Анализируем существенные различия между покупкой квартиры (жилого помещения) и апартаментов (нежилого помещения). Что же такое эти «апартаменты», которые нам с вами пытаются продать застройщики? И почему, покупая этот вид недвижимости, вы покупаете не квартиру, в которой можете зарегистрироваться на постоянное место жительства?
Прежде всего, стоит понимать, что красивое название «апартаменты» совсем не означает «квартиру класса люкс» как может казаться на первый взгляд. Это скорее «гостиничный номер» – нежилое помещение со всеми неприятными «сюрпризами» для будущего владельца.
О каких «подводных камнях» должен знать потенциальный покупатель апартаментов?
Прежде всего, стоит начать с того, что в действующем законодательстве Украины нет четкого определения понятия «апартаменты». Термин «апартамент» в смысле помещения, предназначенного для временного проживания, установлен в ДСТУ 4527:2006 «Услуги туристические. Средства размещения. Термины и определения». Так, пунктом 7.2 раздела 7 «типы номеров» ДСТУ 4527:2006 установлено, что
Апартамент – «номер из двух и более жилых комнат, кухонной ниши, одного полного и одного дополнительного санузлов для гостей. Апартамент рассчитан на проживание одного-двух человек».
Согласно ДБН В.2.2-24:2009 «Дома и сооружения. Проектирование высотных жилых и общественных зданий » (утратил силу 01.01.2020 г.), апартаментами называются квартиры для временного проживания людей с высоким уровнем сервиса. В то же время, согласно ч. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Украины, квартирой является изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания.
Как видим, определение апартаментов как объекта недвижимости, которое содержалось в ДБН В.2.2-24:2009, не соответствует требованиям ГК Украины в части целевого назначения квартиры как объекта недвижимости. Данная позиция согласуется с постановлением Окружного административного суда города Киева № 826/5637/17 от 04 августа 2017 года.
Также об апартаментах упоминается в ДБН В.2.2-20:2008 «Дома и сооружения. Гостиницы». А именно в п. 6.2.5 отмечается, что номера повышенной комфортности (апартаменты, президентские, люкс, дуплекс) следует проектировать в составе двух и более жилых комнат, а также не менее двух санитарных узлов.
Именно поэтому апартаменты это скорее нечто похожее на номер в гостинице, а не на жилье для постоянного проживания.
Основные различия между квартирой и апартаментами
| КВАРТИРА | АПАРТАМЕНТЫ |
|---|---|
| Жилое помещение (жилая недвижимость) | Нежилое помещение (коммерческая недвижимость) |
| Разрешенное постоянное проживание, сдача в аренду | Разрешено временное проживание, сдача в аренду |
| Возможность регистрации постоянного места жительства | Запрещено регистрировать постоянное место жительства (в исключительных случаях, возможна временная регистрация до 5 лет, если здание имеет статус гостиницы) |
| Четкая вертикаль мокрых зон (санузел, кухня) | Свободная планировка |
| Оплата коммунальных услуг по стандартным тарифам для населения (например, газ 7,99 грн) | Оплата коммунальных услуг по тарифам для коммерческой недвижимости (например, газ 43,77 грн) |
| Возможность создания собственного ОСМД | Запрещено создавать ОСМД и самостоятельно выбирать управляющую компанию |
| Высокие требования к строительству жилой недвижимости – застройщик должен выполнить все нормативы строительства относительно технического обустройства квартиры (обязанность установить счетчики, утеплить стены, предусмотреть балкон, сделать звукоизоляцию и тому подобное) | Значительно ниже требования к строительству нежилой недвижимости, так называемых многофункциональных комплексов – нет жестких требований по санитарным нормам, уровню шумо — и теплоизоляции, утеплению стен. Могут отсутствовать счетчики газа, электричества, воды |
| Владелец квартиры общей площадью до 60 кв. м освобождается от уплаты налога на недвижимость | Владелец апартаментов платит налог на недвижимость от общей площади без налоговой льготы (за каждый кв. м. площади) |
| Освобождение от налогообложения при продаже квартиры, если такое имущество находится в собственности более 3 лет. Подробнее про налогообложение при продаже жилой и коммерческой недвижимости можно прочитать здесь. | При продаже апартаментов обязательно платим 5% НДФЛ + 1,5% военный сбор |
| Право на получение субсидии по месту жительства | – |
| Право на другие льготы, выплаты и материальную помощь по месту жительства | – |
| Право первоочередного зачисления в школу и садик по месту жительства | – |
| Право голосовать на выборах по месту жительства | – |
| Выше стоимость | Ниже стоимость (15-20%) |
| Нельзя выселить, если это единственное жилье | Можно выселить за долги |
Поскольку апартаменты предназначены только для временного проживания, их ни в коем случае нельзя отождествлять с квартирами – помещениями для постоянного проживания.
