У цій статті мова йде про особливості оренди комунального майна міста Києва, зокрема про оренду нерухомості. Оскільки інформації щодо цього питання є замало, ми спробуємо розповісти, яких випадках і для кого така оренда може стати у пригоді, а для кого, навпаки, немає навіть сенсу розглядати такий варіант та марнувати на це свій час.
Мабуть, найбільшою незручністю в цьому процесі є те, що у більшості випадків майже неможливо заздалегідь визначити орендну ставку на нерухомість через деякі особливості її розрахунку.
Особливості розрахунку орендної плати на комунальне майно
Для того, щоб місто провело розрахунок вартості оренди майна, потенційний орендар повинен за власний кошт спочатку замовити проведення оцінки нерухомості. Вихідними даними для проведення такої роботи є доручення від комунального підприємства, що є власником (балансоутримувачем) майна та довідки щодо характеристик нерухомості. До речі, домовлятися з оцінювачем щодо визначення дещо заниженої вартості є безглуздим, оскільки такі оцінки проходять обов’язкове рецензування (погодження) у департаменті оренди комунального майна міста Києва. Якщо оцінка майна буде нижчою за ціни на подібні приміщення, така робота просто не пройде погодження, а замовник втратить час та кошти.
Але ми трохи відійшли в сторону від основної теми статті. Після звернення в оціночну компанію замовник отримує експертну оцінку нерухомості, в якої визначена ринкова вартість нерухомого майна, наприклад, 15000 грн за кв.м. Але ж до чого тут орендна плата?
Справа в тому, что розмір орендної ставки напряму залежить від двох факторів:
- ринкової вартості нерухомого майна, яку визначив оцінювач та погодив департамент КМДА;
- коефіцієнту відношення річної орендної плати до ринкової вартості нерухомості, який залежить від того, який від діяльності буде проводитись у приміщенні (див. Методику розрахунку орендної плати №786).
Розглянемо на прикладах різних видів діяльності значення коефіцієнтів та розмір орендної ставки для умовного приміщення, вартість якого складає 15000 грн.
| Вид діяльності | Коефіцієнт | Річна орендна плата, грн./кв.м. в рік | Місячна орендна ставка, грн./кв.м. в місяць |
| Ювелірний магазин | 0,40 | 6000 | 500 |
| Офісне приміщення | 0,18 | 2700 | 225 |
| Перукарня або ремонт одягу | 0,04 | 600 | 50 |
Як бачимо, оренда комунальної нерухомості з метою розміщення там ювелірного магазину є доволі сумнівним ділом. Якщо розглядати варіант оренди для розміщення офісу, то основною перевагою комунального майна у порівнянні з приватним є захищеність орендаря від дострокового розірвання договору оренди з боку орендодавця. Оскільки договори оренди комунального майна зазвичай укладаються на строк у три роки, – цей аргумент може бути вирішальним для багатьох підприємців. Адже історій, коли орендодавець як то кажуть «передумав» здавати приміщення вже після того, як орендар провів там певні оздоблювальні роботи, вистачає.
Але найбільш розумно розглядати оренду комунального нерухомого майна, якщо Ваш бізнес пов’язаний із видами діяльності, які мають найменші значення вказаних вище коефіцієнтів. Найбільш розповсюдженим варіантом такого бізнесу є надання населенню різноманітних побутових послуг.
