Ми готові запропонувати Вам найкраще!
ЕКСПЕРТНА ОЦІНКА
(044) 233-09-03,  (096) 445-02-80,  ...показати всі контакти...     info@realexpert.ua
Меню
ГОЛОВНА ГОЛОВНА   КОНТАКТИ КОНТАКТИ



Як оцінити готель

Оценка гостиницы

Оцінювачі визначають вартість найрізноманітнішої нерухомості. І, якщо житлова нерухомість з її ціноутворенням в загальних рисах зрозуміла всім зацікавленим особам, то з комерційною нерухомістю все не так очевидно і однозначно. Особливо, якщо мова йде про готель у великому туристичному місті. Адже навіть щоб просто зняти номер у готелі в Одесі потрібно проаналізувати досить велику кількість варіантів і пропозицій. І тільки потім зупинити вибір на прийнятному варіанті, як, наприклад, за вказаною вище посиланням. З вартістю номера розібратися легко, але як же визначити вартість цілого готелю як об’єкта нерухомості і в той же час як прибуткового бізнесу?

З якого боку підійти до розрахунку вартості готелю?

Як відомо, будь-який об’єкт, будь то майно або майнові права, можна оцінити з трьох точок зору:

  1. Вивчення ринку пропозицій до продажу подібних об’єктів.
  2. Аналіз витрат на створення подібного об’єкта.
  3. Складання прогнозу або бізнес плану і аналіз доходу, який приносить об’єкт своєму власникові.

Чи можна самостійно, хоча б грубо, визначити ринкову вартість невеликого готелю, наприклад, в тій же Одесі? Давайте поміркуємо.

Вивчення пропозицій з продажу готового готельного бізнесу.

Зазвичай у великих туристичних містах, таких як Одеса, завжди можна знайти пропозиції з продажу готельної нерухомості або бізнесу. Однак і тут виникає ряд нюансів. Зазвичай, кожен подібний об’єкт по-своєму унікальний. З точки зору і локального розташування, і розміру, і особливостей номерного фонду. Крім того, якщо готель вже деякий час працює, у нього може бути своя репутація або імідж. При чому як позитивний, так і вкрай негативний. А ці фактори врахувати при оцінці вкрай складно.

Взагалі, порівняльний підхід за умови достатньої кількості пропозицій дає можливість принаймні в першому наближенні оцінити готель, тобто визначити його орієнтовну ринкову вартість.

Аналіз витрат на будівництво готелю в Одесі.

Як відомо, витрати на створення об’єкта нерухомості поділяються на три великі складові:

  • Пошук відповідного і покупка земельної ділянки під будівництво.
  • Безпосередньо будівництво об’єкта нерухомості.
  • У випадку із готелем – комплектація будівлі меблями і необхідним обладнанням для прийому гостей.

Однак, на практиці оцінити готель в Одесі таким підходом навряд чи вийде. Справа в тому, що це місто має особливість ціноутворення. Тут цінність і вартість нерухомості в значній мірі визначається близькістю до моря, а не до географічного центру міста. Тому знайти порожню ділянку, що підходить під будівництво готелю в Одесі недалеко від моря, це швидше утопія, ніж реальність. Навіть назви місцевих готелів, такі як «Червоні Вітрила» натякають, що основний фактор, який вабить туристів місто – це море.

Виходячи з цього, очевидно, що вартість існуючого готелю необхідно визначати якось по-іншому.

номер в готелі

Прогнозування майбутніх доходів і витрат.

Найбільш правильним варіантом проведення оцінки готелю є дохідний підхід. Однак при цьому він, ймовірно, і найскладніший у застосуванні, оскільки базується на значній кількості обмежень і припущень. Це стосується зокрема прогнозування розміру цін на номери, припущення щодо їхньої вакантності, особливо у перший рік роботи.

Для того, щоб визначити вартість готелю через його прибутковість, необхідно визначити валовий дохід, який генерує об’єкт за рік. Тут дуже важливо врахувати недозавантаження (вакантність) номерів в залежності від сезону. А також і сезонну зміну цін їхню на оренду.

Після цього необхідно розрахувати і сумарні річні витрати на утримання бізнесу. Тут і оновлення меблів з обладнанням, зарплата персоналу, податки тощо. Розуміння орієнтирів по річних доходах і витратах дасть нам можливість визначити очікуваний прибуток від нашого готельного бізнесу. Ну а знаючи чистий прибуток, не складно розрахувати і вартість самого об’єкта за аналогією з банківським депозитом. Знаючи відсотки, які він приносить, легко можна визначити і його суму. Тобто в нашому випадку вартість готелю в Одесі. Для бажаючих розібратись із тонкощамя використання доходного підходу, зокрема переходу віх доходу, який генерує об’єкт, до його вартості, радимо почитати більш детально про процесс дисконтування грошових потоків.



ГОЛОВНА ГОЛОВНА   КОНТАКТИ КОНТАКТИ