У Постанові кабінету міністрів України, яка має назву Національні стандарти оцінки №1 чітко прописано визначення поняття «ринкова вартість». Ми, натомість, у рамках цієї статті спробуємо дати визначення цьому терміну, як то кажуть «людською мовою», а не сухою юридичної термінологією.
Чим відрізняється ціна від вартості
Спробуємо розпочати розгляд цього питання із визначення того, що таке ціна, що таке вартість, та чим вони між собою різняться. Ціна – це фактична сума грошей, яка переходить від покупця до продавця за будь-яку послугу або товар. Тобто ціна – це відображення деякого конкретного факту. Ціна за товар може бути і неадекватною, наприклад, у рекламі магазинів часто вказується «придбай дві одиниці товару та отримай третій у подарунок» або «замов послугу та отримай подарунок». Зазвичай під такими рекламними слоганами невеликими літерами написано, що під подарунком мається на увазі право на придбання товару чи послуги за ціною, наприклад, в одну копійку. Тобто за товар чи послугу, у рамках діючої акції, буде сплачено одну копійку, хоча абсолютно зрозуміло, що вартість цієї продукції є значно вищою.
Таким чином, можна переходити до визначення терміну «вартість». Вартість, на відміну від ціни, – це розрахункове а не фактичне значення, яке відображає цінність будь-якого майна у грошовому еквіваленті. У наведеному вище прикладі ринкову вартість акційних товарів чи послуг можна визначити, якщо проаналізувати ціни на аналогічну продукцію у інших магазинах. Таку процедуру визначення ринкової вартості називають порівняльним методичним підходом до оцінки майна.
Із визначенням ціни та вартості, напевно, більш менш все зрозуміло, тому можемо переходити до питання, що собою являє ринкова вартість. Ринкова вартість майна – це така ціна, яка буде у рівній мірі вигідна як продавцю, так і покупцю. Тобто це максимум, який покупець погодиться дати, та мінімум, за який продавець погодиться продати товар або надати послугу. Зрозуміло, що все це є дійсним за умови, якщо обидві сторони діють із знанням справи, без примусу т і мають для укладання угоди достатню кількість часу.
Як розрахувати ринкову вартість
Для визначення ринкової вартості будь-якого типу майна існує всього лише три підходи до розрахунків:
- Ринковий підхід. Базується на порівнянні цін на пропозиції на аналогічне майно, як у наведеному вище прикладі. Такий підхід також називають порівняльним. Суть його полягає в тому, що ваше майно коштує приблизно стільки ж, за скільки пропонується до продажу щось схоже. Звісно, це дуже спрощено, але загальна логіка зрозуміла. Інша річ, що знайти адекватний аналог для деяких видів нерухомості не завжди буває простим завданням. Тим більше, не один, а декілька. Крім того, оскільки кожен об’єкт є по-своєму унікальним, оцінювачі вводять коригування вартості в залежності від основних характеристик майна. Наприклад, відмінності у фізичному стані та внутрішньому оздобленню приміщень (рівні ремонту) між об’єктом оцінки та аналогами.
- Дохідний підхід. Вартість майна визначається, виходячи з розміру доходу, яке це майно може принести своєму власнику. Такий підхід найчастіше використовується при проведенні оцінки нерухомості. Для розуміння, як це працює, можна навести аналогію зі звичайним банківським депозитом. Якщо ми знаємо, який дохід на місяць приносить вклад, і яка у нього відсоткова ставка, ми можемо визначити розмір самого депозиту. Так само можна розрахувати, за яку суму можна здати майно в оренду. Для цього достатньо вивчити оголошення з орендними ставками на схожу за характеристиками нерухомість. Ну а після цього, знаючи можливі орендні платежі, не складно визначити і ринкову вартість самого об’єкта. Звичайно, постає питання, як визначити відсоткову ставку для таких розрахунків (за аналогією з тим самим депозитом). Однак це вже технічні деталі, оцінювачі з цим легко впораються. 🙂
- Витратний підхід. Цей підхід є, мабуть, найбільш суперечливим із точки зору визначення ринкової вартості. Суть методу полягає у тому, щоб врахувати всі витрати на створення подібного майна та відняти від цієї кошторисної вартості різні види зносу. Цей підхід не завжди може надати адекватну відповідь на питання: «за яку суму грошей можна продати це майно», а відповідає більшою мірою на питання: «скільки коштує створити новий об’єкт» та «скільки коштує його ремонт». При всіх своїх недоліках цей підхід до визначення вартості знайшов своє використання, зокрема, при проведенні оцінки обладнання та оцінки акцій.
Які ще існують види вартості
Наприкінці статті варто згадати про те, що у деяких положення Податкового кодексу (а саме у розділі щодо нарахування податку на дохід фізичних осіб при продажу нерухомого майна) ринкова вартість вказується у документах під назвою «оціночна». А у стандартах бухгалтерського обліку при проведенні оцінки основних засобів вона іноді згадується як «справедлива вартість». Інформацію щодо того, які ще існують види вартості (окрім ринкової), рекомендуємо прочитати статтю «Яку вартість визначає оцінювач».