Особенности апартаментов
1. Нежилой фонд (нежилое помещение).
Апартаменты – это нежилое помещение. То есть недвижимость, которая юридически не предусматривает возможности постоянного проживания людей, а рассчитана на использование с целью получения прибыли при проведении коммерческой деятельности.
При строительстве жилищного фонда требования к застройщику предусматривают обеспечение жильцов определенной инфраструктурой рядом с комплексом, а к строительству нежилого фонда таких требований нет. Наличие школ, детсадов, поликлиник, заведений общественного питания, других культурных и социальных объектов необязательно.
2. Запрет регистрации места проживания в апартаментах.
В таких объектах недвижимого имущества нельзя осуществить регистрацию места жительства, в то время как статус жилой недвижимости предполагает оформление постоянной или временной регистрации места жительства физических лиц. Единственное исключение из правила, если здание, в котором расположены апартаменты, имеет статус отеля. Тогда в таких апартаментах можно оформить временное проживание сроком до 5 лет.
3. Оплата коммунальных услуг согласно тарифа на коммерческую недвижимость.
Владелец апартаментов оплачивает коммунальные услуги по коммерческому тарифу, в частности, за природный газ – 43,77 грн/м. куб, тогда как тариф на природный газ для населения составляет 7,99 грн / м. куб. Жильцы апартаментов не имеют возможности заключать прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг. Вы оплачиваете коммунальные услуги управляющей компании, выбранной застройщиком. Это часто влияет на увеличение стоимости коммунальных услуг. У жителей апартаментов также отсутствует право на создание собственного ОСМД и самостоятельный выбор управляющей компании.
4. Отсутствие налоговой льготы и более высокая ставка налога на апартаменты.
Ставка налога на нежилую недвижимость, апартаменты, существенно выше ставки предусмотренной для жилой недвижимости.
К нежилой недвижимости не применяется налоговая льгота, которая уменьшает базу налогообложения на 60 кв. м, применяемую для квартир. Так, владелец квартиры общей площадью в 60 кв. м освобождается от уплаты налога, тогда как владелец апартаментов такой же площади платит установленную местным советом ставку налога на нежилую недвижимость за каждый 1 кв. м.
5. Обязанность уплаты налога при продаже апартаментов.
Владелец апартаментов обязан уплатить налог от операций по продаже недвижимости, а именно:
- налог с доходов физических лиц (НДФЛ) – 5%;
- военный сбор – 1,5%.
Расчет налога при продаже недвижимости определяется от суммы дохода, полученного от продажи такой недвижимости. Владельцы же квартир освобождаются от налогообложения при продаже недвижимости, если такое имущество находится в их собственности более 3 лет.
6. Ниже государственные строительные нормы для апартаментов, чем для квартир.
Для строительства многофункциональных комплексов, в которые входят апартаменты, предусмотрены другие строительные нормы и правила (ДБН), по сравнению со строительством многоквартирных жилых домов с квартирами. Это касается, например, звукоизоляции, утепления домов, балконов, счетчиков, панорамного остекления и тому подобное.
При работе с апартаментами архитекторам во многом дается послабление. Например, в апартаментах есть возможность произвольного размещения мокрых зон без оглядки на этажи ниже. Таким образом, в расположении санузла или кухни во многом развязаны руки. Трудно представить к каким последствиям в отдельных случаях это может привести, но это уже совсем другая история. В многоквартирном жилом доме четкая вертикаль мокрых зон, санузлы над санузлами, кухни над кухнями этажей ниже.
В то же время, проектировщики апартаментов не обязаны заботиться о комфорте и здоровье людей и думать о необходимой инсоляции (поступление солнечного света через окна) и уровне акустического шума, подъездных дорогах для быстрой и доступности для маломобильных групп населения. Ведь по авторскому и проектному замыслу апартаменты предусматривают только временное проживание или ночлег.
