Многие клиенты, которые раньше не имели дело с процедурой определения стоимости имущества, еще на этапе переговоров интересуются: «Что является результатом работы оценщика?». Или: «Что я получу в результате после обращения к Вам?» Вопрос достаточно актуальный, поэтому мы решили посвятить ему отдельный материал на сайте.
Отчет об оценке имущества
Клиенты, которые обращаются к оценщикам, нуждаются в определении рыночной стоимости своего имущества. Чаще всего речь идёт о недвижимости, если это физические лица, и про оборудование, если заказчик – юрлицо. Бывают случаи, когда клиентам, особенно постоянным, достаточно просто получить устную консультацию по стоимости того или иного объекта, основываясь на опыте оценщика. Такие консультации нужны, например, для определения размера рыночной арендной платы за нежилые помещения. Но чаще всего заказчик хочет получить на руки документ, который в зависимости от цели проведения оценки он сможет предъявить у нотариуса, в банке, судебных инстанциях, фискальной службе и тому подобное.
Согласно Закону Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности» результатом проведения работы независимого оценщика является отчет об оценке. Важно знать, что это не какая-то справка о величине стоимости имущества, как думают многие. А небольшая книжка, содержимое которой регламентируется законодательно. Общая структура документа приведена и кратко описана ниже.
Структура отчета оценщика
Титульная страница. Содержит основные сведения о документе: название объекта оценки, дата, на которую определяется стоимость, печать и подпись директора оценочной компании.
Содержание или оглавление. Кстати, не многие понимают разницу значений этих двух слов. Кажется, что это синонимы, однако это не совсем так. Термин «Содержание» обычно используют в сборниках отдельных не связанных или мало связанных между собой произведение или материалов. Соответственно в Содержание включают названия самих этих материалов, а также их основных разделом. При этом «Оглавление» чаще всего используется в текстах, посвященных одной определенной теме. И оно включает все разделы этого текста, имеющие самостоятельные названия.
Выводы о стоимости. Главный раздел любого отчета об оценке имущества. Требования к оформлению выводов о стоимости также регламентированы законодательно. А именно в Национальном стандарте №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав» (постановление Кабмина №1440 от 10.09.2003). В этом документе указано, что выводы о стоимости имущества должны включать:
- информацию про заказчика и исполнителя оценки;
- наименование объекта, стоимость которого определяется, и его краткое описание;
- цель оценки или функцию, для которой будет использоваться документ;
- вид стоимости, который определяется в рамках данной работы;
- методические подходы к определению стоимости, которые были использованы в данном отчете (сравнительный, доходный, затратный или их комбинация);
- значение стоимости, рассчитанное в ходе проведения работы;
- комментарии оценщика (в некоторых случаях) об особенностях использования документа, уточнения и предостережения от неправильного толкования результатов.
Вывод о стоимости имущества с точки зрения заказчика является основным элементом отчета об оценке, поскольку именно в нем содержится результат проведения работы – величина стоимости имущества. Эта страница отчета должна содержать как минимум две подписи: оценщика и директора оценочной компании. Даже, если это одно и то же лицо.
Вступительная часть. В ней указывается нормативно-правовая база, на основании который проведена работа. Указываются исходные данные, описываются основные предположения и допущения. Исходя из конкретной оценочной ситуации выбирается база оценки, в частности вид стоимости (чаще всего рыночная), который будет определен в результате данной работы.
Методология оценки. Основная суть данного раздела в том, чтобы обосновать применение тех или иных подходов и методик к расчету стоимости в данном конкретном случае. Также здесь приводится краткое описание самой процедуры расчетов в рамках выбранных выше методов.
Общая характеристика объекта оценки. В этой части отчета приводится подробное описание имущества или имущественных прав, стоимость которых определяется в рамках проведения экспертной оценки. Например, при определении стоимости недвижимости здесь описывается местоположение, основные конструктивные элементы и архитектурно-планировочные решения по зданиям и сооружениям в целом и встроенным помещения в частности.
Анализ наиболее эффективного использования. Очень важный раздел отчета, значимость которого часто не до конца понимают не только заказчики, но и сами оценщики. Правда, значимость этого раздела при оценке квартир и других типовых объектов действительно низкая, а сам раздел носит просто формальный характер. А вот, например, при оценке помещений важно учесть и посчитать эксплуатацию недвижимости при таком варианте использования, который обеспечит владельцу максимальную прибыль. Например, есть помещение на фасаде здания со значительным пешеходным и транспортным потоками, имеющее витринные окна и планировочное решение, позволяющее организовать торговый зал. Ясно, что максимальная доходность у такой недвижимости будет при использовании её в качестве магазина или офиса открытого типа (торговая функция). И именно такие объекты сравнения нужно подбирать для расчётов стоимости. Даже если на дату оценки помещение используется в качестве, например, склада.
Расчетная часть. Помимо непосредственно расчетов здесь приводятся ссылки на объекты сравнения. А также описание корректировок, которые учитывают разницу между оцениваемым имуществом и аналогами, которые используются в качестве ценовых ориентиров.
Приложения.. Последними страницами отчета об оценке являются разрешительные документы оценщика и оценочной компании на проведение ими профессиональной деятельности. Как правило, это четыре документа:
- Квалификационное свидетельство оценщика.
- Выписка из реестра Фонда государственного имущества.
- Свидетельство, подтверждающее прохождение специалистом регулярных курсов повышения квалификации.
- Сертификат оценочной компании.
Кроме этого в разделе с приложениями приводятся копии всех документов, которые являлись исходными данными для расчетов. В случае с проведением оценки недвижимости это документы от заказчика, подтверждающие право собственности, и техническая документация на помещения. А также и информация, собранная оценщиком в процессе работы, в частности описание объектов сравнения, цены или арендные ставки которых анализировались.
Какие можно сделать выводы?
Исходя из выше описанной структуры отчета, можно сделать следующий вывод. Если какая-то организация предлагает Вам некую справку о величине рыночной стоимости имущества вместо полноценного отчета, Вы должны быть внимательны. Во-первых, такой документ не будет иметь юридической силы, поскольку составлен с нарушениями законодательства. Во-вторых, для большинства заказчиков важно, как именно была рассчитана величина стоимости, опираясь на какие объекты сравнения и с применением каких методик расчета. Если же такой информации нет, вряд ли документ может выполнять функцию аргумента при переговорах о продаже или аренде недвижимости или, тем более, в ходе судебного процесса.
