Ми готові запропонувати Вам найкраще!
ЕКСПЕРТНА ОЦІНКА
(044) 233-09-03,  (096) 445-02-80,  ...показати всі контакти...     info@realexpert.ua
Меню
ГОЛОВНА ГОЛОВНА   КОНТАКТИ КОНТАКТИ



Як оцінити склад?

Оценить склад

Розглянувши у попередніх статтях, як правильно обрати аналоги для офісів та магазинів, справа дійшла й до складів. На ці об’єкти зазвичай не звертають уваги, оскільки вони виконують допоміжні логістичні функції. Проте, коли виникає необхідність орендувати або купити склад, замовники часто не знають, з якого боку підійти до цього питання. Оголошення з продажу можна знайти на досить великій кількості найрізноманітніших сайтів. Але як правильно проаналізувати наведену на цих сайтах інформацію та оцінити склад? І при цьому так, щоб дійти висновків про доцільність купівлі або оренди конкретного об’єкта?

Так що ж має вплив на вартість складської нерухомості?

Основні фактори, що впливають на оцінку вартості нерухомого майна всіх типів.

Нагадаємо, що для будь-якої нерухомості головну роль відіграють такі параметри та характеристики:

  1. Розташування об’єкта. Часто у професійному середовищі можна почути напівжартівливу думку, що на вартість нерухомості впливають всього три фактори (три l): location, location і location. Безумовно, це перебільшення, проте вплив фактора розташування на ринкову вартість об’єктів важко переоцінити.
  2. Конструктивні й об’ємно-планувальні характеристики. Функціональні типи приміщень (офіс, магазин, виробництво, склад тощо).
  3. Стан внутрішнього оздоблення приміщень. Рівень ремонту. А також стан самої будівлі, де знаходиться аналізоване приміщення.
  4. Площа приміщення. Розмір, як відомо, має значення. Часто для схожих з точки зору інших факторів об’єктів нерухомості вартість одного квадратного метра може істотно змінюватися в залежності від загальної площі. Цікаво, що для різних ситуацій така залежність може бути як прямою, так і зворотною. Найчастіше буває, що зі збільшенням загальної площі вартість одного метра стає меншою. За принципом гуртової покупки. Але іноді буває і навпаки. Об’єкти великих площ знаходяться в дефіциті та спостерігається зворотна залежність.

Оцінка складу (складського приміщення)

  • Зручність під’їздів. Немає нічого кращого для складу, ніж розташування поруч з ключовими транспортними артеріями. На в’їзді-виїзді з міста буде зручно розмістити професійні логістичні комплекси класу А або напівпрофесійні класу B. При цьому безпосередньо в місті можуть розташовуватися склади класу від В до D. При підборі об’єктів порівняння обов’язково слід врахувати цей фактор, оскільки склад «на відшибі» промислової зони зовсім не те ж саме, що на фасаді дороги.
  • Клас складської нерухомості. На цьому питанні потрібно зупинитися докладніше.

Класифікація складських об’єктів

У зв’язку зі стрімким розвитком логістики, ринок зберігання товарів перейшов на якісно інший рівень. Раніше при експертній оцінці нерухомості професійним складом можна було вважати будь-яку металоконструкцію, обшиту сендвіч-панелями. На сьогоднішній день склад – це функціональний організм, оснащений сучасними системами зв’язку, відеоспостереження, пожежобезпеки тощо. Отже, якщо з класом А більш-менш все зрозуміло, то як розібратися з іншими категоріями в підборі аналогів, адже межа між деякими досить умовна. Наприклад, А від B відрізняється кількістю інженерного оснащення, але висота стель приміщень приблизно однакова – не менше 6 метрів. Клас «В» може не мати окремих вантажно-розвантажувальних портів, тоді як для «А» ця умова обов’язково. Обидва види мають свої індивідуальні зовнішні майданчики для зручних маневрів транспорту. З характеристиками при оцінці складських приміщень класу С і D все досить банально та просто. Перші – це старі виробничо-складські об’єкти на територіях колишніх промислових зон. Об’єкти без комунікацій, придатні виключно для зберігання будматеріалів або запчастин. Своєї окремої території вони не мають, розвантаження товарів відбувається всередині будівлі. Другі-це підвальні приміщення, що виконують функцію складу (підсобки) при основному торговому приміщенні. Такі об’єкти нерухомості зручні, економлять час на підвезенні продукції.

Звичайно, є і перехідні класифікації типу А+ В+, але так як основним завданням статті є допомога у пошуку правильних аналогів, ми не будемо ускладнювати. Сподіваємося, що опис основних критеріїв підбору аналогів допоможе самостійно без допомоги оцінювача нерухомості зорієнтуватися по вартості Вашого майна та правильно оцінити склад.



ГОЛОВНА ГОЛОВНА   КОНТАКТИ КОНТАКТИ