У нашій практичній діяльності з оцінки майна іноді трапляються випадки, коли вартість, яку визначив оцінювач, не повною мірою співпадає із очікуваннями клієнта. Нижче наведено приклади найбільш розповсюджених ситуацій, коли можуть виникати подібні невідповідності, та надано роз’яснення, чи є це проблемою, яку треба вирішувати. Але перед тим, як розглядати такі ситуації, для ліпшого розуміння суті питання радимо Вам ознайомиться зі статтею ” Що таке ринкова вартість “.
Коли ринкова вартість може суттєво відрізнятись від реальної ціни угоди?
Приклад 1 – Оцінка гаража. Із самого початку кризи у 2013му році, на ринку нерухомості склалася доволі чітка тенденція до зниження цін угод у доларовому еквіваленті. При цьому продавці виявились неготовими до суттєвого зниження цін, які звикли пропонувати саме у доларах. Проте покупці, які в своїй абсолютній більшості мають гривневі доходи, не можуть і не хочуть сплачувати за нерухомість за новим курсом, якій зріс у декілька разів. Таким чином, ринок завмер та демонструє постійне, хоча і повільне зниження доларових цін. Слід зазначити, що такий рух є нерівномірним на різних сегментах ринку нерухомості, а найбільш швидке зниження цін йде на ринку квартир у спальних районах (зокрема міста Києва), де між великою кількістю продавців йде жорстка конкуренція за кожного покупця. Найповільніше зниження цін пропозицій, як це не дивно, помічено на старі гаражні бокси к гаражних кооперативах. Більшість продавців, неначе домовились між собою, не знижують ціни на продаж у об’явах, а торг при реальних угода може доходити до 50%. Оскільки методика оцінки нерухомості змушує оцінювача спиратись на інформацію щодо цінових пропозицій подібного майна, при визначенні вартості гаражів часто-густо результат оцінки виявляється зависоким та неадекватним. Ми як оціночна компанія накопичили значний досвід у сфері проведення оцінки вартості нерухомості, зокрема й гаражів, тому намагаємось всіма доступними методами не допускати подібних ситуацій, проте казуси все ж таки трапляються.
Приклад 2 – Оцінка автомобіля. Тут одразу ж слід звернути увагу на те, що оцінка авто для цілей оподаткування у більшості випадків ґрунтується на інформації щодо середніх ринкових цін на транспортні засоби. Такі середні ціни наведено у спеціальному довіднику “Бюлетень автотоварознавця”, який використовують у своїй професійній діяльності судові експерти на оцінювачі. Нажаль, у цьому довіднику іноді трапляються помилки, найчастіше у цінах на найстаріші авто, наприклад Жигулі вісімдесятих років випуску. Окрім того, необхідно розуміти, що оцінювачі не мають можливості провести повноцінну авто товарознавчу експертизу, або врахувати всі чи навіть частину несправностей автомобіля. В рамках визначення вартості для цілей сплати податків використовується лише середні ціни на подібні транспортні засоби, тому якщо автомобіль, який оцінюють, перебуває у незадовільному стані, – його оціночна вартість може виявитись зависокою.
Оціночна вартість нижча за ринкову
Якщо оціночна вартість нижче фактичної ціни угоди, то жодних проблем не виникає взагалі. Нотаріус проводить розрахунок податків, виходячи із більшої вартості, тому Ви в угоді купівлі-продажу вказуєте фактичну ціну, та сплачуєте податки з цієї суми.
Оціночна вартість вища за ринкову
Якщо ж оціночна вартість виявилась вищою за ціну угоди, то Вам нотаріус нарахує податки, виходячи саме с оціночної вартості, хоча в угоді також буде вказана реальна сума угоди. У такій ситуації з одного боку потрібно розуміти, що Ви можете продати майно дешево або навіть подарувати його (тобто взагалі не отримати ніякого доходу), проте податки треба сплачувати з оціночної вартості, тобто від середніх цін, які сформувались на ринку майна даного виду. З іншого боку, якщо вартість, розрахована оцінювачем, виявилась суттєво вищою за реальну ціну угоди, Ви можете звернутись до оціночної компанії з проханням перевірити, чи не закралась у розрахунки банальна помилка.
