Итак, разобравшись в предыдущих статьях, как правильно подобрать аналоги для офисов и магазинов, дело дошло и до складов. На эти объекты обычно не обращают внимания, поскольку они выполняют вспомогательные логистические функции. Однако, когда возникает необходимость арендовать или купить склад, заказчики часто не знают, с какой стороны подойти к данному вопросу. Объявления по продаже можно найти на многочисленных сайтах агентств недвижимости, которые занимаются коммерческой недвижимостью. Но как правильно проанализировать приведенную на сайтах информацию и оценить склад, чтобы прийти к выводам о целесообразности покупки или аренды конкретного объекта?
Так что же влияет на стоимость складской недвижимости?
Основные факторы, влияющие на оценку стоимости недвижимости всех типов.
Напомним, что для любого недвижимого имущества главную роль играют следующие параметры и характеристики:
- Расположение объекта. Часто в профессиональной среде можно услышать полушутливое мнение, что на стоимость недвижимости влияют всего три фактора (три L): location, location и location. Безусловно, это преувеличение, однако влияние фактора местоположения на рыночную стоимость объектов трудно переоценить.
- Конструктивные и объемно планировочные характеристики. Функциональные типы помещений (офис, магазин, производство, склад и так далее).
- Состояние внутренней отделки помещений. Уровень ремонта. А также состояние самого здания, где находится анализируемое помещение.
- Площадь помещения. Размер, как известно, имеет значение. Часто для похожих с точки зрения остальных факторов объектов недвижимости стоимость одного квадратного метра может существенно меняться в зависимости от общей площади. Интересно, что для разных ситуаций такая зависимость может быть как прямой, так и обратной. Чаще бывает, что с увеличением общей площади стоимость одного метра становится меньше. По принципу оптовой покупки. Но иногда бывает и наоборот. Объекты больших площадей находятся в дефиците и наблюдается обратная зависимость.
Оценка склада (складского помещения)
- Удобность подъездов. Нет ничего лучше для склада, чем расположение рядом с ключевыми транспортными артериями. На въезде-выезде из города будет удобно размещение профессиональных логистических комплексов класса А или полупрофессиональных класса B. При этом непосредственно в городе могут располагаться склады класса от В до D. При подборе объектов сравнения обязательно следует учесть этот фактор, так как склад «на отшибе» промышленной зоны совсем не то же самое, что на фасаде дороги.
- Класс складской недвижимости. На этом вопросе нужно остановиться подробнее.
Классификация складских объектов
В связи со стремительным развитием логистики, рынок хранения товаров перешел на качественно другой уровень. Раньше при оценке профессиональным складом можно было считать любую металлоконструкцию, обшитую сэндвич-панелями. На сегодняшний же день это функциональный организм, оснащенный современными системами связи, видеонаблюдения, пожаробезопасности и тому подобное. Итак, если с классом А более-менее все понятно, то как разобраться с остальными категориями в подборе аналогов, ведь граница между некоторыми весьма условна. Например, А от B отличается количеством инженерного оснащения, но высота потолков помещений примерно одинаковая – не меньше 6 метров. Класс В может не иметь отдельных погрузочно-разгрузочных портов, тогда как для «А» это условие обязательно. Оба вида обязательно имеют свои индивидуальные внешние площадки для удобных маневров транспорта. С характеристиками при оценке складских помещений класса С и D все довольно банально и просто. Первые – это старые производственно-складские объекты на территориях бывших промышленных зон. Объекты без коммуникаций, пригодные исключительно для хранения стройматериалов или запчастей. Своей отдельной территории они не имеют, разгрузка товаров происходит внутри здания. Вторые – это подвальные помещения, выполняющие функцию склада (подсобки) при основном торговом помещении. Такие объекты недвижимости удобны, экономят время на подвозе продукции.
Конечно, есть и переходные классификации типа А+ и В+, но так как основной задачей статьи является помощь в поиске правильных аналогов, мы не будем усложнять. Надеемся, что описание основных критериев подбора аналогов поможет самостоятельно без оценщика недвижимости сориентироваться по стоимости Вашего имущества и правильно оценить склад.
