Обидва фактори: як стан внутрішнього оздоблення квартири, так і тип проекта та стан конструктивних елементів будинку обов’язково враховуються при виконанні оцінки квартир.
Якщо Ви прагнете розібратись у питанні проведення оцінки квартир більш глибше, – ми рекомендуємо прочитати статтю “Як визначається вартість квартири”.
У цьому ж матеріалі розглядається вплив двох факторів, які винесені у назву статті (“вбита квартира” та “старий будинок”) на ринкову вартість житла.
По-перше щодо старого будинку. Об’єкти порівняння для визначення вартості також будуть обиратися з житлового фонду старих будинків, тобто їхні ціни вже враховують цей фактор. При проведенні оцінки вартості нерухомості порівняння квартир у новобудовах та, наприклад, у «хрущівках» не є коректним. Більш детально про критерії та фактори обирання нерухомості для порівняння написано в статті, посилання на яку надане на початку цього матеріалу.
По-друге, щодо «вбитої» квартири. У більшості випадків, коли кажуть, що «моя квартира вбита», мають на увазі незадовільний стан внутрішнього оздоблення приміщень, а не аварійний стан конструктивних елементів самого будинку. В оціночній практиці зазвичай виділяють чотири стани внутрішнього оздоблення: відмінний (свіжий дорогий ремонт, так званий «євроремонт»); добрий (свіжий «косметичний» ремонт); задовільний («житловий стан») та незадовільний (тобто такий, при якому проведення комплексу робіт з поліпшення внутрішнього оздоблення приміщень є обов’язковою умовою подальшої експлуатації помешкання). При обиранні об’єктів нерухомості для порівняння оцінювач повинен орієнтуватись на квартири у такому ж фізичному стані, як і житло, вартість якого визначається. Але на практиці також не рідко трапляються випадки, коли нерухомість у незадовільному стані порівнюють із квартирами у доброму або навіть у відмінному стані. Такі ситуації найчастіше виникають, коли треба визначити вартість квартири без оздоблення у відносно новому домі, котрий, однак, вже є заселеним, а у всіх його інших квартирах зроблено ремонти. У таких випадках для визначення вартості нашої квартири без оздоблення необхідно із ціни пропозиції нерухомості з ремонтом відміну сувати кошторисні витрати на цей самий ремонт. Як саме це зробити (де взяти величину кошторисної вартості) – окреме питання, та ще й таке, на яке не завжди можна дати однозначну відповідь. Проте такі ситуації є скоріш виключеннями, аніж правилами.
Як правило, при проведенні оцінки у Києві оцінювач може знайти достатню кількість пропозицій щодо продажу житла в тому ж самому типі будинку та стані внутрішнього оздоблення, як і об’єкт оцінки. Тому у якості вихідних даних для визначення вартості “вбитої” квартири в старому будинку будуть використані лише об’яви з продажу такої ж самої нерухомості: в поганому стані та в будинку такого ж типу.
