Розглянувши у попередніх статтях, як правильно обрати аналоги для офісів та магазинів, справа дійшла й до складів. На ці об’єкти зазвичай не звертають уваги, оскільки вони виконують допоміжні логістичні функції. Проте, коли виникає необхідність орендувати або купити склад, замовники часто не знають, з якого боку підійти до цього питання. Оголошення з продажу можна знайти на досить великій кількості найрізноманітніших сайтів. Але як правильно проаналізувати наведену на цих сайтах інформацію та оцінити склад? І при цьому так, щоб дійти висновків про доцільність купівлі або оренди конкретного об’єкта?
Так що ж має вплив на вартість складської нерухомості?
Основні фактори, що впливають на оцінку вартості нерухомого майна всіх типів.
Нагадаємо, що для будь-якої нерухомості головну роль відіграють такі параметри та характеристики:
- Розташування об’єкта. Часто у професійному середовищі можна почути напівжартівливу думку, що на вартість нерухомості впливають всього три фактори (три l): location, location і location. Безумовно, це перебільшення, проте вплив фактора розташування на ринкову вартість об’єктів важко переоцінити.
- Конструктивні й об’ємно-планувальні характеристики. Функціональні типи приміщень (офіс, магазин, виробництво, склад тощо).
- Стан внутрішнього оздоблення приміщень. Рівень ремонту. А також стан самої будівлі, де знаходиться аналізоване приміщення.
- Площа приміщення. Розмір, як відомо, має значення. Часто для схожих з точки зору інших факторів об’єктів нерухомості вартість одного квадратного метра може істотно змінюватися в залежності від загальної площі. Цікаво, що для різних ситуацій така залежність може бути як прямою, так і зворотною. Найчастіше буває, що зі збільшенням загальної площі вартість одного метра стає меншою. За принципом гуртової покупки. Але іноді буває і навпаки. Об’єкти великих площ знаходяться в дефіциті та спостерігається зворотна залежність.
Оцінка складу (складського приміщення)
- Зручність під’їздів. Немає нічого кращого для складу, ніж розташування поруч з ключовими транспортними артеріями. На в’їзді-виїзді з міста буде зручно розмістити професійні логістичні комплекси класу А або напівпрофесійні класу B. При цьому безпосередньо в місті можуть розташовуватися склади класу від В до D. При підборі об’єктів порівняння обов’язково слід врахувати цей фактор, оскільки склад «на відшибі» промислової зони зовсім не те ж саме, що на фасаді дороги.
- Клас складської нерухомості. На цьому питанні потрібно зупинитися докладніше.
Класифікація складських об’єктів
У зв’язку зі стрімким розвитком логістики, ринок зберігання товарів перейшов на якісно інший рівень. Раніше при експертній оцінці нерухомості професійним складом можна було вважати будь-яку металоконструкцію, обшиту сендвіч-панелями. На сьогоднішній день склад – це функціональний організм, оснащений сучасними системами зв’язку, відеоспостереження, пожежобезпеки тощо. Отже, якщо з класом А більш-менш все зрозуміло, то як розібратися з іншими категоріями в підборі аналогів, адже межа між деякими досить умовна. Наприклад, А від B відрізняється кількістю інженерного оснащення, але висота стель приміщень приблизно однакова – не менше 6 метрів. Клас «В» може не мати окремих вантажно-розвантажувальних портів, тоді як для «А» ця умова обов’язково. Обидва види мають свої індивідуальні зовнішні майданчики для зручних маневрів транспорту. З характеристиками при оцінці складських приміщень класу С і D все досить банально та просто. Перші – це старі виробничо-складські об’єкти на територіях колишніх промислових зон. Об’єкти без комунікацій, придатні виключно для зберігання будматеріалів або запчастин. Своєї окремої території вони не мають, розвантаження товарів відбувається всередині будівлі. Другі-це підвальні приміщення, що виконують функцію складу (підсобки) при основному торговому приміщенні. Такі об’єкти нерухомості зручні, економлять час на підвезенні продукції.
Звичайно, є і перехідні класифікації типу А+ В+, але так як основним завданням статті є допомога у пошуку правильних аналогів, ми не будемо ускладнювати. Сподіваємося, що опис основних критеріїв підбору аналогів допоможе самостійно без допомоги оцінювача нерухомості зорієнтуватися по вартості Вашого майна та правильно оцінити склад.
