Оценщики определяют стоимость самой разнообразной недвижимости. И, если жилая недвижимость с её ценообразованием в общих чертах понятна всем заинтересованным лицам, то с коммерческой недвижимостью всё не так очевидно и однозначно. Особенно, если речь идёт о гостинице в крупном туристическом городе. Ведь даже чтобы просто снять номер в гостинице в Одессе нужно проанализировать довольно большое количество вариантов и предложений. И только потом остановить выбор на приемлемом варианте, как, например, по указанной выше ссылке. Со стоимостью номера разобраться легко, но как же определить стоимость целой гостиницы как объекта недвижимости и в то же время как прибыльного бизнеса?
С какой стороны подойти к расчету стоимости гостиницы?
Как известно, любой объект, будь то имущество или имущественные права, можно оценить с трёх точек зрения:
- Анализ затрат на создание подобного объекта.
- Изучение рынка предложений к продаже подобных объектов.
- Составление прогноза или бизнес плана и анализ дохода, который приносит объект своему владельцу.
Можно ли самостоятельно, хотя бы грубо, определить рыночную стоимость небольшой гостиницы, например, в той же Одессе? Давайте порассуждаем.
Анализ затрат на строительство гостиницы в Одессе.
Как известно, затраты на создание объекта недвижимости разделяются на три крупные составляющие:
- Поиск подходящего и покупка земельного участка под строительство.
- Непосредственно строительство объекта недвижимости.
- В случае гостиницы – комплектация здания мебелью и необходимым оборудованием для приёма гостей.
Однако, на практике оценить гостиницу в Одессе таким подходом вряд ли выйдет. Дело в том, что этот город имеет особенность ценообразования. Здесь ценность и стоимость недвижимости в значительной части определяется близостью к морю, а не к географическому центру города. Поэтому найти пустой участок, подходящий под строительство гостиницы в Одессе недалеко от моря, это скорее утопия, чем реальность. Даже названия местных гостиниц, такие как «Алые Паруса» намекают, что основной фактор, который манит туристов город – это море.
Исходя из этого, очевидно, что стоимость существующей гостиницы необходимо считать как-то по-другому.
Изучение предложений по продаже готового гостиничного бизнеса.
Обычно в крупных туристических городах, таких как Одесса, всегда можно найти предложения по продаже гостиничной недвижимости или бизнеса. Однако и тут возникает ряд нюансов. Обычно, каждый подобный объект по-своему уникален. С точки зрения и локального расположения, и размера, и особенностей номерного фонда. Кроме того, если гостиница действующая, у неё может быть своя репутация или имидж. При чём как позитивный, так и крайне негативный. А эти факторы учесть при оценке гостиницы крайне сложно.
Вообще, сравнительный подход при условии достаточного количества предложений, даст возможность по крайне мере в первом приближении оценить гостиницу в Одессе, и определить её ориентировочную рыночную стоимость.
Прогнозирование будущих доходов и расходов.
Наиболее правильным вариантом проведения оценки гостиницы является доходный подход. Однако при этом он, вероятно, и самый сложный в применении, поскольку базируется на значительном количестве предположений и допущений.
Для того, чтобы определить стоимость отеля через его доходность, необходимо определить валовый доход, который объект генерирует за год. Здесь очень важно учесть недозагрузку (вакантность) номеров в зависимости от сезона. А также и сезонное изменение цен их на аренду.
После этого необходимо рассчитать и суммарные годовые расходы на содержание бизнеса. Здесь и обновление мебели с оборудованием, зарплата персонала, налоги и тому подобное. Понимание ориентиров по годовым доходам и расходам даст нам возможность определить ожидаемую прибыль от нашего гостиничного бизнеса. Ну а зная чистую прибыль не сложно рассчитать и стоимость самого объекта по аналогии с банковским депозитом. Зная проценты, которые он приносит, легко можно определить и его сумму. То есть в нашем случае стоимость гостиницы в Одессе.
