квартиры на серединных этажах, поэтому этот фактор учитывается при оценке недвижимости;
- состояние внутренней отделки, комплектация мебелью и бытовой техникой.
Таким образом, для определения стоимости квартиры оценщик находит предложения о продаже подобного недвижимого имущества с учетом выше указанных критериев. Однако, довольно редко удается найти объект сравнения, который был бы полностью идентичный объекту оценки. Поэтому стоимость найденных объектов сравнения может корректироваться по тем характеристикам, которые не совпадают у оцениваемой квартиры и у той, с которой мы её сравниваем.
Сколько стоит моя квартира?
Ваша квартира стоит примерно столько же, сколько и подобные квартиры в подобных домах Вашего микрорайона за вычетом поправки на возможный торг, которая как правило принимается на уровне 5-15%. Для лучшего понимания процедуры проведения оценки стоимости недвижимости рекомендуем ознакомиться с примером отчета об экспертной оценки квартиры, перейдя по этой ссылке.
