Ми готові запропонувати Вам найкраще!
ЕКСПЕРТНА ОЦІНКА
(044) 233-09-03,  (096) 445-02-80,  ...показати всі контакти...     info@realexpert.ua
Меню
ГОЛОВНА ГОЛОВНА   КОНТАКТИ КОНТАКТИ



Що таке «ціноутворюючі фактори» в оцінці майна

Від чого залежить вартість майна

Ціноутворюючі фактори – одне з найважливіших понять в оцінці. Якщо дуже спрощено, то це фактори, від яких залежить вартість об’єкта.

Основна проблема полягає в тому, що цих факторів дуже багато. Причому деякі з них є дуже суб’єктивними. Тобто вони мають значення тільки для конкретного продавця або покупця. Оцінювачів спеціально вчать виділяти мінімально необхідний набір факторів для отримання достовірної експертної оцінки. Причому факторів масових, тобто важливих для всіх або принаймні для більшості учасників ринку.

Це виділення – непросте завдання. Адже багато факторів не настільки вже істотні, як здається на перший погляд. Так, наприклад, за значимістю загальна площа квартири значно перекриває кількість кімнат. Цей показник є більш об’єктивним при проведенні оцінки квартир. При інших рівних квартира більшої площі завжди буде коштувати дорожче. А ось трикімнатна квартира далеко не завжди більше за площею, ніж двокімнатна.

Часто задають питання, а чому в розрахунку оцінювачі не врахували той чи інший фактор. Справа в тому, що якщо фактор впливає на ринкову вартість зовсім незначно (частки або одиниці відсотка), то аналіз та врахування його впливу не призведе до істотної зміни результату. На ринку завжди спостерігаються коливання ціни навіть на абсолютно однакові об’єкти. І ці коливання рідко бувають менше 3-5%. Тобто з легкістю перекриють будь-який фактор, що впливає лише на 0.5-1%.

Також проблемою в оцінці нерухомості є облік фактора, який не є типовим на ринку. Наприклад, іноді звертаються з проханням оцінити вплив на вартість квартири зниження її освітленості через спорудження нового будинку навпроти. Або знесеного скверу у дворі. Але ж це нетипові випадки, масовий покупець не оперує такими поняттями. Оцінювач не знайде пропозицій про продаж, де фігурує такий фактор. І тому не зможе визначити ступінь його впливу. З точки зору класичної оцінки майна це завдання не може бути вирішене. Тут може бути аргументом тільки експертна думка якогось фахівця з продажу нерухомого майна. Але й вона завжди буде суб’єктивно. Тобто не обґрунтованою повною мірою, що не припустимо зокрема у випадках проведення незалежної оцінки для пред’явлення в суді.

ГОЛОВНА ГОЛОВНА   КОНТАКТИ КОНТАКТИ