Оцінювачі визначають вартість найрізноманітнішої нерухомості. І, якщо житлова нерухомість з її ціноутворенням в загальних рисах зрозуміла всім зацікавленим особам, то з комерційною нерухомістю все не так очевидно і однозначно. Особливо, якщо мова йде про готель у великому туристичному місті. Адже навіть щоб просто зняти номер у готелі в Одесі потрібно проаналізувати досить велику кількість варіантів і пропозицій. І тільки потім зупинити вибір на прийнятному варіанті, як, наприклад, за вказаною вище посиланням. З вартістю номера розібратися легко, але як же визначити вартість цілого готелю як об’єкта нерухомості і в той же час як прибуткового бізнесу?
З якого боку підійти до розрахунку вартості готелю?
Як відомо, будь-який об’єкт, будь то майно або майнові права, можна оцінити з трьох точок зору:
- Вивчення ринку пропозицій до продажу подібних об’єктів.
- Аналіз витрат на створення подібного об’єкта.
- Складання прогнозу або бізнес плану і аналіз доходу, який приносить об’єкт своєму власникові.
Чи можна самостійно, хоча б грубо, визначити ринкову вартість невеликого готелю, наприклад, в тій же Одесі? Давайте поміркуємо.
Вивчення пропозицій з продажу готового готельного бізнесу.
Зазвичай у великих туристичних містах, таких як Одеса, завжди можна знайти пропозиції з продажу готельної нерухомості або бізнесу. Однак і тут виникає ряд нюансів. Зазвичай, кожен подібний об’єкт по-своєму унікальний. З точки зору і локального розташування, і розміру, і особливостей номерного фонду. Крім того, якщо готель вже деякий час працює, у нього може бути своя репутація або імідж. При чому як позитивний, так і вкрай негативний. А ці фактори врахувати при оцінці вкрай складно.
Взагалі, порівняльний підхід за умови достатньої кількості пропозицій дає можливість принаймні в першому наближенні оцінити готель, тобто визначити його орієнтовну ринкову вартість.
Аналіз витрат на будівництво готелю в Одесі.
Як відомо, витрати на створення об’єкта нерухомості поділяються на три великі складові:
- Пошук відповідного і покупка земельної ділянки під будівництво.
- Безпосередньо будівництво об’єкта нерухомості.
- У випадку із готелем – комплектація будівлі меблями і необхідним обладнанням для прийому гостей.
Однак, на практиці оцінити готель в Одесі таким підходом навряд чи вийде. Справа в тому, що це місто має особливість ціноутворення. Тут цінність і вартість нерухомості в значній мірі визначається близькістю до моря, а не до географічного центру міста. Тому знайти порожню ділянку, що підходить під будівництво готелю в Одесі недалеко від моря, це швидше утопія, ніж реальність. Навіть назви місцевих готелів, такі як «Червоні Вітрила» натякають, що основний фактор, який вабить туристів місто – це море.
Виходячи з цього, очевидно, що вартість існуючого готелю необхідно визначати якось по-іншому.
Прогнозування майбутніх доходів і витрат.
Найбільш правильним варіантом проведення оцінки готелю є дохідний підхід. Однак при цьому він, ймовірно, і найскладніший у застосуванні, оскільки базується на значній кількості обмежень і припущень. Це стосується зокрема прогнозування розміру цін на номери, припущення щодо їхньої вакантності, особливо у перший рік роботи.
Для того, щоб визначити вартість готелю через його прибутковість, необхідно визначити валовий дохід, який генерує об’єкт за рік. Тут дуже важливо врахувати недозавантаження (вакантність) номерів в залежності від сезону. А також і сезонну зміну цін їхню на оренду.
Після цього необхідно розрахувати і сумарні річні витрати на утримання бізнесу. Тут і оновлення меблів з обладнанням, зарплата персоналу, податки тощо. Розуміння орієнтирів по річних доходах і витратах дасть нам можливість визначити очікуваний прибуток від нашого готельного бізнесу. Ну а знаючи чистий прибуток, не складно розрахувати і вартість самого об’єкта за аналогією з банківським депозитом. Знаючи відсотки, які він приносить, легко можна визначити і його суму. Тобто в нашому випадку вартість готелю в Одесі. Для бажаючих розібратись із тонкощамя використання доходного підходу, зокрема переходу віх доходу, який генерує об’єкт, до його вартості, радимо почитати більш детально про процесс дисконтування грошових потоків.
