Мы готовы предложить Вам лучшее!
ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА
(044) 233-09-03,  (096) 445-02-80,  ...показать все контакты...     info@realexpert.ua
Меню
ГЛАВНАЯ ГЛАВНАЯ   КОНТАКТЫ КОНТАКТЫ



Что такое «ценообразующие факторы» в оценке имущества

Від чого залежить вартість майна

Ценообразующие факторы – одно из важнейших понятий в оценке. Если очень упрощенно, то это факторы, от которых зависит стоимость объекта.

Основная проблема заключается в том, что этих факторов очень много. Причем некоторые из них являются очень субъективными. То есть они имеют значение только для конкретного продавца или покупателя. оценщиков специально учат выделять минимально необходимый набор факторов для получения достоверной экспертной оценки. Причем факторов массовых, то есть важных для всех или по крайней мере для большинства участников рынка.

Это выделение – непростая задача. Ведь многие факторы не столь уж существенны, как кажется на первый взгляд. Так, например, по значимости общая площадь квартиры значительно перекрывает количество комнат. Этот показатель является более объективным при проведении оценки квартир. При прочих равных квартира большей площади всегда будет стоить дороже. А вот трехкомнатная квартира далеко не всегда больше по площади, чем двухкомнатная.

Часто задают вопрос, а почему в расчете оценщики не учли тот или иной фактор. Дело в том, что если фактор влияет на рыночную стоимость совсем незначительно (доли или единицы процента), то анализ и учет его влияния не приведет к существенному изменению результата. На рынке всегда наблюдаются колебания цены даже на абсолютно одинаковые объекты. И эти колебания редко бывают менее 3-5%. То есть с легкостью перекроют любой фактор, влияющий на 0.5-1%.

Также проблемой в оценке недвижимости является учет фактора, который не является типичным на рынке. Например, иногда обращаются с просьбой оценить влияние на стоимость квартиры снижения ее освещенности из-за постройки нового дома напротив. Или снесенного сквера во дворе. Но ведь это нетипичные случаи, массовый покупатель не оперирует такими понятиями. Оценщик не найдет предложений о продаже, где фигурирует такой фактор. А значит не сможет определить степень его влияния. С точки зрения классической оценки имущества это задача не может быть решена. Здесь может быть аргументом только экспертное мнение какого-то опытного и общепризнанного специалиста по продаже недвижимого имущества. Но и такое мнение всегда будет субъективно. То есть не обоснованным в полной мере, что не допустимо в частности в случаях проведения независимой оценки для предъявления в суде.

ГЛАВНАЯ ГЛАВНАЯ   КОНТАКТЫ КОНТАКТЫ