Во время полномасштабной военной агрессии российской федерации против Украины к нам постоянно поступают запросы на оценку недвижимости на временно оккупированных территориях. Такая оценка нужна в частности при оформлении наследства или разделе имущества в суде при разводе. Хотя случаев, когда нужно оценить имущество на неподконтрольных Украине территориях, значительно больше. Например, от граждан Украины такие справки могут требовать за границей для выделения помощи вынужденным переселенцам.
Давайте разберемся, а можно ли вообще определить рыночную стоимость недвижимости на временно оккупированных неподконтрольных территориях Украины. Казалось бы, в чём проблема? К сожалению, не всё так просто, как может показаться на первый взгляд.
Министерство по реинтеграции временно оккупированных территорий Украины регулярно издает Перечень территорий, где ведутся (велись) боевые действия или временно оккупированных российской федерацией. Если населённый пункт, где находится ваша недвижимость, относится именно к таким территориям и вам нужна оценка имущества, – данная статья может быть вам полезна.
Оценщики в Украине не проводят независимую оценку имущества на временно оккупированных (неконтролируемых Украиной) территориях, как минимум по трём причинам.
1. Принцип полезности и рыночная стоимость.
Национальный стандарт №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» регламентирует, что независимая оценка должна производиться с учетом принципа полезности. Принцип полезности основывается на том, что имущество имеет стоимость только при наличии выгод от обладания им для потенциального собственника или пользователя. Под полезностью следует понимать способность имущества удовлетворять потребности владельца (в том числе приносить доход или выгоду) в течение определенного времени. Поскольку собственник не может свободно пользоваться и распоряжаться имуществом на оккупированных территориях в соответствии с Законами Украины, определение рыночной стоимости такого имущества невозможно.
Получается, что там, где не работает правовое поле Украины, невозможно определить рыночную стоимость имущества, в том числе и недвижимости. Поскольку все операции с такой недвижимостью регламентируются не законами Украины, а сиюминутными решениями местных оккупационных властей. А раз собственник не может свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, то и его рыночную стоимость определить невозможно.
2. Состояние и наличие имущества.
Согласно требованиям законодательства и в частности Национального стандарта №1, проведению независимой оценки имущества предшествует подготовительный этап, на котором осуществляется ознакомление с объектом оценки. То есть осмотр объекта, если речь идет о недвижимом имуществе. Во время вооруженной агрессии российской федерации оценщики не могут выехать на временно оккупированные территории для проведения такого осмотра.
Соответственно, специалисты не имеют возможности определить не только состояние имущества, но и вообще его физическое наличие. Ведь, как известно, очень много самых разнообразных строений в результате ведения боевых действий было существенно повреждено или даже полностью разрушено.
Все понимают, что физическое состояние любой недвижимости напрямую влияет на её стоимость. Поэтому, не имея возможности провести осмотр, оценщики соответственно не могут и определить рыночную стоимость такого имущества.
3. Рынок недвижимости на оккупированных территориях.
Не все знают, что в период военного положения нотариусы не заключают договоры отчуждения по недвижимости на оккупированных территориях. Тем не менее, это факт. Проведение таких сделок технически невозможно, поскольку реестр Фонда государственного имущества Украины не формирует справки об автоматической оценке и не регистрирует отчеты оценщиков, если имущество находится на неподконтрольной Украине территории. А без этой справки или регистрации отчета заключение нотариального соглашения невозможно. Какую стоимость может иметь недвижимость, которую невозможно официально продать? Вопрос риторический.
Можно посмотреть на вопрос и под другим углом. Если имущество невозможно нотариально переоформить, значит рынок продажи недвижимости отсутствует. Известно, что для определения рыночной стоимости основным методом расчетов является сравнительный подход. Он основывается на анализе цен предложений подобного имущества. Но откуда же взяться таким предложениям, если нотариусы не проводят сделки? Ну а раз нет объявлений о продаже, то для оценки просто нет исходных данных. И определить стоимость недвижимость на оккупированных территориях не представляется возможным.
Вывод
Исходя из приведенных выше аргументов, оценщики не имеют возможности определить рыночную стоимость недвижимого имущества, если оно расположено на неподконтрольной временно оккупированной территории Украины.
Если оценку вашего имущества требуют налоговые органы или социальные службы за границей, вы можете обосновать невозможность её предоставления аргументами, приведёнными в этой статье. Обратите внимание на то, что на сайте присутствует и её англоязычная версия.