Для того, чтобы требовать от застройщика соблюдения всех норм, предусмотренных для жилья, в случае строительства апартаментов нет юридических оснований. На практике не всегда есть возможность проверить, насколько качественно построены апартаменты, ведь требования к строительству таких объектов значительно ниже, чем к объектам жилой недвижимости. Поэтому данный вопрос остается на усмотрение и на совести застройщика.
7. Более низкая стоимость апартаментов по сравнению с квартирами.
Апартаменты стоят дешевле, чем квартира примерно на 15-20%. Одна из причин – как раз более низкие требования к строительству. Соответственно, апартаменты строятся быстрее, здание легче ввести в эксплуатацию, они требуют меньше согласований и разрешений. И как следствие такая недвижимость оценивается дешевле, поскольку затраты застройщика меньше.
8. Судебные споры.
Если по каким-то причинам (долги по кредитам или по оплате ЖКУ) суд накладывает арест на жилую недвижимость, и она оказывается единственным жильем ответчика, то выселить из квартиры его не могут. Другое дело с апартаментами, которые не считаются жилой недвижимостью.
Если наложено взыскание долга посредством реализации недвижимости, то исполнительная служба имеет право провести оценку для суда, выселить вас и выставить недвижимость на торги, поскольку юридически апартаменты – это нежилой фонд.
9. Другие ограничения:
- Жители апартаментов лишены возможности голосовать на выборах по фактическому месту проживания.
- Жители апартаментов не имеют первоочередного права для зачисления ребенка в общеобразовательную школу или дошкольное учебное заведение по фактическому месту жительства.
- Жители апартаментов лишены права на получение субсидий по фактическому месту проживания.
- Жители апартаментов лишены права на получение других льгот, выплат, материальной помощи и тому подобное, которые предусмотрены местным советом для зарегистрированных членов территориальной громады.
Проанализировав все особенности связанные с апартаментами, возникает логичный вопрос – почему на рынке недвижимости в продаже появились апартаменты как альтернатива квартирам?
Ответ лежит на поверхности: самая распространенная причина появления апартаментов – земельный участок, на котором запланировали возвести здание, не предусматривает возможности жилищного строительства. Поэтому часть застройщиков всячески пытается воспользоваться пробелами в законодательстве.
Для каких целей все же может быть выгодно купить данную недвижимость
Поскольку цены на апартаменты ниже оценочной стоимости квартиры, работодатели часто покупают данную недвижимость для временного проживания своих работников. Также в апартаментах можно обустроить офис для осуществления хозяйственной деятельности (гостиничного, туристического, курортного бизнеса) или сдавать их в аренду.
Но следует помнить, коммунальные платежи в апартаментах вы обязаны платить по коммерческим тарифам. Налог на коммерческую недвижимость значительно выше, чем на жилую. Кроме того, отсутствует возможность воспользоваться налоговыми льготами.
На основании вышесказанного можем сделать следующий вывод: если вы планируете купить апартаменты для получения прибыли, помня обо всех дополнительных оплатах, тогда этот вариант стоит рассмотреть. Если же вы планируете купить апартаменты для постоянного проживания или инвестировать свободные средства в жилье на перспективу, тогда покупать апартаменты может быть экономически нецелесообразно.
Самое главное, о чем нужно помнить каждому, кто задумывается над покупкой апартаментов, что это – нежилое помещение. То есть недвижимость, которая юридически не предусматривает возможности постоянного проживания людей, а рассчитана на использование с целью получения коммерческой прибыли.
Соответственно в таких объектах нельзя осуществить регистрацию места жительства, в то время как статус жилой недвижимости предполагает оформление постоянной или временной регистрации места жительства физических лиц.
Приобретя апартаменты, владелец получает коммерческую недвижимость, а не квартиру. Обычно застройщики предупреждают, что осуществляется продажа апартаментов, а не жилого фонда. Но есть и такие ловкие предприниматели, которые пытаются скрыть этот факт.
Однако в договоре-купле продажи всегда будет указано, что вы приобретаете нежилое помещение, которое не относится к жилому фонду. Впрочем, есть много скандальных историй, когда застройщик обещал покупателю перевести апартаменты в жилой фонд. Но сделать это очень сложно, поэтому не стоит верить в такие обещания. И помните, что бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке.
