Під час повномасштабної військової агресії російської федерації проти України до нас постійно надходять запити на оцінку нерухомості на тимчасово окупованих територіях. Така оцінка потрібна, зокрема, при оформленні спадщини або розподілі майна у суді під час розлучення. Хоча випадків, коли слід оцінити майно на непідконтрольних Україні територіях, значно більше. Наприклад, від громадян України такі довідки можуть вимагати за кордоном для надання допомоги вимушеним переселенцям.
Давайте розберемося, а чи взагалі можна визначити ринкову вартість нерухомості на тимчасово окупованих непідконтрольних територіях України. Здавалося б, у чому проблема? На жаль, не все так просто, як здається на перший погляд.
Міністерство з реінтеграції тимчасово окупованих територій України регулярно видає Перелік територій, де ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окуповані російською федерацією. Якщо населений пункт, де знаходиться ваша нерухомість, відноситься саме до таких територій і вам потрібна оцінка майна, – ця стаття може бути вам корисною.
Оцінювачі в Україні не проводять незалежну оцінку майна на тимчасово окупованих (неконтрольованих Україною) територіях, як мінімум, з трьох причин.
1. Принцип корисності та ринкова вартість.
Національний стандарт №1 «Загальні положення оцінки майна та майнових прав» регламентує, що незалежна оцінка має проводитися з урахуванням принципу корисності. Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за наявності вигоди від володіння ним для потенційного власника чи користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника (зокрема приносити дохід чи вигоду) протягом певного часу. Оскільки власник не може вільно користуватися та розпоряджатися майном на окупованих територіях відповідно до Законів України, визначення ринкової вартості такого майна неможливе.
Виходить, що там, де не працює правове поле України, неможливо визначити ринкову вартість майна, зокрема й нерухомості. Оскільки всі операції з такою нерухомістю регламентуються не законами України, а нікчемними рішеннями місцевої окупаційної влади. А якщо власник не може вільно володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном, то його ринкову вартість визначити неможливо.
2. Стан та наявність майна.
Згідно із вимогами законодавства та зокрема Національного стандарту №1, проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється ознайомлення з об’єктом оцінки. Тобто огляд об’єкта, якщо йдеться про нерухоме майно. Під час збройної агресії російської федерації оцінювачі не можуть виїхати на тимчасово окуповані території для проведення такого огляду.
Відповідно, фахівці не мають можливості визначити не лише стан майна, а й взагалі його фізичну наявність. Адже, як відомо, дуже багато найрізноманітніших будівель в результаті ведення бойових дій було суттєво пошкоджено або навіть повністю зруйновано.
Всі розуміють, що фізичний стан будь-якої нерухомості безпосередньо впливає на її вартість. Тому, не маючи можливості провести огляд, оцінювачі, відповідно, не можуть визначити ринкову вартість такого майна.
3. Ринок нерухомості на окупованих територіях.
Не всі знають, що у період воєнного стану нотаріуси не посвідчують договори відчуження щодо нерухомості на окупованих територіях. Проте це факт. Проведення таких угод технічно неможливе, оскільки реєстр Фонду державного майна України не формує довідки про автоматичну оцінку та не реєструє звіти оцінювачів, якщо майно знаходиться на непідконтрольній Україні території. А без цієї довідки чи реєстрації звіту укладання нотаріальної угоди неможливе. Яку вартість може мати нерухомість, яку неможливо офіційно продати? Питання риторичне.
Можна подивитися на питання і під іншим кутом. Якщо майно неможливо нотаріально переоформити, то ринок продажу нерухомості відсутній. Відомо, що для визначення ринкової вартості основним методом розрахунків є порівняльний підхід. Він ґрунтується на аналізі цін пропозицій такого майна. Але звідки взятися таким пропозиціям, якщо нотаріуси не проводять угоди? Ну а раз немає оголошень про продаж, то для оцінки просто немає вихідних даних. І визначити вартість нерухомості на окупованих територіях неможливо.
Висновок
Виходячи з наведених вище причин, оцінювачі не мають можливості визначити ринкову вартість нерухомого майна, якщо воно розташоване на непідконтрольній тимчасово окупованій території України.
Якщо оцінку вашого майна вимагають податкові органи або соціальні служби за кордоном, ви можете обґрунтувати неможливість її надання аргументами, наведеними у цій статті. Зверніть увагу на те, що на сайті є також її англомовна версія.
